Студия, 1BR, 2BR или 3BR-вилла на Бали: что реально работает в 2026

Из нескольких тысяч переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, небольшая, но заметная доля задавала конкретные вопросы по юнит-миксу: размер, число спален, конфигурация. Реже, чем вопросы по цене или району, но это реальный фактор решения, как только первые два уже сужены. В этой статье — структура цен по юнит-миксу в нашей базе предложения за I квартал 2026 и то, какие конфигурации реально работают под какие профили покупателей.

Наблюдение Anteya: В нашей базе предложения за I квартал 2026 распределение по числу спален среди объектов с открытой ценой группируется вокруг таких медиан: студия — около 130 000 USD, 1BR — около 200 000 USD, 2BR — около 290 000 USD, 3BR — в районе 400 000+ USD, а 4BR+ — около 800 000 USD. Сегмент 2BR — самая большая категория по числу спален в наблюдаемом нами предложении и находится в массовом сегменте рынка.

Студия: компактная аренда как операционная модель

Медианная цена: около 130 000 USD
Медианная площадь: примерно 36 м² застроенной площади
Медианная цена за м²: самая высокая среди наблюдаемых нами продуктов (около 3 500 USD/м²)
Типичные локации: Улувату, коридор Унгасан/Меласти, Нуса-Дуа, Берава

Студии стоят дороже за метр, чем любой другой продукт, потому что в их экономике цена считается от ночного денежного потока и заполняемости, а не от земли. Валовая доходность хорошо настроенной студии в туристическом коридоре Pink-зоны — одна из самых высоких на рынке, но ADR ниже, чем у крупных форматов. На чистой основе реалистичная доходность хорошо управляемой студии — в диапазоне 6–12% после вычета управления (обычно 20–30% от валового), персонала, коммуналки, амортизации и просадки в низкий сезон. Заполняемость в ядре Чангу — около 70–80% годовых на хорошо расположенных объектах; в Буките (Улувату/Меласти/Пандава) — 55–70%. У студии самый низкий абсолютный чек — за счёт этого она и стала классическим первым продуктом для входа в инвестицию на Бали.

Кому подходит: тем, для кого чек важнее всего, фокус на доходности от аренды. Не для жизни хозяина: 36 м² тесно для чего-то большего, чем периодические выходные.

1BR: преимущественно апартаменты, начальный жилой формат

Медианная цена: около 200 000 USD
Типичный продукт: 1BR-апартаменты чаще, чем 1BR-виллы; в нашей базе перевес в сторону апартаментов
Лучшие сегменты рынка: апартаментный этаж в Улувату (около 4 500 USD/м² на самом плотном предложении), апартаментные комплексы в Сесех/Берава, 1BR в Нуса-Дуа

Сегмент 1BR держится на двух операционных моделях сразу: ночная краткосрочная аренда (Pink-зона, с учётом ограничений pondok wisata-лицензии) и долгая аренда жилого формата (Yellow-зона, помесячно). Правильная модель оценки следует за зоной, а не за числом спален. Валовая доходность 1BR-объектов под краткосрочную аренду обычно близка к студиям в том же коридоре, с чуть более высоким ADR и чуть меньшей заполняемостью. Чистая доходность при грамотном управлении укладывается в те же 6–12%.

2BR: массовый сегмент рынка

Медианная цена: около 290 000 USD
Соотношение виллы и апартаментов: в наших предложениях сильный перевес в пользу вилл
Лучшие локации под 2BR-виллы: Переренан (вдали от моря), Сесех, Cemagi, Убуд для входа; Бату-Болонг как премиум
Медианная площадь виллы: около 172–185 м² в Переренане/Сесех на входном уровне

Почему 2BR — основной формат: он подходит под максимально широкий набор операционных моделей. Пары, небольшие семьи, группы цифровых кочевников, гости короткой аренды парами — все ложатся в 2BR. С точки зрения застройщика 2BR — самый удобный продукт для финансирования и сдачи. ADR выше, чем у 1BR, заполняемость держится за счёт того, что продукт подходит большему количеству сценариев, и именно на 2BR концентрируется массовый спрос на аренду на Бали.

Переренан (2BR и начальный премиум 3BR) и Сесех (2BR) — это сегменты рынка, где массовый слой 2BR самый глубокий.

3BR: семейный продукт и премиум под аренду

Медианная цена: в районе 400 000+ USD; в этой категории по числу спален подавляющее большинство — виллы
Типичный продукт: 3BR-виллы; апартаменты и другие форматы редкость в этой категории
Лучшие сегменты рынка: премиум Переренана, Улувату, Пандава, центр Убуда

3BR — уровень, на котором продукт перестаёт быть «компактом под доходность» и становится «семейным или премиальным под аренду». Большие участки, нормальное пространство снаружи, сад под детей или гостей с длительным сроком проживания. ADR ощутимо выше, чем у 2BR, но заполняемость обычно ниже: групповых и семейных бронирований количественно меньше, чем у пар и кочевников, и окно бронирования смещается в сторону раннего бронирования. Разброс чистой доходности у 3BR шире, чем у 2BR, и сильнее зависит от уровня оператора. 3BR с фрихолд-титулом в Yellow-зоне хорошо обслуживает рынок семейного жилого использования. Убуд работает по совершенно другой арендной модели: ниже ADR, длиннее средний срок проживания, спрос идёт от велнеса, а не от пляжа.

4BR+: премиальный сегмент

Медианная цена: около 800 000 USD; в этой категории по числу спален — почти исключительно виллы
Лучшие сегменты рынка: Бату-Болонг, Бату-Белиг, Семиньяк, Бингин, премиум Улувату, Пандава

Сегмент 4BR+ рассчитан на три профиля покупателей: большая семья под собственное проживание, премиальная краткосрочная аренда под семейные/групповые поездки и инвестор, который объединяет капитал в один премиальный объект вместо нескольких меньших. ADR — самый высокий на рынке; заполняемость — самая низкая среди всех форматов. Чистая доходность может быть высокой, если продуктом занимается опытная команда в премиальной локации в ядре Чангу или в Буките, но и риск промаха больше: пустые недели у 4BR с ADR 1 500+ USD/ночь обходятся ощутимо дороже пустых недель у студии.

Какой юнит-микс лучше работает под какую операционную модель

Чистая оптимизация доходности от краткосрочной аренды: студия в Улувату/Меласти или 1BR-апартамент в том же коридоре. Компактный формат, высокая цена за м² заложена в цену из-за самой операционной экономики. Самая высокая валовая доходность, минимальный абсолютный чек.
Сбалансированная краткосрочная аренда + лайфстайл: 2BR-вилла в Переренане, Сесех, среднем уровне Чангу. Самая широкая операционная гибкость. Лучшая чистая доходность с поправкой на риск для большинства профилей оператора.
Семья для собственного проживания: 2BR–3BR-вилла в Бераве, семейно-совместимых частях Переренана, Нуса-Дуа, центре Убуда. Yellow-зона предпочтительнее.
Премиальная инвестиция в один объект: 3BR–4BR-вилла в Улувату, Бингине, Бату-Болонге, Семиньяке.

«Кстати, быстрый вопрос: вы примерно знаете площадь виллы вашего брата?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Сама постановка вопроса — про размер конкретного знакомого объекта — показывает, как покупатели реально калибруют решение по размеру. Не по опубликованным ориентирам, а по тому, что знают лично. Опубликованные ориентиры из этой статьи — один из ориентиров для калибровки; объекты родственников и друзей — обычно второй.

«Под доход от аренды в каждой локации работает свой размер: какой стандарт по 2BR в Переренане?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Ответ зависит от конкретной операционной модели. Медианная 2BR-вилла в Переренане — около 185 м² застроенной площади; 2BR-виллы в Бату-Болонге крупнее (медиана около 263 м²) — это продукт другой эпохи и другого профиля покупателя. Компактные 2BR на 110–140 м² встречаются в более низком ценовом сегменте в развивающихся локациях.

«Misalnya Canggu, Old Mans, Berawa, Pererenan, Batu Bolong, atau Ubud?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Когда покупатели сужают локацию, юнит-микс подтягивается следом. Студия подходит для Улувату/Меласти; 2BR-вилла — для Переренана/Сесех; 3BR+ — для премиум-сегмента Улувату или для глубинного Убуда. Решение по миксу всегда идёт вместе с решением по локации.

FAQ

Какой размер юнита самый популярный на Бали?

Сегмент 2BR — самая большая категория по числу спален в нашей базе наблюдаемого предложения за I квартал 2026, преобладают именно 2BR-виллы, а не апартаменты, медианная цена — около 290 000 USD. Формат подходит под максимально широкий набор операционных моделей (пары, небольшие семьи, небольшие группы), и именно поэтому в нём концентрируется и предложение, и спрос.

Студия или 1BR: что лучше как инвестиция?

Зависит от операционной модели и сегмента рынка. Студия: самая высокая цена за м², минимальный абсолютный чек (медиана около 130 000 USD), самая высокая валовая доходность при чисто краткосрочной аренде в туристическом сегменте, но самый низкий ADR. 1BR: бóльшая площадь (60–75 м² типично у апартамента, 80+ м² у виллы), более широкий пул арендаторов с учётом долгой аренды, более диверсифицированный пул покупателей на перепродаже. Студия — под максимизацию доходности; 1BR — под операционную гибкость. Чистая доходность в обоих форматах при грамотном управлении укладывается в 6–12%.

Что лучше под аренду — 2BR или 3BR?

2BR-вилла — массовый сегмент рынка: самая широкая операционная гибкость, самый большой пул покупателей на перепродаже, более стабильная заполняемость. 3BR-вилла идёт под спрос на семейные поездки и под премиальный сегмент по ночной ставке. ADR у 3BR выше, но заполняемость обычно ниже, и капитал на входе больше. Анализ чистой доходности обычно складывается в пользу 2BR на медианных ценах; премиальная 3BR в самых ходовых сегментах рынка может показывать лучший результат, но требует более высокого уровня оператора.

Какой размер виллы подходит семье из четырёх человек?

База — 3BR на 180–250 м² застроенной площади и участком 300+ м². 4BR — если регулярно приезжают бабушки-дедушки или гости с длительным сроком проживания. Меньше 150 м² — тесно для постоянной семейной жизни. Семейные покупатели должны обращать на пространство снаружи (бассейн + изолированный безопасный сад) столько же внимания, сколько на метраж внутри.

Почему студии дороже за квадратный метр, чем виллы?

Цена студии отражает операционную модель компактной аренды: ночная ставка x заполняемость, нормированные на юнит. Цена виллы включает землю (медианная застроенная площадь плюс сам участок), которая не учитывается в показателе USD/м² по застроенной площади. Если считать чисто по экономике ночной ставки, студии действительно стоят дороже за метр застроенной площади. Если считать по совокупным вложениям и стоимости земельной составляющей, у виллы стоимость складывается иначе.

Какая типичная площадь 2BR-виллы в разных сегментах рынка?

Ориентировочно по нашей базе предложения за I квартал 2026: Переренан — медиана около 185 м², Сесех — около 172 м², Cemagi — около 189 м², Бату-Болонг — около 263 м² (продукт другой эпохи спецификации), Улувату — около 142 м², Меласти — около 150 м², Убуд — около 131 м². «2BR-вилла» в Бату-Болонге структурно крупнее, чем «2BR-вилла» в Убуде или в компактных сегментах Букита.

Купить несколько студий или одну крупную виллу?

Это вопрос портфеля. Несколько студий: диверсификация, разнесённый по времени выход, более простое управление на юнит (каждый юнит — самодостаточная арендная операция). Одна крупная вилла: ниже совокупные расходы на управление, потенциально выше потолок ночной ставки, проще структура владения. При одинаковом капитале на входе три студии по ~130 000 USD и одна 2BR-вилла за ~390 000 USD ведут себя по-разному; выбор зависит от вашего операционного предпочтения и гибкости по горизонту выхода.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →