Студия, 1BR, 2BR или 3BR на Бали: какой формат вилл реально работает (2026)

Из нескольких тысяч обращений покупателей, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, заметная, но не самая большая доля задавала именно вопросы про формат юнита: размер, количество спален, конфигурацию. Меньше, чем по цене или району, но это реальный фактор решения, как только эти два параметра уже сужены. В этой статье разобрана структура предложения по форматам в нашем датасете за Q1 2026 и то, какая конфигурация реально работает под какой профиль покупателя.

Наблюдение Anteya: В нашем датасете Q1 2026 распределение по количеству спален в продаваемом предложении группируется около следующих медиан: студия около $130K, 1BR около $200K, 2BR около $290K, 3BR в нижней части $400K, 4BR+ в районе $800K. Сегмент 2BR — самая крупная категория по числу спален в отслеживаемом нами предложении и находится на массмаркетной точке оптимума.

Студия: компактная модель под аренду

Медианная цена: около $130K
Медианный размер: примерно 36 м² застроенной площади
Медианная цена за м²: самая высокая по м² среди всех форматов, что мы видим (середина $3 000 за м²)
Типичные локации: Улувату, коридор Унгасан/Меласти, Нуса-Дуа, Берава

Студии стоят дороже за метр, чем любой другой продукт, потому что в их экономике цена идёт от ночного денежного потока и заполняемости, а не от земли. Валовая доходность хорошо управляемой студии в туристическом коридоре «розовой» зоны — одна из самых высоких на рынке, но ADR низкий относительно более крупных форматов. По чистой доходности реалистичный диапазон при грамотном управлении — 8–12% (8–10% на базе цены готового объекта, 10–12% на off-plan / pre-sale базе) после вычета management-fee (обычно 20–30% от выручки), персонала, коммуналки, амортизации и просадки в низкий сезон. Заполняемость в ядре Чангу для качественного объекта обычно держится в районе 70–80% за год; на Буките (Улувату/Меласти/Пандава) — 55–70%. Студия — самый низкий абсолютный чек, и именно это делает её типовым «первым продуктом для входа на Бали».

Под какого покупателя: тот, кто отталкивается от размера чека и нацелен на доходность от аренды. Не для собственного проживания: 36 м² мало для чего-либо за пределами периодических уикендов.

1BR: преимущественно апартаменты, начальный жилой формат

Медианная цена: около $200K
Типичный продукт: 1BR-апартаменты чаще, чем 1BR-виллы; в нашем датасете перевес в сторону апартаментов
Лучшие локации: этаж апартаментов на Улувату (середина $4 000 за м² в самом тонком сегменте), апарт-комплексы в Сесех/Берава, 1BR в Нуса-Дуа

Сегмент 1BR работает по двум операционным моделям: суточная аренда (розовая зона, с ограничениями лицензии pondok wisata) и долгосрочная аренда (жёлтая зона, помесячный арендатор). Правильная модель оценки идёт от зоны, а не от количества спален. Валовая доходность по 1BR в туристическом коридоре обычно близка к студиям в той же локации, при чуть более высоком ADR и чуть более низкой заполняемости. Чистая доходность при грамотном управлении укладывается в тот же диапазон 8–12% (8–10% на базе цены готового объекта, 10–12% на off-plan / pre-sale базе).

2BR: массмаркетная точка оптимума

Медианная цена: около $290K
Соотношение вилла/апартамент: в нашем предложении сильный перевес в сторону вилл
Лучшие локации для вилл: Перeренан (вглубь от пляжа), Сесех, Чемаги, Убуд — на входе; Бату-Болонг — на премиуме
Медианный размер виллы: примерно 172–185 м² в Перeренане/Сесехе на входном уровне

Почему 2BR доминирует: он подходит под самый широкий спектр операционных моделей. Пары, небольшие семьи, группы цифровых кочевников, пары гостей в коротких аренда — всё это укладывается в 2BR. Со стороны девелопера 2BR — самый простой продукт для финансирования и сдачи. ADR выше, чем у 1BR, заполняемость держится за счёт того, что продукт закрывает больше сценариев, и именно в 2BR консолидируется массовый арендный спрос на Бали.

Перeренан (2BR и входной премиум 3BR) и Сесех (2BR) — локации, где массмаркетный 2BR-сегмент глубже всего.

3BR: семейный продукт и премиальная аренда

Медианная цена: в нижней части $400K; на этом числе спален почти всегда виллы
Типичный продукт: 3BR-виллы; апартаменты и другие форматы при таком количестве спален встречаются редко
Лучшие локации: премиум Перeренана, Улувату, Пандава, центральный Убуд

3BR — это переход от «компактного формата под доходность» к «семейному или премиум-арендному». Земельный участок крупнее, нормальное наружное пространство, место в саду для детей или гостей с длинными бронями. ADR заметно выше, чем у 2BR, но заполняемость, как правило, ниже: групповых и семейных бронирований по числу меньше, чем парных и от номадов, а окно бронирования сдвинуто на более дальний срок. Чистая доходность по 3BR разбросана шире, чем по 2BR, и сильнее зависит от уровня управления. 3BR с фрихолдом в жёлтых зонах чисто закрывают рынок постоянного семейного проживания. У Убуда модель аренды другая: ниже ADR, длиннее средний срок проживания, спрос идёт от wellness, а не от пляжа.

4BR+: премиум-сегмент

Медианная цена: около $800K; при таком количестве спален фактически только виллы
Лучшие локации: Бату-Болонг, Бату-Белиг, Семиньяк, Бингин, премиум Улувату, Пандава

Сегмент 4BR+ закрывает три профиля покупателя: большая семья под собственное проживание, премиальная посуточная аренда под семьи и группы и консолидация капитала инвестора (один премиум-объект вместо нескольких поменьше). ADR здесь самый высокий на рынке; заполняемость самая низкая среди форматов. Чистая доходность может быть сильной при работе опытной команды в локации уровня ядра Чангу или премиум-Букита, но и miss-кейс крупнее: пустые недели на 4BR при ADR от $1 500 за ночь стоят существенно больше, чем пустые недели на студии. Премиум 4BR вознаграждает сильную операционку — именно здесь работа с проверенным управляющим с первого дня имеет наибольшее значение.

Какой формат лучше работает под какую модель

Чистая оптимизация доходности от STR: студия в Улувату/Меласти или 1BR-апартамент в том же коридоре. Компактный формат, самая высокая цена за м² заложена самой экономикой эксплуатации. Самая высокая валовая доходность, самый низкий абсолютный чек.
Сбалансированная схема STR + lifestyle: 2BR-вилла в Перeренане, Сесехе, средний тир Чангу. Самая широкая операционная гибкость. Лучшая чистая доходность с поправкой на риск для большинства профилей оператора.
Семейное собственное проживание: 2BR–3BR-вилла в Берава, в семейных карманах Перeренана, Нуса-Дуа, центральный Убуд. Жёлтая зона предпочтительнее.
Премиум-консолидация для инвестора: 3BR–4BR-вилла в Улувату, Бингине, Бату-Болонге, Семиньяке.

"Also, quick question; do you know roughly the sqm of your brother's villa?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот тип вопроса — про размер конкретной референсной виллы — показывает, как покупатели на самом деле калибруют решение по размеру. Не по опубликованным бенчмаркам, а по чьему-то знакомому объекту. Бенчмарки в этой статье — одна точка калибровки; виллы родственников и друзей обычно — вторая.

"For rental income specifically, the size that performs varies by sub-market: what's the 2BR standard in Pererenan?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Ответ зависит от конкретной операционной модели. Медианная 2BR-вилла в Перeренане — около 185 м² застроенной площади; 2BR-виллы в Бату-Болонге крупнее (медиана около 263 м²) — это другой период продукта и другой профиль покупателя. Компактные 2BR на 110–140 м² встречаются по более низким ценам в развивающихся локациях.

"Misalnya Canggu, Old Mans, Berawa, Pererenan, Batu Bolong, atau Ubud?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Когда покупатель сужает локацию, формат подтягивается следом. Студия укладывается в Улувату/Меласти; 2BR-вилла — в Перeренан/Сесех; 3BR+ — в премиум-Улувату или центральный Убуд. Решение по формату никогда не отделено от решения по локации.

FAQ

Какой размер виллы самый популярный на Бали?

Сегмент 2BR — самая крупная категория по количеству спален в нашем отслеживаемом предложении за Q1 2026, и в нём преобладают 2BR-виллы, а не апартаменты, с медианной ценой около $290K. Этот формат подходит под самый широкий спектр операционных моделей (пары, небольшие семьи, небольшие группы), что и стягивает сюда и предложение, и спрос.

Студия или 1BR — что лучше как инвестиция?

Зависит от операционной модели и локации. Студия: самая высокая цена за м², самый низкий абсолютный чек (медиана около $130K), самая высокая валовая доходность при чистой посуточной аренде в туристической локации, но и самый низкий ADR. 1BR: больше площадь (типично 60–75 м² для апартамента, 80+ м² для виллы), шире состав арендаторов, включая длительные брони, выше разнообразие пула покупателей при перепродаже. Студия — под максимизацию доходности; 1BR — под операционную гибкость. Чистая доходность в обоих форматах при грамотном управлении укладывается в 8–12% (8–10% на базе цены готового объекта, 10–12% на off-plan / pre-sale базе).

Что лучше под аренду — 2BR или 3BR?

2BR-вилла — массмаркетная точка оптимума: самая широкая операционная гибкость, самый сильный пул покупателей при перепродаже, более ровная заполняемость. 3BR-вилла берёт на себя спрос на семейные путешествия и сегмент с более высоким ночным тарифом. ADR на 3BR выше, но заполняемость, как правило, ниже, и капитал больше. Анализ чистой доходности обычно склоняется в пользу 2BR при медианном ценнике; премиум-3BR в топ-локациях может его обгонять, но требует более высокого уровня управления.

Какой размер виллы подходит семье из четырёх?

Базовый вариант: 3BR на 180–250 м² застроенной площади и участок от 300 м². 4BR — если регулярно приезжают бабушки и дедушки или гости с длинной бронью. Меньше 150 м² для постоянной семейной жизни тесно. Семейному покупателю стоит закладываться на наружное пространство (бассейн + закрытый периметр сада) не меньше, чем на внутренние квадратные метры.

Почему студии стоят дороже за м², чем виллы?

Цена студии отражает компактную модель аренды: ночной тариф × заполняемость, нормированные на юнит. Цена виллы включает землю (помимо медианы по застроенной площади — сам участок), а это в метрику $/м² застроенной площади не зашито. По экономике ночного тарифа студии действительно дороже за метр застройки. По экономике совокупного капитала и доли земли у виллы другая логика стоимости.

Каков типичный размер 2BR-виллы в разных локациях?

По нашему датасету Q1 2026, ориентировочно: Перeренан около 185 м² медиана, Сесех около 172 м², Чемаги около 189 м², Бату-Болонг около 263 м² (другой период по спецификации продукта), Улувату около 142 м², Меласти около 150 м², Убуд около 131 м². «2BR-вилла» в Бату-Болонге — это структурно более крупный продукт, чем «2BR-вилла» в Убуде или в компактных локациях Букита.

Купить несколько студий или одну виллу побольше?

Это вопрос портфеля. Несколько студий: диверсификация, возможность выходить из объектов в разное время, более простое управление в расчёте на юнит (каждый объект — самодостаточная арендная операция). Одна вилла побольше: ниже совокупные расходы на управление, потенциально выше потолок ночного тарифа, проще структура владения. При одинаковом капитале три студии примерно по $130K и одна 2BR-вилла около $390K ведут себя по-разному; выбор — от операционных предпочтений и от того, насколько гибкий нужен горизонт выхода.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, инвестиционно-консультационной компании по недвижимости Бали.

Обсудите с Anteya, какой формат подходит под ваше сочетание бюджета и локации.

Каталог проектов Бали → Связаться с Anteya →