Résidences de marque à Bali : Marriott, Banyan Tree, Hyatt

L'acheteur qui pousse la porte en demandant une villa Bulgari ne cherche pas vraiment le bâtiment. Il veut un opérateur connu à la réception, un logo de marque qui tient sa valeur à la sortie et un programme de location qui ne l'oblige pas à recruter un gestionnaire immobilier à 8 000 km de chez lui. Les résidences de marque facturent ces trois éléments dans le prix de l'unité. À Bali, au 1er trimestre 2026, cette prime tourne autour de 20 à 40 % par mètre carré au-dessus d'un produit indépendant comparable, et le rendement net après charges de service et part de l'opérateur se situe généralement entre 4 et 7 %, contre les 8 à 12 % qu'une villa indépendante de Berawa peut afficher.

Ce guide décortique où va cette prime, quels sont les opérateurs significatifs à Bali en 2026, l'effet réel du programme de location sur vos revenus annuels et l'endroit où le marché de la revente s'amincit rapidement. Les acheteurs qui maîtrisent ces calculs entrent dans le showroom en posant les bonnes questions. Ceux qui ne les maîtrisent pas finissent par payer une prime de marque pour des standards de service qu'ils auraient pu organiser eux-mêmes.

Ce que signifie vraiment « résidence de marque »

Le terme s'emploie à tort et à travers. À Bali, le montage est presque toujours le même : un promoteur résidentiel construit le produit villa, un opérateur hôtelier licencie sa marque à ce promoteur et l'opérateur gère le programme de location et de service. L'acheteur détient la villa (via Hak Pakai, leasehold, ou montage PT PMA selon le projet), et l'opérateur exploite la couche hôtelière.

L'opérateur est rémunéré de deux façons. D'abord, le promoteur paie une redevance de licence ponctuelle et des royalties récurrentes, qui sont intégrées au prix au mètre carré. Ensuite, l'opérateur prélève une part des revenus locatifs, généralement de 50/50 à 70/30 en sa faveur, selon l'apport en capital de l'opérateur par rapport à une simple licence de marque.

Observation Anteya : Sur nos 5 300 conversations acheteurs entre 2023 et 2026, les demandes pour des résidences de marque se concentrent fortement sur le Bukit et Ubud, avec une cohorte plus restreinte à Nusa Dua. Une minorité significative d'acheteurs sérieux (moins d'un sur cinq) cite spontanément un opérateur nommé. Les mentions les plus fréquentes concernent Bulgari, Six Senses, Banyan Tree et Mandapa.

Trois sous-types méritent d'être distingués :

Résidences pleinement intégrées à un hôtel. La villa se situe dans l'emprise du resort, partage les équipements et l'opérateur gère à la fois l'hôtel et la résidence. Mandapa Ritz-Carlton Ubud et Apurva Kempinski Nusa Dua relèvent de cette catégorie.
Résidences de marque autonomes. Pas d'hôtel sur site, mais le promoteur paie pour la marque et l'opérateur gère le programme locatif résidentiel depuis un bureau régional. Plusieurs projets Hyatt et Marriott lancés entre 2024 et 2026 entrent dans cette catégorie.
Résidences sous marque lifestyle. Une marque de style de vie (et non un opérateur hôtelier) licencie son nom à un projet résidentiel. Moins répandu à Bali mais en émergence.

Les calculs acheteur diffèrent pour chacun. L'intégration hôtelière complète porte la prime la plus élevée et la couche de service la plus profonde. La résidence de marque autonome se situe au milieu. La marque lifestyle se rapproche du produit indépendant en rendement, la marque jouant surtout son rôle à la revente.

Le paysage balinais en 2026

Au 1er trimestre 2026, les opérateurs présents à Bali se rangent dans deux catégories que les acheteurs confondent régulièrement au stade de la demande. La distinction compte : seule la première catégorie propose des unités effectivement achetables aujourd'hui.

Opérateurs disposant d'un produit résidentiel de marque livré ou activement commercialisé à la vente à Bali (1er trimestre 2026) :

Six Senses Residences Uluwatu (Pecatu) : en bord de falaise, axé bien-être, intégration locative poussée ; les T2 d'entrée de gamme ont historiquement été commercialisés à partir d'environ 1,25 M USD.
COMO Uma Canggu (Berawa) : la composante résidence et penthouse fait figure d'exception à la règle « Canggu, indépendant uniquement » ; emprise plus restreinte que les produits de luxe du Bukit.
Anantara Ubud Residences (Ubud) et Anantara Dragon Seseh (Seseh, pipeline 2027) : l'empreinte effective d'Anantara à Bali en résidences de marque à la vente, et non Uluwatu ou Ungasan.
Soori Estate (Kelating, Tabanan) : villas architecturales signées SCDA, avec un historique de ventes résidentielles remontant à l'ère Alila Villas Soori ; positionnement côte ouest ; vérifier la disponibilité actuelle à la vente auprès du promoteur.
The St. Regis Bali (Nusa Dua) : la présence balinaise la plus ancienne du groupe Marriott (depuis 2008), majoritairement hôtelière avec un volet résidentiel restreint ; fréquemment évoqué par les acheteurs intéressés par le portefeuille Marriott.

Opérateurs cités comme références par les acheteurs mais dont l'empreinte balinaise est uniquement hôtelière ou très limitée en résidentiel (1er trimestre 2026) :

Bulgari Resort Bali (Pecatu/Uluwatu) : hôtel ultra-luxe en bord de falaise ; l'inventaire de villas est majoritairement constitué de clés d'hôtel avec un volet résidentiel très restreint. Davantage un référentiel qu'un produit accessible à l'achat.
Mandapa, A Ritz-Carlton Reserve (Kedewatan/Ubud, sur la rivière Ayung) : suites et villas rattachées à l'hôtel, non vendues à des acheteurs individuels.
Banyan Tree Ungasan (Ungasan/Bukit) : resort hôtelier 100 % villas ; la composante résidence de marque relève du pipeline plutôt que d'un historique de livraison.
The Apurva Kempinski Bali (Nusa Dua) : collection de villas rattachées à l'hôtel ; flux MICE intégré ; les villas opèrent en inventaire hôtelier.
Capella Ubud (Keliki/Payangan, au nord d'Ubud) : hôtel format camp de tentes de luxe ; pas d'inventaire résidentiel à la vente.
Alila (Manggis, Uluwatu, Seminyak, secteur Ubud) : opérateur hôtelier mature du groupe Hyatt ; fréquemment évoqué par les acheteurs du portefeuille Hyatt, mais aucune résidence de marque à la vente livrée.
Andaz Bali (Sanur) : hôtel lifestyle Hyatt ; aucune composante résidentielle livrée.
Six Senses Ubud (rivière Ayung) : deuxième site Six Senses ; inventaire hôtelier plutôt que résidentiel à la vente (l'offre résidentielle se limite à Uluwatu).

L'expansion du groupe Marriott à Bali (Westin, JW, pipeline St. Regis supplémentaire) a été évoquée publiquement pour une livraison 2026-2028 sur les corridors du Bukit, d'Ubud et de Nusa Dua. Les acheteurs doivent vérifier les noms de projets, les conditions de licence de marque et les dates de livraison directement auprès du promoteur ; un pipeline annoncé mais non commercialisé relève d'une classe de risque différente d'un produit livré, et des accords de licence de marque se sont effondrés sur d'autres marchés asiatiques entre l'annonce et la remise des clés.

« Nous voulons une marque de niveau Marriott. La raison pour laquelle nous cherchons du branded, c'est que je suis à Singapour et que ma femme est à Sydney. Aucun de nous deux n'a le temps de gérer une villa à Bali tout seul. Il nous faut quelqu'un qui la fasse tourner pour de vrai. »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Concentration géographique. Le produit résidentiel de marque livré se concentre à Pecatu/Uluwatu et Ungasan sur le Bukit (prime de la falaise), le long de la rivière Ayung et à Payangan au nord d'Ubud (prime rivière/jungle), et à Nusa Dua (intégration resort). Canggu dispose d'une offre résidentielle de marque limitée parce que l'histoire de planification du secteur (zonage RDTR du secteur de Tibubeneng, dynamiques foncières du banjar, parcelles fragmentées sous 2 000 m²) a favorisé les promoteurs boutique indépendants ; le ratio coût foncier / rendement locatif ne tenait pas non plus pour les grands opérateurs jusqu'à récemment. COMO Uma Canggu à Berawa constitue l'exception actuelle majeure. Un pipeline supplémentaire est évoqué pour 2026-2028 à Berawa-Pererenan, mais le stock de marque livré reste mince sur la côte centrale au 1er trimestre 2026.

La prime : ce que vous payez et ce que vous ne payez pas

La prime de prix au mètre carré sur les résidences de marque à Bali se situe généralement entre 20 et 40 % au-dessus d'un produit indépendant comparable dans le même micro-marché. Exemple concret : une villa indépendante de type T3 en lisière de Pererenan-Berawa se commercialise généralement entre 3 500 et 5 500 USD par m² construit, selon le niveau de finition et la structure freehold ou leasehold. Une villa de marque T3 à Uluwatu en 2026 se commercialise généralement entre 7 000 et 12 000 USD par m², même si le coût foncier, la vue et la densité du projet pèsent significativement dans ce chiffre. En neutralisant la prime de localisation, la couche « marque » en elle-même ajoute de l'ordre de 15 à 30 % au prix au m².

Ce que la prime achète :

FF&E aux spécifications de l'opérateur. Mobilier, équipements, spécifications de cuisine, textiles : tout est choisi selon les standards de l'opérateur. Des budgets cuisine FF&E à six chiffres sont la norme chez les opérateurs ultra-luxe, bien au-dessus de ce qu'un projet indépendant comparable absorbe.
Supervision de l'architecture et du paysage. L'équipe de design de l'opérateur passe en revue et valide les plans ; cela évite généralement les pires économies de bouts de chandelle côté promoteur à la livraison.
Maintenance et ingénierie centralisées. Une équipe de maintenance permanente s'occupe du HVAC, de la piscine, du groupe électrogène, des circuits d'eau selon un calendrier d'entretien et non en mode réactif.
Réception et conciergerie. Accueil, services aux résidents, sécurité fonctionnent aux standards de l'opérateur.
Distribution locative. La villa entre dans le système de réservation de l'opérateur, est poussée auprès de ses membres fidélité, côtoie l'inventaire hôtelier.

Ce que la prime n'achète généralement PAS :

Un rendement garanti. L'affiliation à une marque n'équivaut pas à un cash-flow verrouillé. Certains projets affichent des fenêtres de versement fixe sur les années 1 à 3 pour pousser les pré-ventes, mais ces dispositifs s'accompagnent en général de clauses de blocage du capital et ne constituent pas une attente de rendement de long terme.
Une protection du capital. L'affiliation à une marque n'isole pas l'unité des mouvements de prix du marché ni du risque de livraison spécifique au promoteur.
Une liquidité à la sortie. La revente de produit branded à Bali est un marché plus mince que celui de l'indépendant, pas plus profond. Détails dans la section consacrée à la sortie.

« La prime de 25 % par rapport à une villa indépendante à Bingin, je peux l'avaler. Ce que je veux savoir, c'est si l'opérateur reste engagé sur le projet pendant tout le cycle de 20 ans. Si Marriott retire la marque à l'année 8, qu'est-ce qu'il me reste ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2026

Le programme de location : partage des revenus et revenu net réel

C'est là que les calculs acheteur deviennent inconfortables. Les revenus locatifs affichés d'une villa de marque sur le Bukit se situent généralement entre 800 et 1 500 USD la nuit pour des formats T2-T3, et entre 1 800 et 4 500 USD la nuit pour des villas ultra-luxe plus grandes, avec une occupation stabilisée dans la fourchette 55-70 % sur la répartition haute/basse saison (la période de mousson octobre-avril tire significativement la moyenne annuelle sous le pic de saison). Cela donne un revenu chambre brut qui paraît attrayant face à une villa indépendante de Canggu commercialisée entre 250 et 500 USD la nuit.

Mais l'opérateur prélève sa part. La structure type sur les résidences de marque à Bali en 2026 :

Revenu chambre brut = tarif moyen × nuits × occupation.
Moins commissions OTA (Booking.com, Expedia, Agoda, coûts de distribution directe), généralement 15 à 22 % du brut.
Moins honoraires de gestion opérateur, généralement 8 à 12 % du brut.
Moins revenus F&B et amenities retenus par l'opérateur dans les structures rattachées à un hôtel.
Moins OpEx au niveau de la villa : ménage, linge, coûts F&B en villa, réparations.

Ce qui reste, le résultat d'exploitation net au niveau de la villa, est ensuite réparti entre propriétaire et opérateur. Répartitions courantes :

50/50 : moitié au propriétaire, moitié à l'opérateur. Agressif et favorable à l'opérateur.
60/40 en faveur du propriétaire : plus courant en résidence de marque autonome.
70/30 en faveur du propriétaire : typique des projets plus anciens ou de ceux où le promoteur a absorbé une plus grande part du coût de licence.

Observation Anteya : Sur l'échantillon de business plans de résidences de marque chiffrés et documentés que nous avons vus auprès de promoteurs balinais entre 2024 et 2026, le rendement brut affiché à la commercialisation tourne couramment entre 8 et 11 % du prix d'achat. Le rendement net réalisé, après toutes les déductions ci-dessus, se situe généralement entre 4 et 7 %. Le produit villa indépendant en localisation équivalente délivre souvent un rendement net supérieur, le compromis étant que l'acheteur prend personnellement tout le risque de gestion.

Traduit : si vous payez 1,2 M USD pour un T3 branded et que le business plan de l'opérateur affiche 110 000 USD de revenus locatifs bruts annuels, votre revenu net réaliste (après toutes les déductions et la part de l'opérateur) se situe généralement entre 55 000 et 80 000 USD. Soit un rendement net de 4,5 à 6,7 %. L'affichage à 9 % brut était techniquement exact mais ne correspond pas à ce qui arrive sur votre compte.

« Je viens de valider le business plan Six Senses, mais je veux comprendre : quand les commissions OTA et les 12 % de l'opérateur sont prélevés en tout premier, qu'est-ce qui est vraiment à moi ? La brochure annonçait 9 %, mais un ami qui en possède une me dit qu'il voit plutôt 5 %. »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Charges de service et coût de détention

Les résidences de marque comportent des charges mensuelles qui couvrent la maintenance centrale, la sécurité, le paysage, l'ingénierie des parties communes et les honoraires de gestion de l'opérateur. Fourchettes typiques à Bali au 1er trimestre 2026 :

Branded milieu de gamme (lignes lifestyle Hyatt, Marriott) : 1 500 à 2 500 USD par mois pour un T3.
Branded haut de gamme (Banyan Tree, Anantara, Capella, Apurva Kempinski) : 2 500 à 4 000 USD par mois.
Branded ultra-luxe (Bulgari, Six Senses, Mandapa) : 3 500 à 5 500 USD par mois, parfois plus.

Cela représente environ 3 à 6 fois l'OpEx (personnel, piscine, fluides, banjar, réserve d'entretien) qu'une villa indépendante de Canggu absorbe couramment. Le compromis : le propriétaire n'a pas à recruter, former ou superviser de personnel, et n'est pas exposé au risque de rotation du personnel.

Les charges de service évoluent annuellement, généralement indexées sur l'IPC local plus un delta. Les acheteurs devraient demander l'historique des charges de service de l'opérateur sur ses projets existants, sur 3 à 5 ans, pour voir l'évolution réelle par rapport à ce qui était projeté dans le dossier acheteur. À Bali, où nombre de projets branded sont en premier cycle (premier projet de l'opérateur sur le marché), les données historiques sont rares. Cette incertitude est en soi un risque.

Sortie : où le marché de la revente s'amincit rapidement

Le sujet acheteur le plus sous-estimé sur les résidences de marque, c'est la sortie. Le marché de la revente des résidences de marque à Bali est structurellement plus mince que celui des villas indépendantes, pour plusieurs raisons :

Risque sur le cycle de licence de marque. La plupart des accords de licence opérateur courent sur 15 à 30 ans. Si la marque sort, ne renouvelle pas, ou rétrograde le projet vers un pavillon de gamme inférieure, la valeur de revente chute sensiblement.
Concentration du vivier d'acheteurs. L'acheteur branded est une cohorte précise : international, budget premium, souvent investisseur passif. Cette cohorte est plus restreinte que le vivier général balinais et peut disparaître rapidement dans un cycle mou.
Frein des charges de service à la revente. Un acheteur prospectif qui modélise l'unité à la sortie voit les mêmes 3 500 USD par mois de charges, ce qui pèse sur les calculs de taux de capitalisation.
Contrôle de l'opérateur sur la revente. Certains contrats d'achat de résidences de marque accordent à l'opérateur un droit de préemption ou restreignent l'identité de l'acheteur. Le SPA mérite une lecture attentive sur ce point.

L'indication générale tirée des données de vente sur des marchés branded matures (Phuket, Dubaï, Mexique) est que les résidences de marque se revendent avec une décote par rapport au prix d'achat initial plus souvent que les produits indépendants en localisation équivalente sur les 5 à 7 premières années, avant de rattraper si l'affiliation à la marque tient. À Bali, avec un stock branded majoritairement en premier cycle, cette dynamique n'a pas été testée à grande échelle.

Observation Anteya : Sur nos 5 300 conversations acheteurs, la proportion de ceux qui interrogent explicitement la liquidité de la revente des résidences de marque est nettement plus élevée en 2025-2026 qu'en 2023-2024. La cohorte est devenue plus avertie. Les vendeurs d'unités branded qui tentent de sortir entre la 2e et la 5e année nous disent généralement qu'ils attendaient de la marque qu'elle soutienne la demande à la revente, et trouvent à la place un vivier d'acheteurs plus restreint que prévu.

« Mon agent me pousse à acheter en off-plan sur le nouveau projet Banyan Tree. Je le tiendrais 7 ans, puis je vendrais. Ce sur quoi je n'obtiens pas de réponse claire, c'est qui me l'achète à l'année 7. Le marché de la revente est-il le même que pour les villas de Canggu, ou plus mince ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2026

À qui les résidences de marque conviennent réellement

Une fois retiré tout le discours brochure, le profil d'acheteur où une résidence de marque a du sens :

L'acheteur non-résident, à court de temps, qui apprécie de ne pas avoir à recruter et superviser un gestionnaire de bien depuis l'étranger. L'opérateur gère tout ; l'implication de l'acheteur se limite à signer le relevé annuel.
L'acheteur attaché à la marque qui veut utiliser l'unité 4 à 8 semaines par an et préfère l'environnement social et de service d'un produit branded. L'unité est en partie un achat lifestyle, en partie un produit de rendement.
L'acheteur en logique de transmission patrimoniale qui valorise la reconnaissance de la marque pour la succession ou la revente future par les héritiers. Le label fournit un repère connu qui simplifie la conversation de sortie pour l'héritier.
Le primo-acheteur à Bali, mal à l'aise avec la complexité juridique, contractuelle et opérationnelle de la villa indépendante, et prêt à payer la prime de marque pour une expérience « clé en main ».

Le profil où la résidence de marque ne convient généralement PAS :

L'acheteur en logique de maximisation du rendement. Le produit indépendant à Berawa, Pererenan ou Cemagi délivrera généralement un meilleur rendement net que le branded pour la même mise de fonds, le compromis étant la complexité opérationnelle.
L'acheteur résident ou quasi-résident qui prévoit d'être à Bali 4 à 6 mois par an et privilégie la flexibilité, les intérieurs personnalisés et la gestion directe du personnel.
L'acheteur à horizon court (moins de 5 ans) qui est le plus exposé à la faible liquidité de la revente.

Pour les acheteurs entre deux, la vraie question est : combien vaut, en dollars, le confort de la gestion déléguée à un opérateur, et comment cela se compare aux 200 à 400 points de base de rendement net auxquels vous renoncez ? Les deux chiffres sont calculables à l'avance. La conversation doit se tenir au stade du business plan, pas à la livraison.

Due diligence pratique avant signature

Lors de l'évaluation d'un projet précis de résidence de marque à Bali, demandez et vérifiez :

L'accord de licence de marque effectif. Obtenez la version expurgée qui nomme l'opérateur, la durée de la licence, les conditions de renouvellement et les déclencheurs de résiliation. Si le promoteur refuse de la communiquer, considérez cela comme un signal.
L'investissement réel de l'opérateur dans le projet. L'opérateur est-il un pur concédant de licence (marque uniquement) ou a-t-il un engagement de management hôtelier (exploitation du programme de location, dotation en personnel de la réception) ? Les deux sont très différents.
Les données historiques de charges de service des autres projets de l'opérateur à Bali, Phuket ou Bangkok. Trois à cinq ans, réel contre prévisionnel.
La structure du programme locatif, y compris la part opérateur, le circuit des commissions OTA, les fenêtres d'usage propriétaire et toute disposition de rendement garanti avec ses clauses de blocage.
Les restrictions de revente dans le SPA : droit de préemption de l'opérateur, approbation par la marque des nouveaux acquéreurs, restriction de vente en dehors du pool géré par l'opérateur.
La structure juridique indonésienne pour l'acquisition par un acheteur étranger : Hak Pakai (droit d'usage, titre individuel au nom étranger), Hak Sewa (droit de bail enregistré sur un Hak Milik (SHM) ou un Hak Guna Bangunan (HGB) sous-jacent détenu par une contrepartie indonésienne), ou détention économique via une PT PMA détentrice d'un titre SHGB. Chaque option emporte des conséquences différentes en matière de sortie, de fiscalité et de transmission.
L'historique du promoteur indépendamment de la marque. L'opérateur licencie la marque ; le promoteur construit et livre. Une étiquette de marque apposée sur un promoteur faible ne change rien au risque de livraison.

Pour aller plus loin

Les résidences de marque à Bali constituent un produit défendable pour une cohorte d'acheteurs précise. Le calcul tient pour les acheteurs internationaux à court de temps, qui valorisent la sortie ancrée par une marque et une détention sans contraintes, et qui peuvent absorber une concession de 200 à 400 points de base de rendement net pour cela. Pour les acheteurs en logique de rendement avant tout, le produit indépendant dans le même micro-marché délivre généralement plus de cash pour une mise comparable.

L'erreur la plus fréquente que nous observons au stade de la demande est celle des acheteurs qui modélisent le business plan de rendement brut affiché par l'opérateur sans dérouler la pile complète de déductions jusqu'au net en poche. La seconde est la sous-estimation du risque de cycle à la revente, au moment du renouvellement de la licence de marque. Les deux sont anticipables avec la bonne revue contractuelle.

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Cet article est une information générale de marché et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les règles immobilières indonésiennes et les accords de licence de marque varient selon les projets, et chaque situation individuelle est différente. Consultez un notaris (notaire) indonésien dûment habilité et un conseiller fiscal qualifié pour votre acquisition.

FAQ

Les résidences de marque sont-elles un meilleur investissement que les villas indépendantes à Bali ?

Cela dépend de ce que vous optimisez. Sur le rendement net, le produit indépendant à Berawa, Pererenan ou Cemagi surperforme généralement le branded de 200 à 400 points de base. Sur la détention sans contraintes et la reconnaissance de la marque à la revente, le branded l'emporte. La réponse honnête est que « meilleur investissement » est la mauvaise grille de lecture : ce sont des produits différents, aux profils risque-rendement différents.

Quel rendement net réel anticiper sur une résidence de marque à Bali ?

Pour le branded ultra-luxe (Bulgari, Six Senses) et le branded luxe (Banyan Tree, Anantara), les rendements nets réalistes après partages opérateur, commissions OTA et charges de service se situent généralement entre 4 et 7 %. Les rendements bruts affichés à la commercialisation, entre 8 et 11 %, se traduisent rarement par ce niveau de cash en poche.

Dois-je obligatoirement mettre ma villa dans le programme locatif ?

La plupart des contrats de résidences de marque à Bali imposent une participation au programme locatif de l'opérateur pendant une durée minimale (généralement 5 à 10 ans), avec des fenêtres d'usage propriétaire limitées (généralement 4 à 8 semaines par an). Certains autorisent l'opt-out mais facturent une charge de service plus élevée. Lisez attentivement le contrat de gestion locative avant de signer le SPA.

Les étrangers peuvent-ils acquérir des résidences de marque à Bali ?

Oui, via les mêmes structures juridiques que pour toute propriété balinaise : certificats Hak Pakai pour la détention individuelle, Hak Sewa (droit de bail enregistré sur un titre indonésien sous-jacent), ou détention économique via une PT PMA détentrice d'un SHGB. Le label branded ne modifie pas les options juridiques sous-jacentes. Le SPA devrait être revu par un notaris (notaire) indépendant du promoteur.

Que se passe-t-il si la marque quitte le projet ?

La plupart des accords de licence comportent des dispositions de résiliation. Si l'opérateur sort pendant la période de licence pour des raisons qui lui sont imputables, il existe généralement des recours contractuels. Si la licence expire simplement (généralement entre l'année 20 et l'année 30), le promoteur peut renouveler avec le même opérateur, basculer vers une autre marque, ou dé-marquer. Les propriétaires d'unités sont généralement affectés sur la valeur de revente plutôt que sur le droit d'usage.

Combien faut-il de capital pour entrer sur le marché des résidences de marque à Bali ?

Les tickets d'entrée varient largement. Les formats branded plus petits (T2 ou studios) chez des opérateurs milieu de gamme peuvent démarrer autour de 600 000 à 900 000 USD. Six Senses Uluwatu Residences en T2 a historiquement été commercialisé à partir d'environ 1,25 M USD. Les villas branded ultra-luxe démarrent généralement à 2,5 M USD et grimpent à 8-15 M USD pour les formats plus grands en position prime falaise ou rivière.

La détention d'une résidence de marque est-elle traitée différemment au plan fiscal indonésien ?

La villa elle-même est imposée comme toute propriété indonésienne de valeur équivalente : Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) annuel et Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) au transfert. Les flux d'honoraires opérateur et de revenus locatifs ont des implications fiscales tant en Indonésie que dans le pays de résidence. Sollicitez un conseil fiscal spécifique à votre situation de résidence avant signature.