Notaris et PPAT à Bali: qui fait quoi dans votre…

Un Notaris (notaire) rédige et légalise les actes, les documents de société et les accords. Un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, ou officier chargé des actes fonciers) est habilité séparément à établir les actes de transfert foncier, au premier rang desquels l'AJB (Akta Jual Beli, l'acte de vente). Souvent, la même personne agréée détient les deux titres, mais les rôles restent distincts: l'un traite les instruments juridiques généraux, l'autre l'acte précis de transfert des droits fonciers. Savoir sous quelle casquette agit cette personne vous indique ce que vous signez.

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Ce que fait un Notaris

Un Notaris est un officier public nommé par le ministère du Droit pour créer des actes authentiques (akta) dotés d'une force probante supérieure à celle d'un contrat signé sous seing privé. En immobilier, le Notaris rédige et légalise le contrat de bail (akta sewa), les statuts de société, les pactes d'actionnaires et de prêt, ainsi que les procurations. Le Notaris ne fixe pas les conditions commerciales: c'est votre rôle. Le Notaris donne à l'accord sa forme officielle, vérifie les identités et conserve l'acte, et c'est pourquoi les opérations de leasehold sérieuses passent par lui.

Ce que fait un PPAT

Un PPAT est habilité spécifiquement à établir les actes qui transfèrent des droits fonciers enregistrés auprès du cadastre (BPN, Badan Pertanahan Nasional). L'instrument phare est l'AJB, qui fait passer un titre de pleine propriété (Hak Milik) ou un droit de construire (HGB, Hak Guna Bangunan) du vendeur à l'acheteur.

Comme le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété directe en Hak Milik par des étrangers, l'AJB intervient généralement lorsqu'une société à capitaux étrangers (une PT PMA) acquiert un titre HGB. Le PPAT vérifie le certificat, s'assure que les taxes sont réglées et soumet le transfert à l'enregistrement.

Pouvez-vous fournir le nom du promoteur, les projets livrés et un exemple notarié d'une précédente transaction avec un acheteur étranger?

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Un exemple notarié montre quel instrument le vendeur utilise réellement, et s'il correspond à ce qu'on vous a annoncé.

Qui fait quoi à chaque étape

1. Contrat de bail (leasehold). Le Notaris rédige l'akta sewa: durée, extension, droits de cession et échéance. En Indonésie, l'extension d'un bail est un droit contractuel qui se négocie, non un acquis automatique, et c'est cette rédaction qui compte le plus.

2. Constitution d'une PT PMA. Pour détenir un titre HGB via une société, le Notaris prépare l'acte constitutif; vous enregistrez ensuite la société via l'OSS.

3. AJB (transfert du titre). Lorsqu'un titre HGB change de mains, le PPAT établit l'AJB et confirme d'abord que les taxes sont payées: la BPHTB à la charge de l'acheteur, l'impôt sur le revenu à la charge du vendeur.

4. Enregistrement du titre. Le PPAT soumet ensuite l'acte au BPN pour que le certificat soit réémis au nom du nouveau titulaire. Jusque-là, le registre public n'est pas à jour.

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Pourquoi l'acheteur a besoin d'un conseil indépendant

Dans les opérations sur plan à Bali, le Notaris ou le PPAT est très souvent présenté et payé par le promoteur. Ce professionnel a le devoir d'être impartial, mais les instructions de rédaction viennent du côté du vendeur.

Observation Anteya : dans les dossiers que nous voyons, la grande majorité des primo-acheteurs étrangers s'en remettent uniquement au notaire présenté par le promoteur et ne mandatent jamais personne pour lire l'acte en leur nom. C'est l'une des lacunes les plus fréquentes que nous signalons avant un acompte. La solution coûte peu: un notaire du côté de l'acheteur ou un avocat indonésien indépendant lit l'akta avant votre signature.

Avez-vous vérifié le promoteur?

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Vérifier le promoteur et vérifier l'acte sont deux tâches différentes. Un promoteur irréprochable peut tout de même vous remettre un bail dont la clause d'extension est faible. Notre note sur comment évaluer un promoteur à Bali avant de verser un acompte traite du premier point; l'acte, lui, est là où votre propre notaire justifie ses honoraires.

Comment fonctionnent les honoraires

Les honoraires suivent la valeur de la transaction; considérez chaque chiffre ci-dessous comme indicatif, non figé, et faites-le confirmer par écrit. Les honoraires professionnels sont couramment annoncés autour de 0,5 à 1% de la valeur, les petites opérations se situant souvent dans le haut de la fourchette. Ils sont distincts des taxes répercutées: la BPHTB (taxe d'acquisition à la charge de l'acheteur) tourne généralement autour de 5%, et la PPN (TVA) s'applique aux constructions neuves au taux national en vigueur, donc vérifiez le chiffre actuel à la signature.

Et pour l'échéancier sur le solde, combien de mois vous conviennent pour régler le reste?

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Dans une structure en plusieurs versements, demandez à quel moment l'acte est signé par rapport à vos paiements, car signer avant que l'essentiel des fonds ne circule modifie votre exposition.

Que vérifier au moment de choisir

Demandez si la personne agit comme Notaris, comme PPAT, ou les deux pour vos documents.
Demandez un exemple anonymisé du type exact d'acte que vous signerez, et faites confirmer par écrit la répartition des honoraires (honoraires professionnels d'un côté, taxes de l'autre).
Pour un bail, faites lire les clauses d'extension et de cession par votre propre conseil avant de signer.

Un guide plus complet arrive dans notre série sur la clôture des transactions à Bali TODO: confirm live slug in Sanity.

FAQ

Un Notaris est-il la même chose qu'un PPAT à Bali?

Pas tout à fait. Un Notaris établit les actes et accords juridiques généraux; un PPAT établit les actes de transfert foncier comme l'AJB. La même personne cumule souvent les deux rôles, mais la fonction diffère selon le document.

Quand l'acte est-il signé par rapport à mon acompte?

Ce sont deux événements distincts. Dans les opérations à versements, l'acte notarié est généralement signé à une étape définie, pas au premier paiement. Demandez précisément quand votre acte est passé, car ce calendrier façonne votre exposition.

Puis-je recourir à mon propre notaire plutôt qu'à celui du promoteur?

Oui. Vous pouvez mandater un Notaris indépendant ou un avocat indonésien pour relire ou rédiger votre acte, même si le promoteur propose le sien. C'est le principal moyen pour un acheteur de protéger ses intérêts.

Qu'est-ce que l'AJB dans un achat immobilier à Bali?

L'AJB (Akta Jual Beli) est l'acte de vente qui transfère un droit de pleine propriété ou un droit HGB du vendeur à l'acheteur. Le PPAT l'établit, confirme d'abord le règlement des taxes et le soumet à l'enregistrement.

Combien coûtent les honoraires de notaire et de PPAT à Bali?

Les honoraires professionnels sont généralement annoncés autour de 0,5 à 1% de la valeur de la transaction, les petites opérations se situant souvent dans le haut de la fourchette. Cela est distinct des taxes répercutées comme la BPHTB (environ 5%) et la PPN sur les constructions neuves.

Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées dans des milliers d'échanges avec des acheteurs consignés dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, ainsi que des observations directes de notre équipe.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique. Les règles évoluent et les situations varient. Pour votre achat, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé.

Références externes: Ikatan Notaris Indonesia et le portail d'enregistrement des sociétés OSS.

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