Anteya Research
Notaris и PPAT на Бали: кто и что делает в вашей сделке (2026)
2 июня 2026 г.
Notaris (нотариус) составляет и удостоверяет акты, корпоративные документы и соглашения. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, чиновник по земельным актам) отдельно уполномочен оформлять акты передачи земли, важнейший из которых - AJB (Akta Jual Beli, договор купли-продажи). Нередко один и тот же лицензированный специалист совмещает оба статуса, но роли при этом разные: один работает с общими юридическими инструментами, другой - с конкретным актом передачи прав на землю. Понимание того, в каком качестве выступает этот человек, показывает, что именно вы подписываете.
!(/images/notaris-desk.jpg)
Что делает Notaris
Notaris - государственное должностное лицо, назначаемое Министерством права для создания аутентичных актов (akta), которые имеют бóльшую доказательную силу, чем частный подписанный договор. В сделках с недвижимостью Notaris составляет и удостоверяет договор аренды (akta sewa), учредительные документы компании, соглашения между акционерами и займовые соглашения, а также доверенности. Notaris не определяет коммерческие условия - это ваша задача. Notaris придаёт соглашению официальную форму, проверяет личности сторон и хранит запись, поэтому серьёзные лизхолд-сделки проходят через него.
Что делает PPAT
PPAT уполномочен именно на оформление актов, которые передают права на землю, зарегистрированные в земельном управлении (BPN, Badan Pertanahan Nasional). Ключевой инструмент - AJB, который переводит право собственности (Hak Milik) или право на застройку (HGB, Hak Guna Bangunan) от продавца к покупателю.
Поскольку индонезийское аграрное право не признаёт прямого владения Hak Milik иностранцами, AJB обычно появляется, когда компания с иностранным участием (PT PMA) приобретает титул HGB. PPAT проверяет сертификат, убеждается, что налоги уплачены, и подаёт передачу на регистрацию.
Можете предоставить имя застройщика, завершённые проекты и нотариально заверенный образец по предыдущей сделке с иностранным покупателем?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Нотариально заверенный образец показывает, какой инструмент продавец использует на самом деле и совпадает ли он с тем, что вам говорили.
Кто и что делает на каждом этапе
1. Договор аренды (лизхолд). Notaris составляет akta sewa: срок, продление, права передачи и истечение. Продление аренды в Индонезии - это договорное право, которое вы согласовываете, а не автоматическая гарантия, поэтому важнее всего именно эти формулировки.
2. Регистрация PT PMA. Чтобы держать титул HGB через компанию, Notaris готовит учредительный акт; затем вы регистрируете компанию через OSS.
3. AJB (передача титула). Когда титул HGB меняет владельца, PPAT оформляет AJB и сначала подтверждает уплату налогов: BPHTB со стороны покупателя, подоходный налог со стороны продавца.
4. Регистрация титула. Затем PPAT подаёт акт в BPN, чтобы сертификат был перевыпущен на имя нового владельца. До этого момента публичный реестр ещё не отражает изменения.
!(/images/hgb-certificate.jpg)
См. также налоги, сборы, PPN и BPHTB при покупке недвижимости на Бали и лизхолд против фрихолда на Бали.
Почему покупателю нужно независимое представительство
В сделках на стадии строительства на Бали Notaris или PPAT очень часто предложен и оплачен застройщиком. Этот специалист обязан быть беспристрастным, но инструкции по составлению документов идут со стороны продавца.
Наблюдение Anteya: в сделках, которые мы видим, подавляющее большинство иностранцев, покупающих впервые, полагаются только на нотариуса, предложенного застройщиком, и никогда не привлекают никого, кто прочитал бы акт в их интересах. Это один из самых частых пробелов, которые мы отмечаем до внесения задатка. Решение стоит недорого: нотариус со стороны покупателя или независимый индонезийский юрист читает akta до того, как вы подпишете.
Вы проверяли застройщика?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Проверить застройщика и проверить акт - разные задачи. Даже добросовестный застройщик может выдать вам договор аренды со слабым пунктом о продлении. Наша заметка о том, как оценить застройщика на Бали до внесения задатка, охватывает первое; акт - это то, где ваш собственный нотариус отрабатывает свой гонорар.
Как устроены гонорары
Гонорары зависят от суммы сделки; считайте любую цифру ниже типичной, а не фиксированной, и подтверждайте письменно. Профессиональные гонорары обычно называют на уровне примерно от 0,5 до 1% от суммы, причём по небольшим сделкам чаще ближе к верхней границе. Это отдельно от сквозных налогов: BPHTB (налог на приобретение со стороны покупателя) обычно составляет около 5%, а PPN (НДС) применяется к новостройкам по действующей национальной ставке, так что уточняйте актуальную цифру при подписании.
А как насчёт плана рассрочки на остаток, сколько месяцев вам комфортно, чтобы закрыть оставшуюся сумму?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
При схеме с рассрочкой уточняйте, когда подписывается акт относительно ваших платежей, потому что подписание до того, как проходит основная часть денег, меняет вашу степень риска.
Что проверить при выборе
- Спросите, выступает ли этот человек по вашим документам как Notaris, PPAT или в обоих качествах.
- Попросите обезличенный образец именно того типа акта, который вы будете подписывать, и подтвердите письменно разбивку гонорара (профессиональный гонорар отдельно от налогов).
- По договору аренды пусть ваш собственный консультант прочитает пункты о продлении и передаче до того, как вы подпишете.
Более подробный разбор выйдет в нашей серии о закрытии сделок на Бали TODO: confirm live slug in Sanity.
FAQ
Notaris и PPAT на Бали - это одно и то же?
Не совсем. Notaris оформляет общие юридические акты и соглашения; PPAT оформляет акты передачи земли, такие как AJB. Один и тот же человек часто совмещает обе роли, но функция различается по документу.
Когда подписывается акт относительно моего первого взноса?
Это отдельные события. При сделках с рассрочкой нотариальный акт обычно подписывается на определённом этапе, а не при первом платеже. Уточните точно, когда оформляется ваш акт, потому что этот момент определяет вашу степень риска.
Могу ли я использовать своего нотариуса вместо нотариуса застройщика?
Да. Вы можете привлечь независимого Notaris или индонезийского юриста, чтобы проверить или составить ваш акт, даже если застройщик предлагает своего. Это главный способ, которым покупатель защищает собственные интересы.
Что такое AJB при покупке недвижимости на Бали?
AJB (Akta Jual Beli) - это договор купли-продажи, который передаёт право собственности или право HGB от продавца к покупателю. Его оформляет PPAT, сначала подтверждает уплату налогов и подаёт на регистрацию.
Сколько стоят услуги нотариуса и PPAT на Бали?
Профессиональные гонорары обычно называют на уровне примерно от 0,5 до 1% от суммы сделки, причём по небольшим сделкам чаще ближе к верхней границе. Это отдельно от сквозных налогов, таких как BPHTB (около 5%) и PPN на новостройки.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности в тысячах разговоров с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, а также непосредственные наблюдения нашей команды.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила меняются, и ситуации различаются. По вашей покупке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом).
Внешние источники: Ikatan Notaris Indonesia и портал регистрации компаний OSS.
