Графики платежей за недвижимость на Бали (2026): первый взнос, транши и правило 80/20

Из нескольких тысяч переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, примерно 8% поднимали тему механики графика платежей до подписания. Большинство серьёзных покупателей доходит до этой темы в середине воронки — после того, как уже сузили выбор продукта. В этой статье разбираем типовые структуры графиков платежей на Бали, правило 80/20, лежащее в основе поэтапных схем, и рычаги переговоров, которые иностранные покупатели часто оставляют неиспользованными.

Наблюдение Anteya: На I квартал 2026 примерно две трети отслеживаемых проектов первичного рынка Бали находятся в стадии строительства. Большинство иностранных покупателей в 2026 году по определению покупают на стадии строительства, поэтому структура графика платежей — это не деталь, а ядро сделки. Кроме того, 2026 год приходится на циклический пик ввода: значительная доля отслеживаемых проектов должна быть сдана в этом календарном году.

Правило 80/20 и почему графики платежей на Бали выглядят похоже

Большинство покупок на стадии строительства на Бали следует версии правила 80/20: примерно 80% цены покупки распределяется по этапам строительства, а 20% удерживается до сдачи. Именно такую структуру обычно продавливают юристы со стороны покупателя. Застройщики чаще предлагают вариант со смещением платежей вперёд: 50–60% на первых двух траншах, 20–30% в середине стройки и небольшой остаток на сдаче.

Разница принципиальная. График со смещением вперёд перекладывает строительный риск на покупателя; график со смещением назад — оставляет его на застройщике. При прочих равных структура 80/20 — в пользу покупателя.

«Можете ещё напомнить про ваш комфортный таймлайн (в смысле графика платежей)?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Типичный поэтапный график платежей на Бали выглядит так:

5–10% депозит при подписании PPJB: Perjanjian Pengikatan Jual Beli — юридически обязывающее предварительное соглашение о купле-продаже. На практике публикуемые гайды по Бали называют 10–20% как рыночную моду.
15–25% по завершении фундамента / структуры: первый крупный строительный этап.
15–20% после возведения кровли: второй крупный этап.
15–20% на этапе финишинга / M&E: внутренняя отделка и инженерные системы (механика и электрика).
10–15% при выдаче SLF и сдаче (финальный платёж обычно идёт против AJB — нотариально оформленного титула, подписываемого при сдаче).

Проверка каждого этапа — ответственность покупателя: независимый строительный технадзор (quantity surveyor) или руководитель проекта подтверждает завершение работ до выпуска следующего транша. Notaris (нотариус) ведёт юридические документы, но не проверяет фактический ход работ на стройплощадке.

Почему иностранец не может получить ипотеку на Бали и что делать вместо этого

«У вас уже есть какой-то первый взнос на руках?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Индонезийские банки не выдают иностранцам ипотеку на жильё в том виде, в каком работает американская или европейская ипотека. Практические альтернативы:

Полная оплата из накоплений или из equity release в стране резидентства: самый частый путь.
Ипотека в стране резидентства (HELOC, рефинансирование) под залог недвижимости в стране проживания; средства приходят на Бали как наличные с точки зрения покупателя.
Рассрочка от застройщика: по сути это и есть поэтапный график платежей, который служит формой краткосрочного финансирования от застройщика на период стройки (обычно 12–24 месяца).
Кредит PT PMA в индонезийском банке: доступен компании PT PMA, но не иностранному физлицу. Полезен в специфических корпоративных структурах владения, но не базовый путь.

Рычаги переговоров по графику платежей

Большинство покупателей торгуется по цене и не трогает график платежей. У графика платежей часто больше гибкости, чем у цены.

«А не помог бы вам в этом случае более длинный график платежей?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Конкретные рычаги:

Растяните хвост. Сдвиг 20% к моменту выдачи SLF, а не до неё, оставляет строительный риск на застройщике и даёт вам рычаг, если сдача сместится.
Привязывайте этапы к измеримым событиям, а не к датам. «По завершении фундамента» — проверяемо; «к марту 2026» — это календарный ориентир, который застройщик может выполнить или не выполнить независимо от фактического хода работ.
Снижайте депозит по PPJB. Если застройщик предлагает 15% при подписании, добивайтесь 10%. Депозиты для денежного потока застройщика дешевле, чем кажется, а снижение заметно уменьшает ваш капитал под риском в раннем окне проверки PBG/IMB.
Договаривайтесь о грейс-периоде и штрафе. 3–6 месяцев грейса до начала начисления штрафов за просрочку сдачи — базовая практика профессионального рынка; более длинный грейс без штрафа — это застройщик перекладывает риск на вас.
Пропишите пункт о расторжении с механикой возврата. Что происходит, если застройщик не довёл стройку до конца. В отсутствие настоящего третьестороннего эскроу (что на первичном рынке вилл Бали редкость) поэтапные платежи плюс пункт о расторжении — это реалистичный слой защиты.

Что не покрывает график платежей: расходы на сделку

Заголовочная цена контракта — это не итоговая стоимость сделки. Сверху платится:

PPN (НДС): 11% по закону на новое жильё от застройщика, зарегистрированного как плательщик НДС; на товары люкс-категории по отдельному регулированию применяется более высокая ставка. Для сдач в 2026 году постановление Минфина PMK 90/2025, насколько мы понимаем, освобождает от НДС первые Rp2B стоимости для жилья до Rp5B, что покрывает большинство юнитов первичного рынка Бали при текущем курсе. Уточняйте право на льготу и актуальный текст постановления у своего notaris.
BPHTB: 5% налог на приобретение земли и здания от налоговой базы (стоимость сделки минус региональное освобождение).
Гонорары notaris / PPAT: обычно 1–2,5% от стоимости сделки, договорные, как правило делятся между покупателем и продавцом.

Расходы на сделку по установленным ставкам обычно дают около 15% от цены контракта. Для сдач в 2026 году, попадающих под льготу PPN по PMK 90/2025, эффективная нагрузка заметно снижается; просчитайте оба сценария со своим notaris.

График платежей в контексте: сегменты рынка различаются

Поэтапные графики по районам первичного рынка Бали в целом схожи по форме (депозит при PPJB, строительные транши, остаток на сдаче), но длина хвоста, как правило, растягивается с ожидаемым окном строительства. Более крупные структурированные проекты с длинным циклом стройки (типично для Букита и части юга) чаще допускают значимый транш на этапе SLF/сдачи. Более короткие стройки в Чангу/Переренане чаще смещают платежи вперёд. Сначала читайте таймлайн стройки, а потом проценты.

FAQ

Как выглядит типичный график платежей на Бали?

Поэтапный: примерно 10% депозита при подписании PPJB, 15–25% по завершении фундамента, 15–20% после кровли, 15–20% на финишинге, 10–15% при выдаче SLF и сдаче. Базовое правило: платежи привязаны к ходу работ, а не к календарю. Календарные графики переносят риск на покупателя.

Может ли иностранец получить ипотеку на жильё на Бали?

Не в типичном смысле «индонезийский банк выдаёт ипотеку иностранному физлицу». Практические альтернативы: оплата из накоплений или equity release в стране резидентства, ипотека в стране резидентства под залог зарубежной недвижимости, либо рассрочка от застройщика на период стройки. PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием) может занимать у индонезийских банков, но ипотека висит на PT, а не на иностранном физлице.

Какой типичный первый взнос на виллу на Бали?

Публикуемые гайды по Бали называют 5–20% при подписании PPJB; 10% — рыночная мода. Меньше 10% встречается редко, кроме отдельных промо-окон. Больше 20% при подписании сигнализирует, что застройщику нужны деньги и он, возможно, недокапитализирован. Спрашивайте, почему так.

Есть ли эскроу для депозитов на стадии строительства на Бали?

Редко. Настоящий третьесторонний эскроу нехарактерен для сделок первичного рынка вилл на Бали; большинство платежей идёт напрямую на операционный счёт PT застройщика, и это самый крупный структурный риск покупки на стадии строительства здесь. Доверие обычно строится на репутации застройщика плюс конкретных формулировках в PPJB, а не на эскроу-посреднике. Замещающие защиты: поэтапные платежи, привязанные к ходу строительства (а не к календарным датам), плюс пункт о расторжении с условиями возврата в PPJB.

Что произойдёт, если я пропущу платёж по этапу?

Это регулирует PPJB. Стандартные последствия — от пени за просрочку (обычно 1–2% в месяц на сумму просрочки) до дефолта по PPJB после грейс-периода (обычно 14–30 дней), который в худшем случае может привести к утрате ранее внесённых депозитов. Внимательно читайте пункт о дефолте до подписания; именно его покупатели чаще всего пробегают по диагонали.

Можно ли договориться о структуре графика платежей?

Да, и часто успешнее, чем по самой цене. Добивайтесь: меньшего депозита по PPJB, привязки этапов к измеримым событиям, а не к датам, смещённого назад хвоста (больше на SLF/сдаче, меньше до стройки), прописанного грейс-периода и штрафа за задержку сдачи, явного пункта о расторжении с механикой возврата.

Я плачу PPN на каждом этапе или при сдаче?

Стандартная практика — PPN на каждом платеже в момент его внесения, исходя из доли цены контракта, которая оплачивается. Отчётность по НДС ведёт ваш notaris. Учтите: льгота PMK 90/2025 за 2026 год на первые Rp2B по жилью до Rp5B может обнулить PPN на платежи, попадающие в окно льготы. Уточняйте у notaris на каждом этапе.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали. Эта статья отражает паттерны из нескольких тысяч переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости меняются, у всех ситуации разные; обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу) или адвокату по своей конкретной сделке.