Графики оплаты недвижимости на Бали (2026): первый взнос, этапы и правило 80/20

Из нескольких тысяч переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, примерно 8% поднимали тему механики графика оплаты ещё до подписания. Большинство серьёзных покупателей доходит до этой темы в середине воронки — после того, как уже сузили выбор продукта. В этой статье разбираем типовые структуры графиков оплаты на Бали, правило 80/20, лежащее в основе поэтапных схем, и рычаги переговоров, которые иностранные покупатели часто оставляют неиспользованными.

Наблюдение Anteya: На I квартал 2026 примерно две трети отслеживаемых проектов первичного рынка Бали находятся на стадии строительства. Большинство иностранных покупателей в 2026 году по определению покупают на стадии строительства, поэтому структура графика оплаты — это не деталь, а суть сделки. Кроме того, 2026 год приходится на циклический пик ввода: значительная доля отслеживаемых проектов должна быть сдана в этом календарном году.

Правило 80/20 и почему графики оплаты на Бали выглядят похоже

Большинство покупок на стадии строительства на Бали следует версии правила 80/20: примерно 80% цены покупки распределяется по этапам строительства, а 20% удерживается до сдачи. Именно такую структуру обычно продавливают юристы со стороны покупателя. Застройщики чаще предлагают вариант с более ранней нагрузкой: 50–60% на первых двух траншах, 20–30% в середине стройки и небольшой остаток на сдаче.

Разница принципиальная. График с ранней нагрузкой перекладывает строительный риск на покупателя; график с поздней — оставляет его на застройщике. При прочих равных структура 80/20 — в пользу покупателя, и она, как правило, обсуждаема.

"Could you also remind me about your comfortable timeline (in terms of payment plan)?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Типичный поэтапный график оплаты на Бали выглядит так:

5–10% депозита при подписании PPJB: Perjanjian Pengikatan Jual Beli — юридически обязывающее предварительное соглашение о купле-продаже. На практике публичные гайды по Бали называют 10–20% как рыночную моду.
15–25% по завершении фундамента / каркаса: первый крупный строительный этап.
15–20% после возведения кровли: второй крупный этап.
15–20% на этапе финишинга / M&E: внутренняя отделка и инженерные системы (механика и электрика).
10–15% при выдаче SLF и сдаче (финальный платёж обычно идёт против AJB — нотариально оформленного титула, подписываемого при сдаче).

Проверка каждого этапа — задача покупателя: независимый строительный технадзор (quantity surveyor) или руководитель проекта подтверждает завершение работ до того, как уйдёт следующий транш. Notaris (нотариус) ведёт юридические документы, но не проверяет фактический ход работ на стройплощадке.

Почему иностранцу не дают ипотеку на Бали и что вместо этого

"Do you have any down payment for now?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Индонезийские банки не выдают иностранцам ипотеку на жильё в том виде, в каком работает американская или европейская. Практические альтернативы:

Полная оплата из накоплений или из вытащенного эквити недвижимости в стране резидентства: самый частый путь.
Ипотека в стране резидентства (HELOC, рефинансирование) под залог недвижимости в стране проживания; на Бали средства приходят как обычные наличные с точки зрения покупателя.
Рассрочка от застройщика: по сути это и есть поэтапный график оплаты, который выступает короткой формой финансирования от застройщика на период стройки (обычно 12–24 месяца).
Кредит на PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием) в индонезийском банке: доступен компании, а не иностранному физлицу. Полезен в специфических корпоративных структурах владения, но это не базовый путь.

Рычаги в переговорах по графику оплаты

Большинство покупателей торгуется по цене и не трогает график оплаты. При этом в графике оплаты гибкости часто больше, чем в цене.

"Wouldn't the longer payment plan help you out on this case then?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Конкретные рычаги:

Растяните хвост. Сдвиг 20% на момент выдачи SLF, а не до неё, оставляет строительный риск на застройщике и даёт вам рычаг, если сдача сместится.
Привязывайте этапы к измеримым событиям, а не к датам. «По завершении фундамента» — проверяемо; «к марту 2026» — это календарный ориентир, который застройщик может выполнить или не выполнить независимо от фактического хода работ.
Снижайте депозит по PPJB. Если застройщик предлагает 15% при подписании, добивайтесь 10%. Депозиты для денежного потока застройщика дешевле, чем кажется, а снижение заметно уменьшает ваш капитал под риском в раннем окне проверки PBG/IMB.
Договаривайтесь о грейс-периоде и штрафе. 3–6 месяцев грейса до начала начисления штрафов за просрочку сдачи — базовая практика профессионального рынка; более длинный грейс без штрафа означает, что застройщик перекладывает риск на вас.
Пропишите пункт о расторжении с механикой возврата. Что происходит, если застройщик не довёл стройку до конца. В отсутствие настоящего независимого эскроу (что на первичном рынке вилл Бали редкость) поэтапные платежи плюс пункт о расторжении — это реалистичный слой защиты.

Чего не покрывает график оплаты: расходы на сделку

Цена в шапке контракта — это не итоговая стоимость. Сверху платится:

PPN (НДС): 11% по закону на новое жильё от застройщика, зарегистрированного как плательщик НДС; на товары люкс-категории по отдельному регулированию применяется более высокая ставка. Для сдач в 2026 году постановление Минфина PMK 90/2025, насколько мы понимаем, освобождает от НДС первые Rp2B стоимости для жилья до Rp5B — это покрыло бы большинство юнитов первичного рынка Бали при текущем курсе. Право на льготу и актуальный текст постановления уточняйте у своего notaris.
BPHTB: 5% налог на приобретение земли и здания от налоговой базы (стоимость сделки минус региональное освобождение).
Гонорары notaris / PPAT: обычно 1–2,5% от стоимости сделки, обсуждаемо, как правило делятся между покупателем и продавцом.

Для сдач в 2026 году, попадающих под льготу PPN по PMK 90/2025, эффективная нагрузка расходов на сделку обычно укладывается в 6–9% от цены контракта. Без льготы расходы по полным ставкам обычно выходят в районе 13–17% от цены контракта. Просчитайте оба сценария вместе с notaris.

График оплаты в контексте: сегменты рынка различаются

Поэтапные графики по районам первичного рынка Бали в целом схожи по форме (депозит при PPJB, строительные транши, остаток на сдаче), но длина хвоста, как правило, растягивается с ожидаемым окном строительства. Более крупные структурированные проекты с длинным циклом стройки (характерно для Букита и части юга) чаще допускают значимый транш на этапе SLF и сдачи. Более короткие стройки в Чангу/Переренане чаще нагружают график раньше. Сначала читайте таймлайн стройки, потом — проценты.

FAQ

Как выглядит типичный график оплаты на Бали?

Поэтапный: примерно 10% депозита при подписании PPJB, 15–25% по завершении фундамента, 15–20% после кровли, 15–20% на финишинге, 10–15% при выдаче SLF и сдаче. Базовое правило: платежи привязаны к ходу работ, а не к календарю. Календарные графики переносят риск на покупателя.

Может ли иностранец получить ипотеку на жильё на Бали?

Не в типичном смысле «индонезийский банк выдаёт ипотеку иностранному физлицу». Практические альтернативы: оплата из накоплений или из вытащенного эквити недвижимости в стране резидентства, ипотека в стране резидентства под залог зарубежной недвижимости либо рассрочка от застройщика на период стройки. PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием) может занимать у индонезийских банков, но ипотека висит на компании, а не на иностранном физлице.

Какой типичный первый взнос на виллу на Бали?

Публичные гайды по Бали называют 5–20% при подписании PPJB; 10% — рыночная мода. Меньше 10% встречается редко, кроме отдельных промо-окон. Больше 20% при подписании — повод задать вопрос: за этим может стоять промо-скидка или потребность застройщика в оборотном капитале. И то и другое выясняется в разговоре.

Есть ли эскроу для депозитов на стадии строительства на Бали?

Редко. Настоящий независимый эскроу нехарактерен для сделок первичного рынка вилл на Бали; большинство платежей идёт напрямую на операционный счёт PT застройщика, и это самый крупный структурный риск покупки на стадии строительства здесь — поэтому привязанные к этапам графики оплаты в любой сделке, которую Anteya приводит покупателю, не обсуждаются. Доверие обычно строится на репутации застройщика плюс конкретных формулировках в PPJB, а не на эскроу-посреднике. Заместительная защита: поэтапные платежи, привязанные к ходу строительства (а не к календарным датам), плюс пункт о расторжении с условиями возврата в PPJB.

Что произойдёт, если я пропущу платёж по этапу?

Это регулирует PPJB. Стандартные последствия — от пени за просрочку (обычно 1–2% в месяц на сумму просрочки) до дефолта по PPJB после грейс-периода (обычно 14–30 дней), который в худшем случае может привести к утрате ранее внесённых депозитов. Внимательно читайте пункт о дефолте до подписания; именно его покупатели чаще всего пробегают по диагонали.

Можно ли договориться о структуре графика оплаты?

Да, и часто успешнее, чем по самой цене. Добивайтесь: меньшего депозита по PPJB, привязки этапов к измеримым событиям, а не к датам, смещённого назад хвоста (больше на SLF/сдаче, меньше до начала стройки), прописанного грейс-периода и штрафа за задержку сдачи, явного пункта о расторжении с механикой возврата.

Я плачу PPN на каждом этапе или при сдаче?

Стандартная практика — PPN на каждом платеже в момент его внесения, исходя из доли цены контракта, которая оплачивается. Отчётность по НДС ведёт ваш notaris. Учтите: льгота PMK 90/2025 за 2026 год на первые Rp2B по жилью до Rp5B может обнулить PPN на платежи, попадающие в окно льготы. Уточняйте у notaris на каждом этапе.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, бутикового консалтинга по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали. Эта статья отражает закономерности из нескольких тысяч переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год.

Поговорите с Anteya до подписания. Мы вычитываем структуру графика оплаты, формулировки по этапам и пункты о расторжении в каждой сделке, которую ведём.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости меняются, у всех ситуации разные; по своей конкретной сделке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) или advokat (адвокатом).