Anteya Research
Что такое PPJB на Бали? Обязывающее предсоглашение о покупке (2026)
18 мая 2026 г.
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) - это условное обязывающее предварительное соглашение о купле-продаже, которое используется в Индонезии до подписания финального акта продажи, AJB. В сделках на стадии строительства на Бали именно этот договор обычно регулирует ваш график платежей и обязательства застройщика по передаче объекта - с момента, когда вы берёте на себя обязательства, и до того, как объект достроен и право можно переоформить. Это самостоятельное, юридически действительное соглашение, а не бланк бронирования, и его условия - как правило, единственное, что стоит между вашими деньгами и проектом, который пока остаётся строительной площадкой.
Примерно за 5 300 переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в период с 2023 по 2026 год, повторяющиеся вопросы по объектам на стадии строительства почти никогда не касаются вида из окна. Они касаются того, что происходит с деньгами до передачи объекта и какой документ удерживает застройщика в рамках его обещаний. Этот документ почти всегда - PPJB.
!(/images/ppjb-signing.jpg)
Что такое PPJB
PPJB - это частный договор, который обязывает покупателя и продавца завершить сделку на определённых условиях. В индонезийской практике его применяют всякий раз, когда стороны намерены передать недвижимость, но пока не могут оформить финальный акт - обычно потому, что здание не достроено, сертификат не готов или остаток не выплачен. Он фиксирует цену, этапы платежей, предмет продажи и условия, которые должны быть выполнены до подписания финального акта.
Для виллы или апартаментов на стадии строительства на Бали PPJB обычно и есть основной регулирующий документ на весь период строительства. Индонезийское договорное право в целом рассматривает надлежащим образом оформленный PPJB как обязательный для обеих сторон, хотя то, насколько прочно держится каждый отдельный пункт, зависит от того, как он составлен.
«Эти виллы уже готовы или на стадии строительства, и если на стадии строительства - какие меры защиты покупателя предусмотрены?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
«Какие меры защиты покупателя предусмотрены» - в сделке на стадии строительства это по большому счёту вопрос про то, что именно написано в PPJB.
Почему PPJB важен на стадии строительства
На готовом объекте вы быстро переходите к финальному акту, потому что право уже существует, а здание стоит. В проекте на стадии строительства между вашим первым платежом и днём, когда недвижимость может законно сменить владельца, проходят месяцы или годы. Этот промежуток и регулирует PPJB.
В этот период застройщик держит ваши поэтапные платежи, а у вас на руках договор. Если срок передачи сдвигается или проект встаёт, ваша позиция определяется PPJB, а не AJB, потому что AJB ещё не существует. Наш материал про передачу объекта и сроки на стадии строительства разбирает, как эти даты обычно смещаются, а наш гид по планам платежей и этапам - как обычно разбивают деньги по этапам.
Наблюдение Anteya: По нашему опыту сделок значительная доля покупателей, впервые берущих объект на стадии строительства, обращается к нам, уже подписав - или собираясь подписать - PPJB, который ни одна независимая сторона не прочла построчно. Документ, который делает в сделке больше всего работы, нередко получает меньше всего внимания.
PPJB и AJB: в чём разница
Проще всего развести эти два документа так: PPJB - обязывающее предварительное соглашение, AJB - финальная передача.
- PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) обязывает обе стороны завершить сделку и регулирует всё, что ей предшествует: платежи, передачу объекта и условия для завершения.
- AJB (Akta Jual Beli) - акт продажи, который подписывают у notaris (нотариус) или уполномоченного по земельным актам (PPAT) после того, как эти условия выполнены. Он оформляет передачу и служит основанием для внесения сертификата на имя покупателя.
Одна оговорка: конкретный финальный инструмент зависит от структуры владения. Покупка по модели фрихолда через корпоративный титул движется к AJB и переоформлению сертификата, тогда как позиция по лизхолду (Hak Sewa) обычно завершается через нотариально удостоверенный договор аренды, а не через AJB в том же виде. В обоих случаях PPJB - более ранний, обязывающий шаг; финальный акт идёт позже.
Пункты, которые имеют значение
Если вы читаете PPJB только частично, прочтите эти пункты:
- График платежей. Сколько нужно платить и к чему это привязано: к календарным датам или к этапам строительства - фундамент, коробка, кровля, передача. Платежи, привязанные к этапам, дают покупателю больше рычагов, чем привязанные к датам.
- Дата передачи и определение «готово». Жёсткая целевая дата плюс определение того, что считается «завершённым», лучше расплывчатого «ориентировочного срока завершения».
- Условия неисполнения и возврата. Что происходит, если застройщик пропускает срок или вы не можете продолжить: срок на устранение, механизм возврата средств и момент, в который вы можете выйти из сделки.
- Штрафы. Штрафы за просрочку передачи со стороны застройщика и штрафы за просрочку платежа с вашей - конкретными цифрами, а не «по согласованию».
- Путь к финальному акту. Что запускает AJB или финальный договор аренды и что каждая сторона должна предоставить, чтобы к нему прийти.
«Тогда, пожалуйста, выясните у застройщика, как так вышло, что объект уже несколько недель, а возможно и месяцев, стоит в брони?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Когда сделка вот так буксует, ответ обычно кроется в пунктах о неисполнении и сроках - или в их отсутствии.
!(/images/offplan-construction.jpg)
Что проверить до подписания
- Дайте прочитать документ независимому индонезийскому notaris. Подписание у notaris имеет больший доказательственный вес, чем чисто частный документ, и notaris может указать на односторонние пункты до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
- Сверьте документ со структурой владения. Убедитесь, что PPJB, предполагаемый финальный акт и тип сертификата согласованы между собой - как для лизхолда, так и для титула, оформленного на компанию.
- Проверьте язык договора. По индонезийскому праву соглашения с участием индонезийской стороны, как правило, должны составляться на индонезийском языке; PPJB для иностранных покупателей обычно двуязычные, и при расхождении версий обычно преобладает индонезийский текст.
- Проверьте, с кем именно вы заключаете договор. Наш гид о том, что происходит с вашим депозитом, если застройщик буксует или банкротится, объясняет, почему контрагент важен не меньше, чем пункты договора.
- Прочтите путь к AJB. PPJB без ясного маршрута к финальному акту - это тревожный сигнал, а не формальность.
«Можете предоставить имя застройщика, завершённые проекты и нотариально заверенный образец из предыдущей сделки с иностранным покупателем?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Второй документ этой пары разбираем в нашей глоссарной статье про AJB .
FAQ
На что расшифровывается PPJB?
PPJB расшифровывается как Perjanjian Pengikatan Jual Beli, примерно «обязывающее соглашение о купле-продаже». Это условный предварительный договор, который используется до финального акта продажи, AJB. В сделках на стадии строительства на Бали он обычно регулирует ваши платежи и обязательства застройщика вплоть до завершения.
Является ли PPJB юридически обязывающим в Индонезии?
Как правило, да. Индонезийское договорное право обычно рассматривает надлежащим образом оформленный PPJB как обязательный и для покупателя, и для продавца; это не необязательная бронь. Насколько прочно можно принудить к исполнению тот или иной пункт, всё равно зависит от того, как он составлен, - именно поэтому важна независимая проверка до подписания.
В чём разница между PPJB и AJB?
PPJB - обязывающее предварительное соглашение, которое регулирует всё, что предшествует сделке: платежи, передачу объекта и условия для завершения. AJB (Akta Jual Beli) - финальный акт продажи, который подписывают у notaris после выполнения этих условий и который оформляет передачу. PPJB идёт первым.
Какие меры защиты покупателя должен включать PPJB для виллы на стадии строительства?
Ищите график платежей, привязанный к этапам, твёрдую дату передачи с ясным определением «готово», условия неисполнения и возврата, конкретные штрафы за просрочку передачи и определённый путь к финальному акту. Покупателя защищает сила этих пунктов, а не сам по себе договор.
Что произойдёт с моими платежами, если застройщик не достроит проект?
Это почти полностью зависит от пунктов вашего PPJB о неисполнении и возврате. Хорошо составленное соглашение прописывает срок на устранение, механизм возврата и момент, в который вы можете выйти. Слабое может оставить ограниченные возможности защиты. Это общая информация, а не юридическая консультация.
Нужен ли notaris для подписания PPJB?
Настоятельно рекомендуется. PPJB, подписанный у индонезийского notaris, обычно имеет больший доказательственный вес, чем чисто частное соглашение, а notaris может указать на односторонние пункты до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Финальный акт всё равно проходит через notaris, так что привлечь его на раннем этапе обычно стоит своих денег.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, и ситуации у всех разные. По вашей покупке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом). Для общего представления полезной отправной точкой служат первичные источники - например, национальная база нормативных актов на peraturan.bpk.go.id и публикуемые обзоры авторитетных индонезийских юридических фирм, таких как SSEK.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности примерно из 5 300 переписок с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya в период с 2023 по 2026 год, а также личные наблюдения нашей команды на Бали.
