Anteya Research
Notaris und PPAT auf Bali: Wer macht was bei Ihrem Kauf (2026)
2. Juni 2026
Ein Notaris (Notar) errichtet und beglaubigt Urkunden, Gesellschaftsdokumente und Vereinbarungen. Ein PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, Beamter für Grundstücksurkunden) ist gesondert befugt, Urkunden über die Übertragung von Grundstücksrechten zu errichten, allen voran die AJB (Akta Jual Beli, die Kaufurkunde). Häufig hält dieselbe zugelassene Person beide Ämter, doch die Rollen sind verschieden: die eine bearbeitet allgemeine Rechtsinstrumente, die andere den konkreten Akt der Übertragung von Grundstücksrechten. Zu wissen, in welcher Funktion diese Person auftritt, sagt Ihnen, was Sie unterschreiben.
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Was ein Notaris tut
Ein Notaris ist ein vom Justizministerium bestellter Amtsträger, der authentische Urkunden (akta) errichtet, die einen stärkeren Beweiswert haben als ein privat unterschriebener Vertrag. In der Immobilie errichtet und beglaubigt der Notaris den Pachtvertrag (akta sewa), die Gründungsdokumente der Gesellschaft, Gesellschafter- und Darlehensvereinbarungen sowie Vollmachten. Der Notaris legt die kommerziellen Bedingungen nicht fest; das ist Ihre Aufgabe. Der Notaris bringt die Vereinbarung in die amtliche Form, prüft die Identitäten und verwahrt die Urkunde, weshalb ernsthafte Leasehold-Geschäfte über ihn laufen.
Was ein PPAT tut
Ein PPAT ist eigens befugt, Urkunden zu errichten, die beim Grundbuchamt (BPN, Badan Pertanahan Nasional) registrierte Grundstücksrechte übertragen. Das zentrale Instrument ist die AJB, die ein Volleigentum (Hak Milik) oder ein Baurecht (HGB, Hak Guna Bangunan) vom Verkäufer auf den Käufer überträgt.
Da das indonesische Agrarrecht ein direktes Hak-Milik-Eigentum durch Ausländer nicht anerkennt, tritt die AJB üblicherweise dann auf, wenn eine ausländisch gehaltene Gesellschaft (eine PT PMA) einen HGB-Titel erwirbt. Der PPAT prüft das Zertifikat, stellt sicher, dass die Steuern beglichen sind, und reicht die Übertragung zur Registrierung ein.
Können Sie den Namen des Bauträgers, abgeschlossene Projekte und ein notariell beglaubigtes Muster aus einer früheren Transaktion mit einem ausländischen Käufer vorlegen?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Ein notariell beglaubigtes Muster zeigt, welches Instrument der Verkäufer tatsächlich verwendet und ob es dem entspricht, was man Ihnen gesagt hat.
Wer macht was in welchem Schritt
1. Pachtvertrag (Leasehold). Der Notaris errichtet die akta sewa: Laufzeit, Verlängerung, Übertragungsrechte und Ablauf. Eine Pachtverlängerung ist in Indonesien ein vertragliches Recht, das Sie aushandeln, kein automatischer Anspruch, weshalb genau diese Formulierung am meisten zählt.
2. Gründung einer PT PMA. Um einen HGB-Titel über eine Gesellschaft zu halten, erstellt der Notaris die Gründungsurkunde; anschließend registrieren Sie die Gesellschaft über das OSS.
3. AJB (Titelübertragung). Wenn ein HGB-Titel den Eigentümer wechselt, errichtet der PPAT die AJB und bestätigt zuvor, dass die Steuern gezahlt sind: die BPHTB beim Käufer, die Einkommensteuer beim Verkäufer.
4. Titelregistrierung. Der PPAT reicht die Urkunde dann beim BPN ein, damit das Zertifikat auf den Namen des neuen Inhabers neu ausgestellt wird. Bis dahin ist das öffentliche Register nicht auf dem aktuellen Stand.
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Siehe auch Immobiliensteuern, Gebühren, PPN und BPHTB auf Bali und Leasehold gegen Freehold auf Bali.
Warum der Käufer eine unabhängige Vertretung braucht
Bei Off-Plan-Geschäften auf Bali wird der Notaris oder PPAT sehr häufig vom Bauträger vermittelt und bezahlt. Diese Fachperson ist zur Unparteilichkeit verpflichtet, doch die Anweisungen zur Ausgestaltung kommen von der Verkäuferseite.
Anteya-Beobachtung: Bei den Geschäften, die wir sehen, verlassen sich die allermeisten ausländischen Erstkäufer ausschließlich auf den vom Bauträger vermittelten Notar und beauftragen nie jemanden, der die Urkunde in ihrem Namen liest. Das ist eine der häufigsten Lücken, die wir vor einer Anzahlung ansprechen. Die Abhilfe ist günstig: ein Notar auf Käuferseite oder ein unabhängiger indonesischer Anwalt liest die akta, bevor Sie unterschreiben.
Haben Sie den Bauträger geprüft?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Den Bauträger zu prüfen und die Urkunde zu prüfen sind zwei verschiedene Aufgaben. Ein sauberer Bauträger kann Ihnen dennoch einen Pachtvertrag mit einer schwachen Verlängerungsklausel übergeben. Unsere Notiz dazu, wie Sie einen Bauträger auf Bali vor der Anzahlung bewerten, behandelt den ersten Punkt; bei der Urkunde verdient Ihr eigener Notar sein Honorar.
Wie die Honorare funktionieren
Die Honorare richten sich nach dem Transaktionswert; behandeln Sie jede Zahl unten als typisch, nicht als fest, und lassen Sie sie sich schriftlich bestätigen. Die Berufshonorare werden üblicherweise mit rund 0,5 bis 1% des Werts angesetzt, bei kleinen Geschäften oft am oberen Rand. Davon getrennt sind die durchlaufenden Steuern: Die BPHTB (Erwerbsteuer auf Käuferseite) liegt in der Regel bei etwa 5%, und die PPN (Mehrwertsteuer) fällt auf Neubauten zum jeweils geltenden nationalen Satz an, prüfen Sie also die aktuelle Zahl bei der Unterzeichnung.
Und wie sieht es mit dem Ratenplan für den Rest aus, wie viele Monate sind für Sie angenehm, um den Rest zu begleichen?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Bei einer Ratenstruktur fragen Sie, wann die Urkunde im Verhältnis zu Ihren Zahlungen unterschrieben wird, denn eine Unterzeichnung, bevor der Großteil des Geldes fließt, verändert Ihr Risiko.
Worauf Sie bei der Auswahl achten
- Fragen Sie, ob die Person für Ihre Dokumente als Notaris, als PPAT oder in beiden Funktionen tätig wird.
- Bitten Sie um ein geschwärztes Muster genau des Urkundentyps, den Sie unterschreiben werden, und lassen Sie die Aufteilung des Honorars (Berufshonorar getrennt von Steuern) schriftlich bestätigen.
- Lassen Sie bei einem Pachtvertrag die Verlängerungs- und Übertragungsklauseln von Ihrem eigenen Berater lesen, bevor Sie unterschreiben.
Eine ausführlichere Darstellung folgt in unserer Bali-Closing-Serie TODO: confirm live slug in Sanity.
FAQ
Ist ein Notaris dasselbe wie ein PPAT auf Bali?
Nicht ganz. Ein Notaris errichtet allgemeine Rechtsurkunden und Vereinbarungen; ein PPAT errichtet Grundstücksübertragungsurkunden wie die AJB. Dieselbe Person hält oft beide Rollen, doch die Funktion unterscheidet sich je nach Dokument.
Wann wird die Urkunde im Verhältnis zu meiner Anzahlung unterschrieben?
Das sind getrennte Vorgänge. Bei Ratengeschäften wird die notarielle Urkunde in der Regel zu einem festgelegten Meilenstein unterschrieben, nicht bei der ersten Zahlung. Fragen Sie genau, wann Ihre Urkunde errichtet wird, denn dieser Zeitpunkt bestimmt Ihr Risiko.
Kann ich meinen eigenen Notar statt des Notars des Bauträgers nehmen?
Ja. Sie können einen unabhängigen Notaris oder indonesischen Anwalt beauftragen, Ihre Urkunde zu prüfen oder zu errichten, auch wenn der Bauträger seinen eigenen vorschlägt. Das ist der wichtigste Weg, auf dem ein Käufer seine eigenen Interessen schützt.
Was ist die AJB bei einem Immobilienkauf auf Bali?
Die AJB (Akta Jual Beli) ist die Kaufurkunde, die ein Volleigentum oder ein HGB-Recht vom Verkäufer auf den Käufer überträgt. Der PPAT errichtet sie, bestätigt zuvor die Begleichung der Steuern und reicht sie zur Registrierung ein.
Wie viel kosten Notar- und PPAT-Honorare auf Bali?
Die Berufshonorare werden in der Regel mit rund 0,5 bis 1% des Transaktionswerts angesetzt, bei kleinen Geschäften oft am oberen Rand. Das ist getrennt von durchlaufenden Steuern wie der BPHTB (etwa 5%) und der PPN auf Neubauten.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus tausenden im Anteya CRM erfassten Käufergesprächen zwischen 2023 und 2026 sowie unmittelbare Beobachtungen unseres Teams wider.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich und Situationen sind unterschiedlich. Ziehen Sie für Ihren Kauf einen zugelassenen indonesischen Notaris (Notar) hinzu.
Externe Quellen: Ikatan Notaris Indonesia und das Portal zur Unternehmensregistrierung OSS.
