Bali, Phuket, Dubaï, Portugal : l'immobilier comparé pour 2026

Sur plusieurs milliers d'échanges acheteurs enregistrés par Anteya entre 2023 et 2026, seule une fraction comparait directement Bali à un autre marché international. La plupart arrivent déjà décidés sur Bali ; la minorité qui en fait une option parmi d'autres (Phuket, Dubaï, Portugal, Espagne) reste la plus expérimentée et vise les tickets les plus élevés. Cet article pose la comparaison honnête : ce que chaque marché offre face à Bali, pour un investisseur étranger en 2026.

Observation Anteya : notre jeu de données Bali T1 2026 couvre plusieurs centaines de projets primaires suivis, soit environ 800+ unités avec prix. Sur l'échantillon villas, le prix médian se situe autour du milieu des 300 000 $, la moyenne nettement au-dessus (tirée par des sorties haut de gamme). L'inventaire couvre la majorité mais pas la totalité du primaire ; les comptages restent indicatifs. Bali occupe une fourchette prix-rendement-structure qui mérite d'être comparée aux alternatives directes les plus proches.

Bali face à Phuket : la comparaison la plus directe

Phuket est le marché le plus proche : île tropicale, économie locative tirée par le tourisme, structures accessibles aux étrangers avec réserves, mix appartements/villas de moyenne gamme similaire.

Là où Phuket prend l'avantage :

Structures de propriété d'une autre forme : le condominium thaïlandais en freehold (pleine propriété) est accessible aux étrangers dans la limite du quota de 49 % par immeuble, sans équivalent de PT PMA — mais les villas sur terrain n'y sont pas accessibles, et la voie standard reste un bail de 30 ans, généralement avec options de renouvellement, sachant que les renouvellements contractuels au-delà des 30 premières années ne sont pas toujours opposables aux propriétaires successifs en droit thaïlandais. Faites valider par un avocat thaïlandais avant de vous engager.
Marché plus profond des résidences sous marque hôtelière (Banyan Tree, Anantara, Trisara residences).
Capacité et connectivité de l'aéroport international de Phuket comparables à celles de Ngurah Rai.

Là où Bali prend l'avantage :

Pipeline primaire plus important en valeur absolue : Bali devance Phuket sur la base de l'activité promoteur visible, Anteya suivant plusieurs centaines de projets actifs.
Demande nomades numériques plus forte (occupation 12 mois sur 12 contre une saisonnalité plus marquée à Phuket).
Segment retraite-bien-être et long séjour yoga / nomades numériques propre à Ubud ; aucun équivalent direct à Phuket.
Le dispositif PPN-DTP 2026 (PMK 90/2025) abaisse sensiblement les frais de clôture totaux pour les logements sous 5 milliards de Rp.

Prix : les deux marchés se situent dans la fourchette 150 000–500 000 $, avec des prix au m² comparables sur les segments équivalents. Le m² du littoral de Canggu se compare au corridor Bang Tao / Laguna à Phuket.

Bali face à Dubaï : deux jeux différents

« Votre client belge a-t-il fini par acheter quelque chose à Dubaï et s'engager ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Dubaï n'est pas le comparable direct de Bali. C'est un pari d'investisseur d'un autre genre.

Avantages de Dubaï :

Freehold (pleine propriété) direct pour les étrangers dans les zones désignées (sans PT PMA ni montage de prête-nom).
Visa Doré des Émirats arabes unis pour les investisseurs immobiliers à partir de 2 M AED (environ 545 000 $) ; pas d'impôt sur le revenu personnel ; pas de plus-value sur l'immobilier détenu en nom propre.
Frais de transfert DLD de 4 % du prix d'achat, frais de clôture standards et connus ; pas de surprises fiscales sur les loyers pour les particuliers.
Tickets typiques nettement plus élevés (500 000 – 2 M $ et plus).
Promoteurs de calibre institutionnel (Emaar, Damac, Nakheel) adossés à des partenariats bancaires.

Avantages de Bali :

Ticket d'entrée sensiblement plus bas (plancher studio à 130 000 $ contre 300 000 $+ à Dubaï pour l'entrée appartement).
Modèle d'exploitation villa tropicale (piscine, jardin) face au format tours d'appartements de Dubaï.
Seuil d'engagement plus bas pour construire une position diversifiée.

La lecture honnête : Dubaï échange un ticket plus élevé et un produit appartement métropolitain contre un régime juridique différent ; Bali échange un régime à dominante leasehold contre une villa tropicale, un ticket plus bas et 8–10 % net sur produit livré / au stade de la livraison (10–12 % net sur base off-plan pre-sale). Deux paris distincts, pas strictement meilleur ou pire — beaucoup d'investisseurs détiennent les deux.

Bali face au Portugal/Espagne : l'acheteur orienté mode de vie

Le Portugal et l'Espagne attirent un autre profil d'acheteur : ambitions de résidence dans l'UE, relocalisation longue, prime au mode de vie plutôt qu'au rendement.

Avantages Portugal/Espagne :

Voie de résidence dans l'UE, avec d'importantes réserves. Le Visa Doré portugais a fermé sa voie immobilière en octobre 2023 ; les voies restantes (fonds, création d'emplois, contributions culturelles ou de recherche) existent encore, mais l'achat immobilier seul ne qualifie plus. Le régime fiscal des résidents non habituels (NHR) s'est fermé aux nouveaux entrants en mars 2024 ; un successeur plus restreint (« IFICI » / NHR 2.0) existe, limité à des activités à forte valeur ajoutée. Le Visa Doré espagnol a été supprimé en 2024–25. Vérifiez les règles en vigueur au moment du dépôt.
Cadre juridique européen stable.
Familiarité culturelle pour les acheteurs ouest-européens.
Liquidité mature du marché secondaire.

Avantages de Bali :

Rendements bruts et nets plus élevés (Bali couramment cité à 8–10 % net sur villa livrée / au stade de la livraison bien exploitée, 10–12 % net sur base off-plan pre-sale, contre 3–5 % typiques au Portugal/Espagne ; les chiffres dépendent fortement de l'exploitant et du quartier).
Prix d'entrée sensiblement plus bas pour le produit balnéaire et resort.
2026 est un pic de livraison cyclique à Bali ; pipeline nettement plus large que les années suivantes.
Pas de contrainte annuelle de jours de présence sur place liée à la résidence.

La lecture honnête : le Portugal et l'Espagne s'adressent aux acheteurs en quête de résidence ou de mode de vie européen acceptant des rendements plus bas. Bali s'adresse aux acheteurs orientés rendement sans besoin de résidence dans l'UE.

Voies de transfert plus sûres : la question du passage par Singapour ou la Thaïlande

« Et si on passe par la Thaïlande ou Singapour, ce serait plus sûr ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Pour les acheteurs issus de juridictions financières régulées (UE, Australie, Canada, Royaume-Uni), les virements directs vers Bali sont de plus en plus fluides. Pour ceux soumis à des contrôles de change sortants ou un KYC renforcé, faire transiter les fonds via Singapour ou Hong Kong est parfois une étape pratique. La mécanique technique sort de cet article, mais la question mérite d'être signalée : Anteya peut cartographier le trajet depuis votre juridiction d'origine jusqu'à un notaris (notaire indonésien) à Bali ; il vous faudra un conseil fiscal côté origine et côté destination avant de structurer la voie de paiement.

« Voulez-vous connaître les conditions d'obtention de la citoyenneté ou de la résidence permanente à Dubaï ou à Bali, en Indonésie ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

La question de la résidence accompagne presque chaque comparaison de marchés. Pour les investisseurs qui comparent Bali à Dubaï ou au Portugal, le levier résidence pèse souvent autant que le calcul de rendement. Travaillez avec votre conseil fiscal avant de choisir le marché qui correspond au résultat de résidence visé.

Le contexte spécifique de Bali en 2026

Ce que Bali offre spécifiquement en 2026 et que les autres marchés n'offrent pas :

Exonération PPN-DTP via la PMK 90/2025 sur les premiers 2 milliards de Rp pour les logements jusqu'à 5 milliards de Rp : TVA effective de 0 % pour la plupart des unités du primaire à Bali. Dispositif temporaire, livraisons 2026.
Pic de livraison cyclique : le pipeline 2026 est un multiple de la moyenne historique de long terme, avec 2027 et 2028 nettement en retrait. Le choix produit le plus large du cycle.
Cipta Kerja et PBG stabilisent l'environnement des permis.

Le produit Bali de moyenne gamme à Pererenan, Melasti et Nusa Dua est en concurrence directe avec la moyenne gamme de Phuket et l'entrée de gamme de Dubaï, à des tickets sensiblement plus bas.

FAQ

Investir à Bali ou à Phuket ?

Comparaison directe la plus proche. Phuket a des structures de propriété pour étrangers un peu plus simples et plus de produit en résidences sous marque hôtelière. Bali a un pipeline primaire plus large, une occupation nomades numériques plus forte sur l'année, un segment retraite-bien-être propre à Ubud et le dispositif PPN-DTP 2026. Sur villa tropicale orientée rendement, les deux sont au coude-à-coude ; sur le luxe sous marque, Phuket a plus de profondeur.

Bali ou Dubaï : quel est le meilleur investissement ?

Profils d'investisseurs différents. Dubaï : freehold (pleine propriété) direct, fiscalité nulle, Visa Doré, mais entrée typique à 500 000 $+. Bali : produit villa tropicale, entrée plus basse à 130 000–500 000 $, 8–10 % net sur produit livré / au stade de la livraison (10–12 % net sur base off-plan pre-sale), mais régime à dominante leasehold pour les étrangers. Dubaï est le pari produit appartement et résidence ; Bali, le pari villa, rendement et mode de vie — les deux coexistent pour beaucoup d'investisseurs.

Bali ou Portugal pour un investissement immobilier ?

Arbitrages différents. Portugal : cadre juridique européen stable, rendement typique de 3–5 %, mode de vie européen. À noter que le Visa Doré portugais ne qualifie plus via l'immobilier (voie immobilière fermée en octobre 2023) et que le NHR s'est fermé aux nouveaux entrants en mars 2024 ; l'immobilier portugais aujourd'hui est un pari mode de vie, pas un raccourci vers la résidence. Bali : 8–10 % net sur villa livrée / au stade de la livraison bien exploitée (10–12 % net sur base off-plan pre-sale), prix d'entrée plus bas, exploitation villa tropicale. Le Portugal pour les acheteurs orientés mode de vie européen ; Bali pour les acheteurs orientés rendement.

Les étrangers peuvent-ils détenir en freehold à Bali comme à Dubaï ?

Pas directement. Le freehold (pleine propriété) à Bali correspond au Hak Milik (propriété pleine et entière) et reste réservé aux ressortissants indonésiens. Les acheteurs étrangers y accèdent via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) détenant le Hak Guna Bangunan (droit de construire) ; la structure fonctionne mais implique une charge de gouvernance d'entreprise. Dubaï propose un freehold direct aux étrangers dans les zones désignées ; sensiblement plus simple.

Bali est-il moins cher que Phuket ?

Tickets médians d'entrée comparables sur les deux marchés pour la villa en corridor touristique : 200 000–400 000 $ pour 2–3 chambres. L'entrée studio/T2 est un peu plus basse à Bali (médiane studio 130 000 $) que le plancher condominium typique à Phuket. La vraie différence n'est pas le prix unitaire ; c'est le type de produit et le modèle d'exploitation.

Bali a-t-il un dispositif de résidence par investissement ?

Oui. Le Second Home Visa (résidence 5–10 ans) exige un dépôt ou un seuil de propriété immobilière (actuellement environ 2 milliards d'IDR / ~130 000 $ minimum). Ce n'est pas l'équivalent du Visa Doré des Émirats arabes unis ou du Portugal, mais c'est une voie de résidence réelle adossée à la propriété ou à l'investissement. Les seuils évoluent ; vérifiez les règles en vigueur avant de vous y fier.

Et Lombok face à Bali ?

Lombok est l'alternative indonésienne la plus proche : autre île, autre cycle touristique, prix d'entrée sensiblement plus bas sur l'offre limitée que nous suivons. Convient aux acheteurs convaincus par le cycle de développement tiré par le circuit MotoGP de Mandalika. Pas un choix de premier acheteur en Indonésie. Bali a l'infrastructure mature ; Lombok est à un stade plus précoce.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en immobilier d'investissement basé à Bali.

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