Bali vs Phuket vs Dubaï vs Portugal : comparatif d'investissement immobilier (2026)

Sur les milliers de conversations acheteurs enregistrées par Anteya entre 2023 et 2026, seule une faible proportion comparait directement Bali à un autre marché immobilier international. La plupart des acheteurs arrivent déjà plus ou moins décidés sur Bali ; la minorité qui traite l'île comme une option parmi d'autres (Phuket, Dubaï, Portugal, Espagne) tend à être la plus avertie et la plus haut de gamme. Cet article pose la comparaison honnête : ce que chaque marché propose réellement face à Bali, pour un investisseur étranger en 2026.

Observation Anteya : notre jeu de données Bali du T1 2026 couvre plusieurs centaines de projets primaires suivis, soit environ 800+ unités tarifées. Sur l'échantillon de villas tarifées, le prix médian se situe autour de la moitié des 300 000 $, et la moyenne nettement au-dessus (tirée vers le haut par les outliers premium). Le jeu de données couvre la majorité du marché primaire, mais pas la totalité ; les volumes restent donc indicatifs. Bali se situe dans une combinaison spécifique de prix, de rendement et de structure qu'il vaut la peine de comparer aux alternatives directes les plus proches.

Bali vs Phuket : la comparaison la plus directe

Phuket est le comparatif le plus direct, point par point : île tropicale, économie locative tirée par le tourisme, structures accessibles aux acheteurs étrangers avec leurs limites, et un mix produit appartement/villa moyen de gamme similaire.

Atouts de Phuket :

Structures de propriété étrangères de forme différente : la pleine propriété en condominium thaïlandais est ouverte aux étrangers dans la limite du quota de 49 % par bâtiment, sans société équivalente à une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers). Les villas sur terrain ne sont pas accessibles en pleine propriété aux étrangers ; la voie standard est un bail de 30 ans, le plus souvent rédigé avec des options de renouvellement, mais les renouvellements contractuels au-delà des 30 premières années ne sont pas toujours opposables aux propriétaires successifs en droit thaïlandais. Faites valider la structure par un avocat thaïlandais avant tout engagement.
Marché des résidences sous marque hôtelière de luxe plus profond (résidences Banyan Tree, Anantara, Trisara).
Capacité et connectivité de l'aéroport international de Phuket à peu près comparables à Ngurah Rai.

Atouts de Bali :

Pipeline primaire absolu plus large (le suivi Anteya couvre plusieurs centaines de projets actifs à Bali ; l'offre 2026 de Phuket apparaît nettement plus mince selon la presse sectorielle).
Demande digital nomad plus forte (occupation 12 mois sur 12 contre une concentration de haute saison plus marquée à Phuket).
Demande spécifique pour les retraites bien-être et les longs séjours yoga / digital nomad à Ubud ; pas d'équivalent direct à Phuket.
L'incitation indonésienne PPN-DTP 2026 (PMK 90/2025) abaisse fortement les frais d'acquisition totaux pour les logements sous Rp5 Md.

Prix : les deux marchés se situent dans une zone de confort à 150 000–500 000 $, avec des fourchettes de prix au m² similaires sur des micro-marchés comparables. Le prix au m² du littoral de Canggu est globalement comparable au corridor Bang Tao / Laguna à Phuket.

Bali vs Dubaï : deux logiques différentes

« Est-ce que votre client belge a fini par acheter quelque chose à Dubaï et par s'engager ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Dubaï n'est pas un comparable direct de Bali. C'est un autre type de pari pour l'investisseur.

Avantages Dubaï :

Vraie pleine propriété pour les étrangers dans les zones désignées (sans PMA ni montage par prête-nom).
Visa Or des Émirats arabes unis pour les investisseurs immobiliers à partir du seuil de 2 M AED (environ 545 000 $) ; pas d'impôt personnel sur le revenu ; pas d'impôt sur les plus-values immobilières lorsque le bien est détenu en nom propre.
Frais de transfert DLD de 4 % du prix d'achat : un frais d'acquisition standard et connu ; pas de prélèvement surprise sur les revenus locatifs pour les propriétaires personnes physiques.
Tickets d'entrée nettement plus élevés (typiquement 500 000 $–2 M $+).
Promoteurs de calibre institutionnel (Emaar, Damac, Nakheel) avec partenariats bancaires.

Avantages Bali :

Ticket d'entrée nettement plus bas (plancher studio à 130 000 $ contre une entrée typique d'appartement à Dubaï à 300 000 $+).
Modèle d'exploitation orienté mode de vie tropical (villa, piscine, jardin) au lieu du format tour d'habitation de Dubaï.
Seuil de déploiement plus faible pour atteindre une position de portefeuille diversifiée.

La lecture honnête : Dubaï s'adresse aux investisseurs qui déploient 500 000 $+ et veulent la structure juridique et incitative résidence la plus solide. Bali s'adresse aux investisseurs qui déploient 150 000–500 000 $ et veulent le produit villa tropicale avec un modèle d'exploitation à 7–9 % de rendement net.

Bali vs Portugal/Espagne : l'acheteur orienté mode de vie

Le Portugal et l'Espagne attirent un profil d'acheteur différent : visée résidence UE, relocalisation longue durée, prime mode de vie plutôt que rendement.

Avantages Portugal/Espagne :

Voie d'accès à la résidence UE, avec des nuances importantes. Le Visa Or portugais a fermé sa voie immobilière qualifiante en octobre 2023 ; les voies restantes (fonds d'investissement, création d'emplois, contributions culturelles ou de recherche) existent toujours, mais l'achat immobilier seul n'ouvre plus le droit. Le régime fiscal Résident Non Habituel (RNH) portugais a été fermé aux nouveaux entrants en mars 2024 ; un successeur plus étroit (« IFICI » / RNH 2.0) existe, mais il est limité à des activités spécifiques à forte valeur ajoutée. Le Visa Or espagnol a été progressivement supprimé en 2024–25. Vérifiez les règles en vigueur au moment du dépôt.
Cadre juridique UE stable.
Familiarité culturelle pour les acheteurs ouest-européens.
Liquidité du marché secondaire mature.

Avantages Bali :

Rendements bruts et nets plus élevés (Bali fréquemment cité à 7–9 % net sur des villas bien exploitées contre 3–5 % typiques au Portugal/en Espagne ; les chiffres dépendent fortement de l'exploitant et du quartier).
Prix d'entrée nettement plus bas pour le produit front de mer / resort.
2026 marque un pic cyclique de livraisons à Bali ; le pipeline est nettement plus large que les années suivantes.
Pas d'obligation annuelle de présence physique sur le bien pour conserver le statut.

La lecture honnête : le Portugal et l'Espagne s'adressent aux acheteurs qui visent la résidence UE ou un mode de vie UE et acceptent des rendements plus faibles. Bali s'adresse aux acheteurs orientés rendement sans besoin de résidence UE.

Routes de transfert plus sûres : la question Singapour / Thaïlande

« Peut-être que passer par la Thaïlande, ou par Singapour, ce serait plus sûr ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Pour les acheteurs issus de juridictions financières régulées (UE, Australie, Canada, Royaume-Uni), les virements internationaux directs vers Bali sont de moins en moins frictionnels. Pour les acheteurs issus de juridictions spécifiques avec contrôle des changes sortants ou contrôle KYC renforcé, faire transiter les fonds par Singapour ou Hong Kong peut être une étape pratique. La mécanique technique sort du périmètre de cet article, mais la question elle-même mérite d'être signalée : travaillez avec un notaris (notaire indonésien) et un conseil fiscal dans votre juridiction d'origine et celle de destination avant de structurer la route de paiement.

« Voulez-vous connaître les conditions d'obtention de la citoyenneté ou de la résidence permanente à Dubaï ou en Indonésie / Bali ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

La question résidence revient quasi systématiquement à côté de toute comparaison entre marchés. Pour les investisseurs qui comparent Bali à Dubaï ou au Portugal en particulier, le levier résidence pèse souvent autant que le calcul de rendement. Faites le travail avec votre conseil fiscal avant de décider quel marché correspond au statut de résidence que vous voulez réellement.

Le contexte Bali 2026

Ce que Bali apporte spécifiquement en 2026 et que les autres marchés n'apportent pas :

Exonération PPN-DTP via PMK 90/2025 sur les premiers Rp2 Md pour les logements jusqu'à Rp5 Md : TVA effective de 0 % pour la majorité des unités primaires de Bali. Incitation temporaire liée aux livraisons 2026.
Pic cyclique de livraisons : le pipeline 2026 représente un multiple de la moyenne historique de long terme, avec 2027 et 2028 en chute nette par rapport à ce pic. Choix produit le plus large du cycle.
Réformes Cipta Kerja et PBG qui stabilisent l'environnement des permis.

Le produit moyen de gamme Bali, sur Pererenan, Melasti et Nusa Dua, vient en concurrence directe avec le moyen de gamme de Phuket et l'entrée de gamme de Dubaï, à des tickets d'entrée nettement plus bas.

FAQ

Faut-il investir à Bali ou à Phuket ?

Comparaison la plus directe. Phuket a des structures de propriété étrangères légèrement plus simples et davantage de produit en résidence sous marque hôtelière. Bali a un pipeline primaire plus large, une occupation digital nomad plus forte sur l'année, un segment retraite bien-être propre à Ubud, et l'incitation PPN-DTP de 2026. Pour un investissement villa tropicale orienté rendement, les deux marchés sont au coude-à-coude ; pour le produit luxe sous marque, Phuket a plus de profondeur.

Bali vs Dubaï : quel est le meilleur investissement ?

Profils d'investisseur différents. Dubaï : vraie pleine propriété, fiscalité nulle, lié au visa Or, mais ticket d'entrée typique à 500 000 $+. Bali : produit villa tropicale, ticket d'entrée plus bas à 130 000–500 000 $, rendement net 7–9 %, mais leasehold (bail emphytéotique) dominant pour les étrangers. Dubaï convient à l'investisseur de calibre institutionnel à 500 000 $+ ; Bali convient à l'acheteur villa tropicale orienté rendement à 150 000–500 000 $.

Bali ou Portugal pour investir dans l'immobilier ?

Arbitrages différents. Portugal : cadre juridique UE stable, rendement typique 3–5 %, mode de vie UE. À noter : le Visa Or portugais ne se qualifie plus via l'immobilier (voie immobilière fermée en octobre 2023) et le RNH a été fermé en mars 2024 ; l'immobilier portugais est aujourd'hui un investissement de mode de vie, pas un raccourci résidence. Bali : rendement net 7–9 % sur villa bien exploitée, ticket d'entrée plus bas, exploitation orientée mode de vie tropical. Le Portugal pour les acheteurs orientés mode de vie UE ; Bali pour les acheteurs orientés rendement.

Les étrangers peuvent-ils détenir en pleine propriété à Bali comme à Dubaï ?

Pas directement. La pleine propriété balinaise (Hak Milik — pleine propriété) est réservée aux ressortissants indonésiens. Les acheteurs étrangers accèdent à la pleine propriété via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) détenant un Hak Guna Bangunan (droit de bâtir), ce qui fonctionne sur le plan structurel mais entraîne une charge de gouvernance d'entreprise. Dubaï propose une vraie pleine propriété directe aux étrangers dans des zones désignées ; nettement plus simple.

Bali est-il moins cher que Phuket ?

Les tickets d'entrée médians sont globalement comparables sur les deux marchés pour le produit villa dans les corridors touristiques : 200 000–400 000 $ pour 2–3 chambres. L'entrée studio / 1 chambre est légèrement plus basse à Bali (studio médian à 130 000 $) qu'au plancher condominium typique de Phuket. La vraie différence n'est pas le prix par unité, c'est le type de produit et le modèle d'exploitation.

Bali a-t-il un dispositif de résidence par investissement ?

Oui. Le Second Home Visa (résidence 5–10 ans) exige un dépôt ou un seuil de propriété immobilière (actuellement autour de 2 Md IDR / ~130 000 $ minimum). Ce n'est pas un équivalent visa Or à ceux des Émirats / du Portugal, mais c'est une vraie voie de résidence adossée à l'immobilier ou à l'investissement. Les règles précises évoluent ; vérifiez les seuils en vigueur avant de vous y appuyer.

Et Lombok face à Bali ?

Lombok est l'alternative indonésienne la plus proche : île différente, cycle touristique différent, prix d'entrée nettement plus bas sur le panel d'offres limité que nous suivons. Convient aux acheteurs convaincus par le cycle de développement tiré par le circuit MotoGP de Mandalika. Pas un choix de premier achat indonésien. Bali a l'infrastructure d'exploitation mature ; Lombok est à un stade plus précoce.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en investissement immobilier basé à Bali.

Voir les projets à Bali → Contacter Anteya →