Bali vs. Phuket vs. Dubai vs. Portugal: Immobilieninvestments im Vergleich (2026)

Von mehreren tausend Käufergesprächen, die Anteya zwischen 2023 und 2026 erfasst hat, betraf nur ein kleiner Teil den direkten Vergleich Balis mit einem anderen internationalen Immobilienmarkt. Die meisten Käufer kommen bereits weitgehend auf Bali festgelegt an; die Minderheit, die Bali als eine Option unter mehreren betrachtet (Phuket, Dubai, Portugal, Spanien), gehört zu den anspruchsvollsten und preisstärksten. Dieser Artikel zeichnet den ehrlichen Vergleich nach: was jeder Markt tatsächlich gegenüber Bali bietet, für einen ausländischen Investor im Jahr 2026.

Anteya-Beobachtung: Unser Bali-Datensatz für Q1 2026 erfasst mehrere hundert nachverfolgte Primärmarkt-Projekte mit etwa 800+ preislich ausgewiesenen Einheiten. In der preislich erfassten Villa-Stichprobe liegt der Median bei rund Mitte-300.000 USD, während der Mittelwert deutlich höher ausfällt (verzerrt durch Premium-Ausreißer). Der Datensatz deckt einen Großteil, aber nicht den gesamten Primärmarkt ab; Mengenangaben sind daher als Richtwerte zu verstehen. Bali bewegt sich in einem spezifischen Preis-Rendite-Strukturband, das einen Vergleich mit den nächsten direkten Alternativen lohnt.

Bali vs. Phuket: der naheliegendste direkte Vergleich

Phuket ist der ähnlichste Vergleich: tropische Insel, vom Tourismus getragene Mietökonomie, für ausländische Käufer zugängliche Strukturen mit Vorbehalten und ein vergleichbarer Produktmix aus Apartments und Villen im mittleren Segment.

Wo Phuket vorne liegt:

Eigentumsstrukturen für Ausländer in anderer Form: Thailändisches Wohnungseigentum (Condominium-Freehold) ist Ausländern bis zur 49-%-Quote pro Gebäude zugänglich, ohne eine PT-PMA-äquivalente Gesellschaft (ausländisch beherrschte Investitionsgesellschaft). Villen auf Grundstücken sind Ausländern nicht als Freehold (Volleigentum) zugänglich; üblicher Weg ist ein 30-jähriges Leasehold (langjähriges Pachtrecht), meist mit Verlängerungsoptionen, wobei vertragliche Verlängerungen über die ersten 30 Jahre hinaus nach thailändischem Recht gegenüber späteren Eigentümern nicht immer durchsetzbar sind. Die Struktur vor Vertragsabschluss mit einem thailändischen Anwalt prüfen.
Tieferer Markt für luxusmarkengebundene Hotelresidenzen (Banyan Tree, Anantara, Trisara Residences).
Phuket International Airport mit Kapazität und Anbindung in etwa vergleichbar zu Ngurah Rai.

Wo Bali vorne liegt:

Größere absolute Primärmarkt-Pipeline (Anteya verfolgt mehrere hundert aktive Bali-Projekte; das Phuket-Neubauset für 2026 erscheint laut Branchenberichten deutlich dünner).
Stärkere Nachfrage durch Digital Nomads (zwölfmonatige Ganzjahresauslastung gegenüber Phukets schärferer Hochsaison-Konzentration).
Wellness-Retreat- und Langzeit-Yoga-/Digital-Nomad-Nachfrage speziell in Ubud; ohne direktes Pendant in Phuket.
Indonesische PPN-DTP-Förderung 2026 (PMK 90/2025; staatlich getragene Mehrwertsteuer) senkt die gesamten Abschlusskosten für Wohnimmobilien unter 5 Mrd. IDR spürbar.

Preis: Beide Märkte liegen im Preisband zwischen 150.000 und 500.000 USD mit ähnlichen $/m²-Bändern in vergleichbaren Teilmärkten. Der $/m² an der Küste Canggus ist etwa vergleichbar mit dem Korridor Bang Tao / Laguna in Phuket.

Bali vs. Dubai: zwei verschiedene Spielfelder

"Hat Ihr Kunde aus Belgien jemals etwas in Dubai gekauft und sich endgültig entschieden?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Dubai ist nicht der direkte Vergleichsfall zu Bali. Es ist eine grundlegend andere Investitionsentscheidung.

Vorteile Dubai:

Echtes Freehold (Volleigentum) für Ausländer in ausgewiesenen Zonen (kein PT-PMA- oder Treuhandkonstrukt).
VAE-Golden-Visa für Immobilieninvestoren ab AED 2 Mio. (rund 545.000 USD); keine persönliche Einkommensteuer; keine Kapitalertragsteuer auf privat gehaltene Immobilien.
DLD-Übertragungsgebühr von 4 % des Kaufpreises als bekannte Standard-Abschlusskosten; keine versteckten Steuern auf Mieteinnahmen für private Eigentümer.
Deutlich höhere übliche Ticketgrößen (500.000 bis 2 Mio. USD und darüber).
Entwickler institutioneller Klasse (Emaar, Damac, Nakheel) mit Bankenpartnerschaften.

Vorteile Bali:

Spürbar niedrigerer Einstiegspreis (Studio-Untergrenze 130.000 USD gegenüber dem üblichen Apartment-Einstieg in Dubai ab 300.000 USD).
Tropisches Wohn- und Vermietungsmodell (Villa, Pool, Garten) gegenüber dem Apartment-Hochhausformat in Dubai.
Niedrigere Einsatzschwelle, um eine diversifizierte Portfolioposition zu erreichen.

Die ehrliche Lesart: Dubai eignet sich für Investoren mit Einsatz ab 500.000 USD, die die stärkere rechtliche und aufenthaltsrechtliche Struktur suchen. Bali eignet sich für Investoren mit Einsatz zwischen 150.000 und 500.000 USD, die das tropische Villenprodukt mit einem Betriebsmodell von 7 bis 9 % Nettorendite suchen.

Bali vs. Portugal/Spanien: der wohnortorientierte Käufer

Portugal und Spanien ziehen ein anderes Käuferprofil an: EU-Aufenthaltsambitionen, langfristige Verlagerung des Wohnsitzes, Wohnort-Aufschlag vor Rendite.

Vorteile Portugal/Spanien:

EU-Aufenthaltsweg, mit wichtigen Vorbehalten. Portugals Golden Visa hat den Immobilienzugang im Oktober 2023 geschlossen; verbleibende Wege (Investmentfonds, Schaffung von Arbeitsplätzen, kulturelle/wissenschaftliche Beiträge) bestehen weiter, aber der reine Immobilienkauf qualifiziert nicht mehr. Portugals Steuerregime für Nicht-Habituell-Ansässige (NHR) wurde im März 2024 für Neuanträge geschlossen; ein engerer Nachfolger ("IFICI" / NHR 2.0) existiert, ist jedoch auf bestimmte hochwertige Tätigkeiten beschränkt. Spaniens Golden Visa wurde 2024–25 schrittweise zurückgefahren. Die jeweils geltenden Regeln sind zum Antragszeitpunkt zu prüfen.
Stabiler EU-Rechtsrahmen.
Kulturelle Vertrautheit für westeuropäische Käufer.
Reife Liquidität im Sekundärmarkt.

Vorteile Bali:

Höhere Brutto- und Nettorenditen (Bali wird häufig mit 7 bis 9 % netto bei gut betriebenem Villenprodukt angegeben, gegenüber 3 bis 5 % typisch in Portugal/Spanien; Werte hängen stark vom Betreiber und Bezirk ab).
Spürbar niedrigere Einstiegspreise für Strand- und Resort-Immobilien.
2026 ist ein zyklischer Übergabe-Höchststand für Bali; die Pipeline ist deutlich breiter als in den Folgejahren.
Keine jährliche Aufenthaltspflicht in Tagen vor Ort.

Die ehrliche Lesart: Portugal/Spanien eignet sich für Käufer mit EU-Aufenthaltsziel oder EU-Wohnsitz, die niedrigere Renditen akzeptieren. Bali eignet sich für renditeorientierte Käufer ohne EU-Aufenthaltsbedarf.

Sicherere Überweisungswege: die Frage Singapur/Thailand als Buchungsdrehscheibe

"Wäre es vielleicht sicherer, über Thailand oder Singapur zu buchen?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Für Käufer aus regulierten Finanzjurisdiktionen (EU, Australien, Kanada, UK) sind internationale Überweisungen direkt nach Bali zunehmend reibungsarm. Für Käufer aus bestimmten Jurisdiktionen mit Devisenausfuhrkontrollen oder erhöhter KYC-Prüfung kann die Kapitalleitung über Singapur oder Hongkong ein praktischer Schritt sein. Die technischen Mechaniken liegen außerhalb des Rahmens dieses Artikels, aber die Frage selbst ist erwähnenswert: Vor der Strukturierung des Zahlungswegs einen notaris (indonesischer Notar) und einen Steuerberater sowohl in der Herkunfts- als auch in der Zieljurisdiktion einbinden.

"Möchten Sie die Voraussetzungen für die Erlangung der Staatsbürgerschaft oder eines dauerhaften Aufenthaltsrechts in Dubai oder Bali, Indonesien, kennen?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die Frage nach dem Aufenthaltsweg steht neben fast jedem länderübergreifenden Vergleich. Für Investoren, die Bali speziell mit Dubai oder Portugal vergleichen, wiegt der Aufenthalts-Hebel oft so schwer wie die Renditerechnung. Mit dem Steuerberater abklären, bevor entschieden wird, welcher Markt zum gewünschten Aufenthaltsergebnis passt.

Bali im spezifischen Kontext 2026

Was Bali speziell 2026 bietet, was die anderen Märkte nicht haben:

PMK 90/2025 PPN-DTP-Befreiung auf die ersten 2 Mrd. IDR bei Wohnimmobilien bis 5 Mrd. IDR: effektiv 0 % USt für die meisten Bali-Primärmarkt-Einheiten. Befristete Förderung für Übergaben in 2026.
Zyklischer Übergabe-Höchststand: Die Pipeline 2026 ist ein Vielfaches des langjährigen historischen Mittels, mit 2027 und 2028 stark unter diesem Höchststand. Breiteste Produktauswahl des Zyklus.
Cipta Kerja und PBG (indonesische Investitionsreform und Baugenehmigungsverfahren), die das Genehmigungsumfeld stabilisieren.

Bali-Produkt im mittleren Segment in Pererenan, Melasti und Nusa Dua konkurriert direkt mit dem mittleren Segment in Phuket und dem Einstiegssegment in Dubai, bei deutlich niedrigeren Einstiegstickets.

FAQ

Soll ich in Bali oder Phuket investieren?

Naheliegendster direkter Vergleich. Phuket hat etwas einfachere Eigentumsstrukturen für Ausländer und mehr markengebundenes Hotelresidenz-Produkt. Bali hat eine größere Primärmarkt-Pipeline, stärkere Ganzjahresauslastung durch Digital Nomads, ein spezifisches Wellness-Retreat-Segment in Ubud sowie die PPN-DTP-Förderung 2026. Für renditeorientiertes tropisches Villeninvestment liegen beide eng beieinander; im Luxus-Markenprodukt hat Phuket mehr Tiefe.

Bali vs. Dubai: was ist die bessere Anlage?

Verschiedene Investorenprofile. Dubai: echtes Freehold, steuerfrei, Golden-Visa-gekoppelt, aber typischer Einstieg ab 500.000 USD. Bali: tropisches Villenprodukt, niedrigerer Einstieg zwischen 130.000 und 500.000 USD, 7 bis 9 % Nettorendite, aber für Ausländer überwiegend Leasehold. Dubai passt zum Investor institutioneller Klasse ab 500.000 USD; Bali passt zum Renditekäufer im tropischen Villensegment zwischen 150.000 und 500.000 USD.

Bali oder Portugal für Immobilieninvestment?

Verschiedene Abwägungen. Portugal: stabiler EU-Rechtsrahmen, typische Rendite 3 bis 5 %, EU-Wohnsitz und kulturelle Vertrautheit. Hinweis: Portugals Golden Visa qualifiziert nicht mehr über Immobilien (Immobilienzugang im Oktober 2023 geschlossen) und das NHR-Regime wurde im März 2024 geschlossen; portugiesische Immobilien sind heute eine Wohnort- und Liquiditätsentscheidung, keine Aufenthalts-Abkürzung. Bali: 7 bis 9 % Nettorendite bei gut betriebenem Villenprodukt, niedrigerer Einstieg, tropischer Wohnbetrieb. Portugal für Käufer mit EU-Wohnsitz-Ziel; Bali für renditeorientierte Käufer.

Können Ausländer in Bali Freehold erwerben wie in Dubai?

Nicht direkt. Bali-Freehold (Hak Milik, indonesisches Volleigentum) ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ausländische Käufer greifen über PT PMA (eine ausländisch beherrschte indonesische Gesellschaft, die Hak Guna Bangunan — Baurecht — hält) auf Freehold zu, was strukturell funktioniert, aber Aufwand für Corporate Governance mit sich bringt. Dubai bietet Ausländern echtes direktes Freehold in ausgewiesenen Zonen; deutlich einfacher.

Ist Bali günstiger als Phuket?

Mediane Einstiegstickets sind in beiden Märkten für Villenprodukt in Tourismuskorridoren etwa vergleichbar: 200.000 bis 400.000 USD für 2- bis 3-Schlafzimmer-Einheiten. Studio-/1-Schlafzimmer-Einstieg ist in Bali etwas niedriger (Studio-Median 130.000 USD) als die typische Einstiegsschwelle für Wohnungseigentum in Phuket. Der eigentliche Unterschied ist nicht der Preis pro Einheit, sondern Produkttyp und Betriebsmodell.

Hat Bali ein Aufenthaltsprogramm gegen Investition?

Ja. Das Second Home Visa (5 bis 10 Jahre Aufenthalt) verlangt eine Einlage oder eine Schwelle für Immobilieneigentum (derzeit rund 2 Mrd. IDR / etwa 130.000 USD Mindestbetrag). Es ist kein Golden-Visa-Äquivalent zu UAE/Portugal, aber ein realer Aufenthaltsweg, der an Immobilien oder Investition gekoppelt ist. Spezifische Regeln ändern sich; aktuelle Schwellen sind vor einer Entscheidung zu prüfen.

Was ist mit Lombok im Vergleich zu Bali?

Lombok ist die nächste indonesische Alternative: andere Insel, anderer Tourismuszyklus, spürbar niedrigere Einstiegspreise im begrenzten Angebotsset, das wir verfolgen. Geeignet für Käufer mit Überzeugung zum Entwicklungszyklus rund um den MotoGP-Kurs Mandalika. Keine Einsteigerwahl für indonesische Erstkäufer. Bali verfügt über die reife Betriebsinfrastruktur; Lombok ist in einer früheren Phase.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investmentimmobilien.

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