Бали vs Пхукет vs Дубай vs Португалия: сравнение инвестиций в недвижимость (2026)

Из нескольких тысяч переписок с покупателями, которые Anteya собрала в CRM с 2023 по 2026 год, лишь малая доля напрямую сравнивала Бали с другим международным рынком недвижимости. Большинство покупателей приходят уже более-менее определившись с Бали; меньшинство, которое рассматривает его как один из вариантов наряду с другими (Пхукет, Дубай, Португалия, Испания), как правило, наиболее подготовлено и закрывает самые крупные чеки. Эта статья выстраивает честное сравнение: что каждый рынок реально предлагает по сравнению с Бали — для иностранного инвестора 2026 года.

Наблюдение Anteya: наш датасет по Бали за Q1 2026 покрывает несколько сотен отслеживаемых проектов первичного рынка с примерно 800+ юнитами с указанной ценой. По выборке вилл с ценой медиана находится около середины $300K, среднее значение заметно выше (тянут вверх премиальные выбросы). Датасет покрывает большинство, но не весь первичный рынок, поэтому к количественным цифрам стоит относиться как к ориентирам. Бали находится в конкретной полосе по соотношению цена-доходность-структура, которую имеет смысл сравнивать с ближайшими прямыми альтернативами.

Бали vs Пхукет: самое прямое сравнение

Пхукет — наиболее похожий по составу аналог: тропический остров, рентная экономика, завязанная на туризме, доступные иностранцам формы владения с оговорками и схожий продуктовый микс из апартаментов и вилл среднего сегмента.

В чём впереди Пхукет:

Формы владения для иностранцев устроены иначе: тайский кондоминиум-фрихолд доступен иностранцам в пределах 49% квоты по зданию без аналога PT PMA, но виллы на земле в фрихолд иностранцам недоступны, и стандартный путь по виллам — 30-летний лизхолд, обычно с опциями продления, хотя контрактные продления за пределы первых 30 лет не всегда исполнимы по тайскому праву в отношении последующих собственников. Структуру нужно проверять с тайским юристом до выхода на сделку.
Глубже рынок брендированных резиденций при люксовых отелях (Banyan Tree, Anantara, Trisara residences).
Пропускная способность и связность аэропорта Phuket International примерно сопоставимы с Ngurah Rai.

В чём впереди Бали:

Больший абсолютный объём первичного предложения: первичный пайплайн Бали идёт впереди пхукетского по видимой активности девелоперов — Anteya отслеживает несколько сотен активных проектов на Бали.
Сильнее спрос со стороны цифровых кочевников (12-месячная круглогодичная заполняемость против более резкой высокой сезонности на Пхукете).
Сегмент wellness-ретритов и долгого проживания с йогой и удалёнкой именно в Убуде — прямого аналога на Пхукете нет.
Индонезийская льгота 2026 года PPN-DTP (PMK 90/2025) ощутимо снижает совокупные расходы на закрытие сделки по жилью до Rp5B.

Цена: оба рынка укладываются в коридор $150K–500K с похожими диапазонами $/м² в сопоставимых сегментах. $/м² в прибрежной части Чангу примерно сопоставимо с коридором Bang Tao / Laguna на Пхукете.

Бали vs Дубай: разные игры

«Did your client from Belgium ever buy anything in Dubai and finally commit?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Дубай — не прямой аналог Бали. Это совсем другая инвестиционная ставка.

Преимущества Дубая:

Настоящий фрихолд для иностранцев в выделенных зонах (без обходов через PT PMA или номинальных держателей).
Golden Visa ОАЭ для инвесторов в недвижимость от порога AED 2M+ (примерно $545K+); НДФЛ нет; налога на прирост капитала на недвижимость, оформленную на физлицо, нет.
Сбор DLD за переход права 4% от цены покупки — известная стандартная статья закрытия сделки; для частных собственников нет неожиданных налогов на арендный доход.
Заметно более крупные типовые чеки ($500K–$2M+).
Девелоперы институционального уровня (Emaar, Damac, Nakheel) с банковскими партнёрствами.

Преимущества Бали:

Ощутимо более низкий порог входа (от $130K за студию против типичного входа в Дубае от $300K за апартамент).
Тропическая операционная модель (вилла, бассейн, сад) против формата апартаментов в башнях в Дубае.
Меньший объём капитала, чтобы выйти на диверсифицированный портфель.

Честная формулировка: Дубай меняет более высокий порог входа и продукт «городская квартира» на другой правовой режим; Бали меняет лизхолд-доминантный режим на тропическую виллу как продукт, более низкий вход и 8–10% net на готовом / handover-stage продукте (10–12% net на off-plan / pre-sale базе). Это разные ставки, а не строго лучше/хуже — и многие инвесторы держат оба рынка одновременно.

Бали vs Португалия/Испания: покупатель «лайфстайл прежде всего»

Португалия и Испания собирают другой профиль покупателя: амбиции на ВНЖ ЕС, долгосрочный переезд, лайфстайл важнее доходности.

Преимущества Португалии/Испании:

Путь к ВНЖ ЕС — с важными оговорками. Португальская Golden Visa закрыла квалифицирующий маршрут через недвижимость в октябре 2023 года; оставшиеся пути (инвестфонды, создание рабочих мест, культурные/исследовательские вклады) ещё работают, но покупка недвижимости сама по себе больше не даёт квалификации. Налоговый режим Non-Habitual Resident (NHR) Португалии закрылся для новых заявителей в марте 2024 года; узкий преемник («IFICI» / NHR 2.0) существует, но ограничен конкретными видами деятельности с высокой добавленной стоимостью. Испанская Golden Visa сворачивалась в 2024–25 годах. Актуальные правила нужно проверять на момент подачи.
Стабильное правовое поле ЕС.
Культурная близость для покупателей из Западной Европы.
Зрелая ликвидность вторичного рынка.

Преимущества Бали:

Более высокая валовая и чистая доходность (на Бали часто называют 8–10% net на готовом / handover-stage хорошо управляемом вилла-продукте, 10–12% net на off-plan / pre-sale базе против типичных 3–5% в Португалии/Испании; цифры сильно зависят от оператора и района).
Заметно более низкие цены входа на пляжный/курортный продукт.
2026 — циклический пик сдач на Бали; пайплайн заметно шире, чем в последующие годы.
Нет ежегодной обязанности по числу дней пребывания для соблюдения статуса резидента.

Честная формулировка: Португалия/Испания — это для покупателей, которые ищут ВНЖ ЕС или европейский лайфстайл и согласны на более низкую доходность. Бали — для тех, кто фокусируется на доходности и кому ВНЖ в ЕС не нужен.

Безопасные маршруты перевода: вопрос про оплату через Сингапур / Таиланд

«Maybe if you book through Thailand, or Singapore, that be safer?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Для покупателей из юрисдикций с зарегулированным финансовым контуром (ЕС, Австралия, Канада, Великобритания) международные банковские переводы напрямую на Бали проходят всё проще. Для покупателей из конкретных юрисдикций с валютным контролем на исход или повышенной KYC-проверкой маршрут через Сингапур или Гонконг иногда оказывается практичным шагом. Технические детали выходят за рамки этой статьи, но сам вопрос стоит обозначить: Anteya может выстроить маршрут от вашей юрисдикции происхождения до балийского notaris (нотариуса) — и до структурирования платежа имеет смысл получить налогового консультанта и в стране отправления, и в стране назначения.

«Do you want to know the requirements for obtaining citizenship or permanent residency in Dubai or Bali, Indonesia?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Вопрос про путь к ВНЖ соседствует почти с каждым кросс-рыночным сравнением. Для инвесторов, которые сравнивают Бали с Дубаем или Португалией, рычаг ВНЖ часто важен не меньше, чем расчёт доходности. Прорабатывать его лучше с налоговым консультантом до того, как выбираешь рынок под желаемый результат по статусу.

Контекст Бали 2026 года

Что Бали даёт в 2026 году такого, чего нет на других рынках:

Льгота PMK 90/2025 PPN-DTP на первые Rp2B по жилью до Rp5B: фактический 0% НДС для большинства юнитов первичного рынка Бали. Временный стимул под сдачи 2026 года.
Циклический пик сдач: пайплайн 2026 года кратно выше долгосрочного исторического среднего, при этом 2027 и 2028 резко уходят с этого пика. Самый широкий выбор продукта за весь цикл.
Реформы Cipta Kerja и PBG стабилизируют разрешительную среду.

Mid-market продукт Бали в Перенан, Мелазти и Нуса-Дуа конкурирует напрямую со средним сегментом Пхукета и нижним сегментом Дубая — при заметно более низких чеках входа.

FAQ

Что выбрать для инвестиций — Бали или Пхукет?

Самое прямое сравнение. У Пхукета чуть проще устроены формы владения для иностранцев и больше брендированного отельного продукта. У Бали больше первичный пайплайн, выше круглогодичная загрузка за счёт цифровых кочевников, есть отдельный сегмент wellness-ретритов в Убуде и льгота PPN-DTP 2026 года. Для инвестиций в тропические виллы с фокусом на доходность рынки идут вровень; по люксовому брендированному продукту Пхукет глубже.

Бали vs Дубай: какой рынок лучше для инвестиций?

Разные профили инвесторов. Дубай: настоящий фрихолд, без налогов, привязка к Golden Visa, но типовой вход от $500K. Бали: тропический вилла-продукт, вход $130K–500K, 8–10% net на готовом / handover-stage продукте (10–12% net на off-plan / pre-sale базе), но для иностранцев доминирует лизхолд. Дубай — это ставка на апартаментный продукт и стимул по ВНЖ; Бали — ставка на виллу, доходность и лайфстайл. Для многих инвесторов они уживаются в одном портфеле.

Бали или Португалия для инвестиций в недвижимость?

Разные компромиссы. Португалия: стабильное правовое поле ЕС, типовая доходность 3–5%, европейский лайфстайл. При этом португальская Golden Visa больше не квалифицируется через недвижимость (маршрут закрыт в октябре 2023 года), а NHR закрылся в марте 2024 года, поэтому недвижимость в Португалии сегодня — это лайфстайл, а не короткий путь к ВНЖ. Бали: 8–10% net на готовом / handover-stage хорошо управляемом вилла-продукте (10–12% net на off-plan / pre-sale базе), более низкий вход, тропическая операционная модель. Португалия — для покупателей, которые хотят жить в ЕС; Бали — для тех, кто целится в доходность.

Могут ли иностранцы оформлять фрихолд на Бали так же, как в Дубае?

Напрямую — нет. Балийский фрихолд (Hak Milik, право собственности) ограничен индонезийскими гражданами. Иностранные покупатели получают доступ к фрихолду через PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием), которая держит Hak Guna Bangunan (право застройки), — структурно это работает, но сопровождается корпоративной нагрузкой. Дубай предлагает настоящий прямой фрихолд для иностранцев в выделенных зонах — заметно проще.

Бали дешевле Пхукета?

Медианные чеки входа примерно сопоставимы на обоих рынках для вилла-продукта в туристических коридорах: $200–400K за 2–3 спальни. Вход в студии и 1 спальню чуть ниже на Бали (медиана студии $130K), чем типичный кондоминиумный пол Пхукета. Реальная разница не в цене за юнит, а в типе продукта и операционной модели.

Есть ли на Бали схема ВНЖ за инвестиции?

Да. Second Home Visa (ВНЖ на 5–10 лет) требует депозит или порог по стоимости недвижимости (сейчас около IDR 2B / ~$130K минимум). Это не аналог Golden Visa в ОАЭ или Португалии, но реальный путь к ВНЖ, привязанный к недвижимости или инвестициям. Конкретные правила меняются; перед тем, как опираться на них, актуальные пороги нужно проверять.

А что насчёт Ломбока vs Бали?

Ломбок — ближайшая индонезийская альтернатива: другой остров, другой туристический цикл, заметно более низкие цены входа на ограниченной выборке предложения, которую мы отслеживаем. Подходит покупателям с убеждённостью в девелоперском цикле, который раскручивается вокруг трассы MotoGP в Мандалике. Не вариант для первой индонезийской покупки. На Бали зрелая операционная инфраструктура; Ломбок — на более ранней стадии.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, инвестиционно-консультационной компании по недвижимости с базой на Бали.

Посмотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →