Бали vs Пхукет vs Дубай vs Португалия: сравнение в недвижимости (2026)

Из нескольких тысяч переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, лишь малая доля напрямую сравнивала Бали с другим международным рынком недвижимости. Большинство покупателей приходят уже почти решившими в пользу Бали; меньшинство, для которого это один вариант из нескольких (Пхукет, Дубай, Португалия, Испания), — это, как правило, самые подготовленные покупатели с самым высоким бюджетом. В этой статье — честное сравнение: что каждый из этих рынков реально предлагает иностранному инвестору в 2026 году по сравнению с Бали.

Наблюдение Anteya: В нашей базе по Бали за I квартал 2026 — несколько сотен отслеживаемых проектов на первичном рынке и около 800+ юнитов с указанной ценой. По выборке вилл с указанной ценой медиана — около середины $300K, среднее заметно выше (тянут премиальные выбросы). База охватывает большую часть первичного рынка, но не весь, поэтому к количественным цифрам относитесь как к ориентирам. Бали занимает определённую нишу по цене, доходности и структуре, и эту нишу имеет смысл сравнивать с ближайшими прямыми альтернативами.

Бали vs Пхукет: ближайшее прямое сравнение

Пхукет — самое сопоставимое сравнение: тропический остров, экономика аренды на туристическом потоке, доступные иностранцам формы владения с оговорками и схожий микс продукта в среднем сегменте — апартаменты и виллы.

В чём впереди Пхукет:

Иные по форме структуры владения для иностранцев: тайский кондоминиум-фрихолд доступен иностранцам в пределах 49% квоты по зданию без аналога PMA-компании. Виллы на земле во фрихолде иностранцам недоступны; стандартный путь — аренда на 30 лет, обычно с прописанными опциями продления, при этом договорные продления за пределами первых 30 лет в тайском праве не всегда подлежат принудительному исполнению против последующих собственников. Перед сделкой проверьте структуру у тайского юриста.
Шире выбор брендированных резиденций при люксовых отелях (резиденции Banyan Tree, Anantara, Trisara).
Пропускная способность и связность международного аэропорта Пхукета примерно сопоставимы с Нгурах-Рай.

В чём впереди Бали:

Больший абсолютный объём предложения на первичном рынке (Anteya отслеживает несколько сотен активных проектов на Бали; новое предложение Пхукета на 2026 год по отраслевым обзорам заметно скромнее).
Более сильный спрос со стороны цифровых кочевников (круглогодичная заполняемость против более выраженного перекоса в высокий сезон на Пхукете).
Спрос на велнес-ретриты и длительное пребывание yoga/digital-nomad-аудитории именно в Убуде; прямого аналога на Пхукете нет.
Индонезийская льгота PPN-DTP в 2026 году (PMK 90/2025) заметно снижает совокупные расходы на закрытие сделки для жилья дешевле Rp5B.

Цена: Оба рынка попадают в коридор $150K–500K, со схожими диапазонами $/м² в сопоставимых субсегментах. $/м² на побережье Чангу примерно сопоставимы с коридором Bang Tao / Laguna на Пхукете.

Бали vs Дубай: разные игры

«Ваш клиент из Бельгии в итоге купил что-то в Дубае и закрыл сделку?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Дубай — не прямой аналог Бали. Это совсем другая ставка инвестора.

Преимущества Дубая:

Настоящий фрихолд для иностранцев в выделенных зонах (без обхода через PMA или номинала).
Golden Visa ОАЭ для инвесторов в недвижимость от порога AED 2M+ (примерно $545K+); нет личного подоходного налога; нет налога на прирост капитала по недвижимости в личном владении.
Сбор DLD за регистрацию перехода прав в 4% от цены покупки — известная стандартная статья расходов на закрытие сделки; для физлиц-собственников нет неожиданных налогов на арендный доход.
Заметно более крупные типичные чеки сделок ($500K–$2M+).
Застройщики институционального уровня (Emaar, Damac, Nakheel) с банковскими партнёрствами.

Преимущества Бали:

Заметно ниже порог входа ($130K за студию против типичного входа в Дубае от $300K+ за апартамент).
Операционная модель тропического образа жизни (вилла, бассейн, сад) против формата апартаментов в башне в Дубае.
Ниже сумма, нужная, чтобы собрать диверсифицированный портфель.

Честный вывод: Дубай — для инвесторов с бюджетом $500K+, которым нужна более сильная юридическая структура и стимулы по резидентству. Бали — для инвесторов с бюджетом $150K–500K, которым нужен продукт «тропическая вилла» и операционная модель с чистой доходностью 7–9%.

Бали vs Португалия/Испания: покупатель «образ жизни — в первую очередь»

Португалия и Испания привлекают другой профиль покупателя: амбиции на резидентство в ЕС, долгосрочная релокация, премия за образ жизни важнее доходности.

Преимущества Португалии/Испании:

Путь к резидентству ЕС, с важными оговорками. У Golden Visa Португалии в октябре 2023 года закрыли маршрут через покупку недвижимости; оставшиеся варианты (инвестиционные фонды, создание рабочих мест, культурный/исследовательский вклад) ещё существуют, но одна только покупка недвижимости больше не даёт права на визу. Налоговый режим Non-Habitual Resident (NHR) Португалии закрылся для новых заявителей в марте 2024 года; более узкий преемник («IFICI» / NHR 2.0) есть, но ограничен конкретными видами деятельности с высокой добавленной стоимостью. Golden Visa Испании сворачивали в 2024–25 годах. Уточняйте актуальные правила на момент подачи.
Стабильная правовая база ЕС.
Культурная привычность для покупателей из Западной Европы.
Зрелая ликвидность вторичного рынка.

Преимущества Бали:

Более высокая валовая и чистая доходность (по Бали обычно ссылаются на чистые 7–9% по хорошо управляемому вилла-продукту против 3–5% типично по Португалии/Испании; цифры сильно зависят от оператора и района).
Заметно ниже стартовые цены на продукт у моря и в курортном формате.
2026 год — циклический пик сдачи на Бали; объём сдачи заметно шире, чем в последующие годы.
Нет ежегодной нагрузки по соблюдению дней пребывания в стране для статуса.

Честный вывод: Португалия/Испания — для тех, кому нужен путь к резидентству ЕС или европейский образ жизни и кто готов мириться с более низкой доходностью. Бали — для тех, кто ориентируется на доходность и не нуждается в резидентстве ЕС.

Безопасные маршруты перевода: вопрос про Сингапур / Таиланд

«Может, если бронировать через Таиланд или Сингапур, так безопаснее?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Для покупателей из юрисдикций со зрелым финансовым регулированием (ЕС, Австралия, Канада, Великобритания) международные SWIFT-переводы напрямую на Бали проходят всё легче. Для покупателей из юрисдикций с валютным контролем на исходящие операции или с повышенным KYC проводка средств через Сингапур или Гонконг бывает практическим шагом. Технические детали — за рамками этой статьи, но сам вопрос стоит обозначить: работайте с notaris (нотариус) и налоговым консультантом и в стране отправления, и в стране назначения до того, как выстраивать платёжный маршрут.

«Хотите узнать про требования для получения гражданства или ВНЖ в Дубае или на Бали, Индонезия?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Вопрос про путь к резидентству идёт рядом почти с каждым межрыночным сравнением. Для инвесторов, которые сравнивают Бали с Дубаем или Португалией, рычаг резидентства часто значит столько же, сколько и расчёт доходности. До решения, какой рынок реально подходит под нужный вам резидентский результат, проработайте вопрос с налоговым консультантом.

Контекст Бали в 2026 году

Что Бали даёт в 2026 году такого, чего не дают остальные рынки:

Льгота PPN-DTP по PMK 90/2025 на первые Rp2B для жилья до Rp5B: фактический НДС 0% для большинства юнитов первичного рынка Бали. Временный стимул на год сдачи 2026.
Циклический пик сдачи: объём сдачи в 2026 году кратно превышает долгосрочную историческую среднюю, в 2027 и 2028 он резко падает с этого пика. Самый широкий выбор продукта за весь цикл.
Реформы Cipta Kerja и PBG стабилизируют разрешительную среду.

Продукт Бали в среднем сегменте по Переренану, Меласти и Нуса-Дуа конкурирует напрямую со средним сегментом Пхукета и стартовым уровнем Дубая — при заметно меньших стартовых чеках.

FAQ

Куда вкладываться: Бали или Пхукет?

Это самое прямое сравнение. У Пхукета чуть проще структуры владения для иностранцев и больше брендированного отельного резиденс-продукта. У Бали больше предложение на первичном рынке, сильнее круглогодичная заполняемость от цифровых кочевников, есть отдельный сегмент велнес-ретритов в Убуде и льгота PPN-DTP на 2026 год. Для инвестиций в тропическую виллу с фокусом на доходность они близки; в люксовом брендированном продукте у Пхукета глубже выбор.

Бали против Дубая: что выгоднее как инвестиция?

Это разные профили инвесторов. Дубай: настоящий фрихолд, без налогов, привязка к Golden Visa, но типичный вход от $500K+. Бали: продукт «тропическая вилла», вход от $130K–500K, чистая доходность 7–9%, но для иностранцев доминирует лизхолд. Дубай подходит инвестору институционального уровня от $500K+; Бали — покупателю тропической виллы под доходность с бюджетом $150–500K.

Бали или Португалия для инвестиций в недвижимость?

Это разные компромиссы. Португалия: стабильная правовая база ЕС, типичная доходность 3–5%, европейский образ жизни. Учитывайте, что Golden Visa Португалии больше не даёт визу через покупку недвижимости (маршрут через недвижимость закрыли в октябре 2023), а NHR закрыли в марте 2024; недвижимость в Португалии сегодня — это игра в образ жизни, а не быстрый путь к резидентству. Бали: чистая доходность 7–9% по хорошо управляемому вилла-продукту, ниже вход, операционная модель тропического образа жизни. Португалия — для покупателей под европейский образ жизни; Бали — для покупателей с фокусом на доходность.

Может ли иностранец оформить фрихолд на Бали так же, как в Дубае?

Не напрямую. Фрихолд на Бали (Hak Milik) ограничен гражданами Индонезии. Иностранные покупатели заходят во фрихолд через PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием, держащая Hak Guna Bangunan), что работает структурно, но влечёт расходы на корпоративное управление. Дубай предлагает иностранцам настоящий прямой фрихолд в выделенных зонах; заметно проще.

Бали дешевле Пхукета?

Медианные стартовые чеки на вилла-продукт в туристических коридорах примерно сопоставимы по обоим рынкам: $200–400K за 2–3BR. Вход по студии/1BR на Бали чуть ниже ($130K медиана студии), чем типичный нижний уровень кондоминиумов на Пхукете. Реальное отличие — не в цене за юнит, а в типе продукта и операционной модели.

Есть ли на Бали программа «резидентство за инвестиции»?

Да. Виза «второй дом» (резидентство на 5–10 лет) требует депозит или порог по владению недвижимостью (сейчас около IDR 2B / ~$130K минимум). Это не аналог Golden Visa ОАЭ/Португалии, но реальный путь к резидентству, привязанный к недвижимости или инвестиции. Конкретные правила меняются; уточняйте актуальные пороги, прежде чем на них рассчитывать.

А что насчёт Ломбока vs Бали?

Ломбок — ближайшая индонезийская альтернатива: другой остров, другой туристический цикл, заметно ниже стартовые цены по тому ограниченному предложению, которое мы отслеживаем. Подходит покупателям, у которых есть конкретное убеждение по поводу цикла развития вокруг трассы MotoGP в Мандалике. Это не выбор для первой покупки в Индонезии. У Бали — зрелая операционная инфраструктура; Ломбок — ранняя стадия.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →