Anteya Research
Was ist ein SHM auf Bali? Freehold-Titel für Ausländer erklärt (2026)
4. Mai 2026
Was ist ein SHM auf Bali? Freehold-Titel für Ausländer erklärt (2026)
SHM steht für Sertifikat Hak Milik, das Zertifikat des Eigentumsrechts (Hak Milik), und es ist der stärkste Freehold-Titel Indonesiens. Es ist auch derjenige, nach dem ausländische Käufer am häufigsten namentlich fragen. Der Haken ist der Teil, den das Marketing selten voranstellt: SHM ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, und ein Ausländer kann ein SHM nicht direkt halten. Wenn Ihnen jemand „Freehold auf Ihren eigenen Namen“ für eine Villa auf Bali anbietet, steckt hinter dieser Formulierung einiges.
Ist Freehold möglich?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Anteya-Beobachtung: Etwa jeder vierte ernsthafte Käufer bringt „Freehold auf meinen Namen“ schon in seinen ersten Nachrichten zur Sprache, und es ist einer der häufigsten Gesprächseinstiege bei Anfragen zu Uluwatu und Bingin. Der Titel, der diese Nachfrage für einen Ausländer erfüllt, ist in der Regel nicht das SHM.
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Was ein SHM tatsächlich ist
Hak Milik ist das umfassendste Bündel an Grundstücksrechten, das das indonesische Recht gewährt: unbefristet, vererbbar, übertragbar und als Hypothekensicherheit nutzbar. Das Zertifikat, das es belegt, ist das SHM. Wenn Indonesier davon sprechen, Land uneingeschränkt zu besitzen, meinen sie genau diesen Titel.
Zwei Eigenschaften machen es zum Maßstab. Es läuft nie ab, sodass keine Uhr auf eine Verlängerungsverhandlung zuläuft, und es ist der sauberste Titel, um ihn zu beleihen oder weiterzuverkaufen. Die Einschränkung ist im Rahmenwerk selbst verankert: Nach dem indonesischen Grundlegenden Agrargesetz (Gesetz Nr. 5 von 1960) darf Hak Milik nur von indonesischen natürlichen Personen gehalten werden.
Warum ein Ausländer ein SHM nicht direkt halten kann
Die Beschränkung betrifft die Staatsbürgerschaft, nicht Geld, Aufenthaltsstatus oder auf der Insel verbrachte Jahre. Ein Ausländer mit KITAS, einem Unternehmen und einem Jahrzehnt in Canggu steht dennoch außerhalb des Personenkreises, der Hak Milik halten darf.
Jedes balinesische Angebot, das einem Ausländer als „Freehold“ verkauft wird, verwendet das Wort also entweder locker, im Sinne eines langen, verlängerbaren Pachtvertrags, oder verweist auf eine Struktur, in der das SHM über eine indonesische Partei gehalten wird. Die ehrliche Frage lautet nicht „Ist es Freehold?“, sondern „Welchen Titel halte ich tatsächlich, und auf wessen Namen?“.
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Siehe unsere Erläuterung zu Leasehold vs. Freehold auf Bali.
Die Wege, die Ausländer tatsächlich nutzen
Es gibt drei gängige Strukturen, jede mit einem anderen Kompromiss.
Hak Pakai (Nutzungsrecht) kommt einem Titel auf den eigenen Namen für einen Ausländer als natürliche Person am nächsten. Es steht Ausländern mit einer Aufenthaltsgenehmigung (KITAS oder KITAP) offen, gemäß der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021, und wird für eine festgelegte, verlängerbare Laufzeit gewährt. Mehr Details finden sich in unserem Leitfaden zum Eigentum über Hak Pakai auf Bali.
HGB über eine PT PMA. Hak Guna Bangunan (Baurecht) wird nicht von Ihnen gehalten, sondern von einer indonesischen Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung (PT PMA), die Ihnen gehört. Die Gesellschaft hält das Baurecht; Sie halten die Gesellschaft. Ihre Verbindung zu Visa wird in unserem Überblick zu Auslandseigentum, KITAS und PT PMA behandelt.
Leasehold (Hak Sewa). Sie besitzen das Land nicht; Sie halten einen langen Pachtvertrag, in der Regel über 25 bis 30 Jahre, meist mit einem vertraglichen Verlängerungsrecht. Die Verlängerung ist vertraglich, nicht gesetzlich automatisch, weshalb der gesamte Wert in der Verlängerungsklausel steckt.
Wenn Leasehold: Wie lauten die genaue Laufzeit des Pachtvertrags, die Verlängerungsrechte und die heute verbleibenden Jahre?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
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Die Nominee-Falle
Der vierte „Weg“ verdient die größte Vorsicht: eine SHM-Immobilie auf einen indonesischen „Nominee“ (Strohmann) einzutragen, mit einer Nebenvereinbarung, die dem Ausländer die Kontrolle zurückgeben soll.
Hier ist Präzision gefragt. Das indonesische Agrarrecht erkennt Nominee-Eigentum an Grundstücken nicht an, und indonesische Gerichte haben solche Nebenvereinbarungen wiederholt für nichtig erklärt, sodass die Papiere, die den Ausländer schützen sollen, einer Prüfung möglicherweise nicht standhalten. Wenn ein Geschäft nur als Nominee-Konstruktion funktioniert, ist das ein Signal, keine Abkürzung. Das BKPM-Investitionsportal auf bkpm.go.id und englischsprachige Kurzdarstellungen von Kanzleien wie SSEK sind nützliche Referenzen, bevor Sie sich festlegen.
Was vor der Unterschrift zu prüfen ist
- Welches Zertifikat erhalte ich: SHM, HGB, Hak Pakai oder einen Pachtvertrag? Lassen Sie es sich schriftlich geben.
- Auf wessen Namen läuft es? Wenn die Antwort einen Nominee einschließt, holen Sie unabhängigen Rat ein.
- Beim Leasehold: Wie viele Jahre bleiben heute und was verspricht die Verlängerungsklausel, zu welchen Kosten?
- Ist das Land für Ihre Nutzung ausgewiesen (Wohnnutzung gegenüber Tourismus/Gewerbe für die Vermietung auf Tagesbasis)?
- Beauftragen Sie einen unabhängigen notaris (Notar), um das Zertifikat beim Grundbuchamt zu prüfen.
Gibt es besondere Details zum Leasehold, und wie funktioniert hier üblicherweise der Zahlungsplan?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Klären Sie zuerst den Titel; Preis und Übergabetermine sind erst dann von Bedeutung, wenn Sie wissen, was Sie kaufen. Eine ausführlichere Betrachtung folgt in TODO: Wave 4 PT PMA deep-dive.
FAQ
Kann man als Ausländer auf Bali Freehold kaufen?
Nicht als SHM auf den eigenen Namen; das Freehold Hak Milik ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ausländer nutzen Hak Pakai, ein HGB über eine PT-PMA-Gesellschaft oder Leasehold. Das „Freehold“ eines Ausländers bedeutet meist einen langen, verlängerbaren Pachtvertrag, fragen Sie also, welchen Titel Sie tatsächlich erhalten.
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft: Hak Pakai, HGB oder Leasehold?
Bitten Sie den Verkäufer, es schriftlich festzuhalten; die drei unterscheiden sich deutlich. Hak Pakai kann auf den Namen eines ausländischen Residenten lauten, HGB wird von Ihrer PT-PMA-Gesellschaft gehalten, und Leasehold bedeutet, dass Sie einen Pachtvertrag halten, nicht das Land.
Was ist der Unterschied zwischen SHM und Hak Pakai?
SHM (Hak Milik) ist unbefristetes Freehold, das nur indonesischen Staatsbürgern offensteht. Hak Pakai ist ein festgelegtes, verlängerbares Recht zur Nutzung von Land, das ausländischen Residenten offensteht. Es kommt einem Titel auf den eigenen Namen für einen Ausländer am nächsten, ist aber ein Nutzungsrecht, kein unbefristetes Eigentum.
Wenn es Leasehold ist, wie lauten die genaue Laufzeit und die Verlängerungsrechte?
Balinesische Pachtverträge laufen in der Regel 25 bis 30 Jahre, oft mit einem vertraglichen Verlängerungsrecht. Da eine Verlängerung vertraglich und nicht gesetzlich automatisch ist, lesen Sie die Klausel genau: was sie kostet und wer zustimmen muss.
Ist eine Nominee-Konstruktion ein sicherer Weg, ein SHM zu halten?
Behandeln Sie sie als hochriskant. Das indonesische Agrarrecht erkennt Nominee-Eigentum nicht an, und Gerichte haben solche Nebenvereinbarungen wiederholt für nichtig erklärt. Wenn ein Kauf nur über einen Nominee funktioniert, holen Sie zuerst unabhängigen Rechtsrat ein.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investitionsimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus tausenden Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM erfasst wurden, ergänzt durch Beobachtungen aus erster Hand von unserem Team auf Bali.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung; Regeln ändern sich und Situationen unterscheiden sich, konsultieren Sie daher für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris.
