Anteya Research
Hak Pakai для иностранцев на Бали: разбор 2026
22 мая 2026 г.
За примерно 5 300 переписок с покупателями на Бали, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, вопрос про Hak Pakai (право пользования) всплывает примерно в одной из двенадцати. Обычно покупатель приходит уже после статьи в духе «иностранцы могут оформить freehold через Hak Pakai» и уверен, что у него есть чистый прямой титул. Реальность уже, медленнее и сильнее завязана на резидентство, чем эта формулировка обещает. Дальше разберём, что такое Hak Pakai на самом деле, кто имеет право его держать, сколько это стоит, как считается схема 30 + 20 + 30 лет и почему большинство иностранных покупателей на Бали всё равно закрывают сделку через leasehold. Цель не отговорить от Hak Pakai, а показать механику до того, как маркетинг сделает решение за вас.
Что такое Hak Pakai на самом деле (и чем он не является)
Hak Pakai - одно из земельных прав, описанных в индонезийском Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, основной аграрный закон 5/1960) и развёрнутых в последующих регламентах, включая Peraturan Pemerintah (PP) 18/2021 о владении землёй и зданиями. Простыми словами это зарегистрированный титул на имя иностранца, оформленный на Sertifikat Hak Pakai, который даёт право использовать конкретный земельный участок для конкретной цели (обычно жилой) и на конкретный срок.
Три распространённых заблуждения, потому что в популярных текстах эти вещи регулярно путают:
- Это не freehold. Hak Milik (полная индонезийская собственность, аналог freehold для граждан) по закону доступен только индонезийским гражданам. Регуляторного пути, по которому Hak Pakai конвертировался бы в Hak Milik для иностранца, нет.
- Это не аренда. Hak Pakai - зарегистрированное земельное право, а не договор с собственником земли. Сертификат лежит на ваше имя в Badan Pertanahan Nasional (BPN, Национальное земельное агентство).
- Это не то же самое, что схема через PT PMA. PT PMA (индонезийская компания с иностранным капиталом) держит Hak Guna Bangunan (HGB, право застройки), а это структурно другой инструмент со своим циклом владения, налогами и сложностью выхода.
То есть Hak Pakai занимает узкий сегмент карты прав: прямой, зарегистрированный, оформленный на ваше имя земельный титул для иностранца, но с условиями.
«Я читала, что иностранец может полностью владеть виллой на Бали через Hak Pakai. Это правда так просто или есть подвох?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Подвохов несколько, и все они сводятся к одному: Hak Pakai привязан к вашему индонезийскому резидентству, а не к самой покупке.
Кто имеет право держать Hak Pakai
Главное правило, из которого вытекают почти все практические сложности: иностранный держатель должен иметь действующее индонезийское резидентство на момент приобретения и в течение всего срока действия титула. На практике это означает действующий KITAS (вид на жительство с ограниченным сроком) или KITAP (постоянный вид на жительство), выданный иммиграционной службой Индонезии.
Три следствия, которые покупатели обычно недооценивают:
Резидентство - длящееся условие, а не разовая проверка. Потеряете KITAS (виза истекла, спонсорство закончилось, изменилась пенсионная категория) - и по Hak Pakai запускается регуляторный отсчёт. По действующему регламенту у держателя есть окно (обычно один год), чтобы либо восстановить резидентство, либо передать титул правомочному держателю. По истечении окна титул может быть выведен в процедуру изъятия.
Категория KITAS имеет значение. Не каждая категория KITAS совместима с приобретением Hak Pakai. Пенсионный KITAS (для держателей старше установленного возраста), инвесторский KITAS (через PT PMA), Second Home Visa, семейный KITAS (супруг гражданина Индонезии) - частые маршруты; туристические визы и краткосрочные категории - нет. Notaris (нотариус), ведущий вашу сделку, проверит, что категория KITAS укладывается в действующий на момент сделки регламент.
Сторона продавца земли тоже важна. Hak Pakai приобретается через конвертацию из Hak Milik или Hak Guna Bangunan. Продавец должен быть готов и иметь возможность конвертировать свой Hak Milik (или снять HGB) в Hak Pakai на ваше имя. Балийские участки с Hak Milik обычно находятся внутри семейной усадьбы (kompleks), привязанной к адатской деревне (desa adat), и старший в семье воспринимает постоянную конвертацию как одностороннее решение, которое следующее поколение не сможет откатить. Leasehold сохраняет гибкость по базовому Hak Milik, а конвертация в иностранный Hak Pakai - нет. Поэтому через многие семейные земли такой маршрут просто закрыт.
Какая земля подходит (а какая нет)
Не каждый балийский участок может быть оформлен на иностранца в формате Hak Pakai. Регламент накладывает несколько фильтров:
Зона. Участок должен находиться в жилой или иной зоне, доступной для иностранного владения, по пространственному плану регентства Tata Ruang / RTRW. Сельскохозяйственная земля (зелёная зона), охраняемые зоны и большинство стратегически значимых территорий для иностранного Hak Pakai закрыты.
Лимит по площади. Hak Pakai для жилого использования иностранцем ограничен по размеру нормативно. Текущая практика на Бали ориентируется на потолок около 2 000 квадратных метров для основного жилья, хотя регуляторная практика варьируется и периодически уточняется; notaris подтвердит применимый потолок на момент сделки.
Ограничение по использованию. Hak Pakai для иностранца - для жилого, не коммерческого использования. Вилла под личное проживание подходит; вилла, задуманная прежде всего как бизнес посуточной аренды, в Hak Pakai укладывается плохо и логично сдвигает выбор структуры в сторону PT PMA с HGB.
Ценовой порог. Индонезийский регламент устанавливает минимальные пороги цены для жилой недвижимости в иностранном владении, отдельно по провинциям. Текущая практика на Бали называет пороги около 5 млрд IDR для отдельно стоящих домов и 2 млрд IDR для апартаментов, установленные министерским актом и периодически пересматриваемые. Порог за последнее десятилетие двигали не раз; актуальные потолки и пороги всегда сверяются с notaris по действующему на момент подписания регламенту.
«Если я оформлю Hak Pakai на виллу, что происходит с землёй под ней? Она принадлежит мне или я по факту всё равно арендую?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Земля находится у вас по Sertifikat Hak Pakai на срок действия права. Это не аренда - это пользование по зарегистрированному титулу, который признаёт BPN. Но «голое» владение землёй (базовый Hak Milik, если вы конвертировали от гражданина-продавца) остаётся за конвертирующей стороной или за государством, в зависимости от пути конвертации. По истечении Hak Pakai без продления земля возвращается держателю базового права. В этом и есть структурное отличие от Hak Milik: у вас сильное зарегистрированное право пользования, но не вечное право собственности, свободно переходящее любому наследнику.
Математика сроков: разбираем 30 + 20 + 30
Цифра, которую иностранные покупатели слышат чаще всего - «до 80 лет на Hak Pakai». Её стоит разобрать подробно, потому что 80 - это не один блок на 80, а три последовательных решения с условиями на каждом шаге.
Первичное предоставление: до 30 лет. По PP 18/2021 текущий стандартный начальный срок Hak Pakai для иностранцев - 30 лет. Часть сертификатов, выданных до PP 18/2021, имеют более короткий начальный срок 25 лет и до сих пор встречаются на вторичном рынке; сегодня по умолчанию выпускают на 30.
Продление: до 20 лет. До конца первичного срока держатель подаёт заявление на продление. По действующему регламенту продление может составлять до 20 дополнительных лет. Продление выдаёт BPN при выполнении условий, включая сохранение иностранного резидентского статуса и соблюдение правил использования и зонирования.
Возобновление: до 30 лет. По окончании периода продления держатель может подать заявление на возобновление ещё до 30 лет. Возобновление снова даёт BPN, с условиями.
То есть максимальный совокупный срок - 30 + 20 + 30 = 80 лет, но каждый сегмент - отдельный регуляторный акт, обусловленный требованиями на момент подачи заявления. Восприятие 80 как контрактно гарантированного блока - самая частая ошибка интерпретации в популярных текстах.
На практике сегменты продления и возобновления стабильно выдаются, если иностранный держатель сохраняет резидентство, а использование земли соответствует требованиям. Отказы группируются вокруг нарушений по использованию (коммерческое использование жилого Hak Pakai), изменений в зонировании, выводящих участок из категории, доступной иностранцу, и потери резидентства.
Сколько это стоит
Три слоя расходов при приобретении через Hak Pakai:
Налог на приобретение: BPHTB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - налог на приобретение земли и здания, обычно 5 % от стоимости сделки сверх установленного регентством порога (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, NPOPTKP). Конкретный порог и эффективную ставку notaris сверяет с действующими правилами регентства.
Конвертация и нотариальные сборы. Конвертация базового Hak Milik или HGB в Hak Pakai на имя иностранца включает регистрационные сборы BPN, гонорары notaris и PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, чиновник по земельным сделкам), а также гербовый сбор. Гонорар notaris по полной сделке обычно укладывается в район 1 % от суммы, с пространством для торга по крупным сделкам и нижним порогом по мелким.
Регулярно: Pajak Bumi dan Bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB, ежегодный налог на землю и здание) платит держатель права пользования всё время действия Hak Pakai. По международным меркам ставка скромная, счёт выставляет регентство раз в год.
Сборы за продление и возобновление. Каждый цикл продления и возобновления снова запускает сборы BPN и notaris. Закладывайте их в долгосрочную модель. Они не нулевые и не предсказуемы на десятилетия вперёд: считайте их будущей статьёй расходов, а не уже понесённой.
«Налоги меньше, если держать недвижимость как Hak Pakai вместо leasehold или PT PMA?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Налоговые структуры различаются, но короткий ответ обычно отрицательный - экономия недостаточно велика, чтобы определять выбор. BPHTB применяется при приобретении при любой структуре. PBB платит держатель права пользования при любой структуре. Налог на арендный доход относится к доходу, а не к титулу. Разница в налогах появляется на capital gains при выходе и в режиме корпоративной прибыли PT PMA, если вилла оформлена на компанию. Выбор титула стоит строить от сценария использования и резидентства, а не от налоговой арбитражной выгоды, которая на балийских ценниках редко становится решающим фактором.
Hak Pakai против leasehold: практическое сравнение
Покупатели, которые спрашивают про Hak Pakai, почти всегда заканчивают сравнением с Hak Sewa (leasehold), потому что leasehold - структура, которая встречается в большинстве балийских листингов. Сравнение видно резче, если разнести его на четыре плоскости:
Сила титула. Hak Pakai - зарегистрированное земельное право на ваше имя в BPN. Leasehold - договорное право в отношении собственника Hak Milik, зафиксированное через akta sewa-menyewa (договор аренды) у notaris. В сценарии принудительного исполнения Hak Pakai ближе к земле; leasehold живёт в договорном праве.
Зависимость от резидентства. Hak Pakai требует поддерживать действующее индонезийское резидентство в течение всего срока действия права. Leasehold - нет. Виллу на leasehold может держать иностранец без резидентства, и это не влияет на титул.
Передаваемость и выход. Leasehold можно передать новому держателю через akta cessie (договор уступки) или akta pengalihan hak sewa (договор передачи прав аренды) без требований к резидентству нового держателя. Передача Hak Pakai требует, чтобы новый держатель имел право держать Hak Pakai (то есть был другим иностранным резидентом с действующим KITAS/KITAP) или чтобы участок был конвертирован обратно в титул на имя гражданина. Круг потенциальных покупателей уже - это структурно влияет на ликвидность перепродажи.
Срок. Срок leasehold - то, что прописано в договоре (25–30 лет начального срока - балийская норма, с механизмами продления). Hak Pakai предлагает регуляторный стек 30 + 20 + 30, если его поддерживать. На бумаге Hak Pakai может быть длиннее. На практике оба маршрута для большинства иностранных держателей попадают в схожий долгосрочный коридор, потому что и тот, и другой требуют активного управления циклом продления.
Наблюдение Anteya: в нашем потоке сделок за 2024–2026 годы большинство сделок иностранных покупателей по виллам на Бали по-прежнему закрываются как leasehold, а не как Hak Pakai. Паттерн устойчив во всех бюджетных категориях, с которыми мы работаем, и драйвер редко связан с налогами или сроком: это сложность с резидентством, размер круга для передачи и предпочтение застройщика сохранять Hak Milik на базовом участке.
Когда Hak Pakai действительно работает (а когда нет)
Структура хорошо работает для одних профилей покупателей и тихо проигрывает на других. Где она попадает точно:
Долгосрочные резиденты. Иностранец, уже имеющий KITAP (постоянное резидентство) или стабильную долгосрочную категорию KITAS (пенсионную, семейную, инвесторскую), покупающий основное жильё для личного проживания на 15+ лет. В нашем потоке сделок покупки под Hak Pakai на Бали географически концентрируются вокруг Санура и Убуда (домохозяйства с пенсионным KITAS) и вокруг Переренана или Умаласа (семейные домохозяйства с KITAS, осевшие надолго); прибрежные виллы Букита на клифах туда редко попадают, потому что и ценник, и подразумеваемый рентный слой подталкивают структуру к PT PMA.
Семейное жильё при переезде. Когда вилла - семейный дом, а домохозяйство закрепляется в Индонезии надолго, Hak Pakai убирает договорный слой, который вносит leasehold.
Покупка на пенсии. Для иностранных пенсионеров на подходящей категории KITAS, покупающих основное жильё на своё имя, Hak Pakai часто самый чистый выбор с точки зрения структуры.
Где она работает плохо:
Off-plan инвесторы без индонезийского резидентства. Иностранный покупатель, берущий off-plan виллу из-за рубежа, без действующего и без планируемого KITAS, Hak Pakai приобрести не может. Доступны leasehold или PT PMA.
Операторы посуточной аренды. Вилла, задуманная прежде всего как бизнес посуточной аренды, ложится в Hak Pakai криво (ограничение на жилое использование). Адекватный путь - PT PMA с HGB плюс операционная лицензия (Pondok Wisata или KBLI 55193).
Портфели из нескольких вилл. Иностранный покупатель, собирающий портфель из нескольких вилл на Бали, обычно идёт через PT PMA, а не оформляет несколько отдельных Hak Pakai: так удобнее операционно, и правила Hak Pakai по площади и использованию на одного иностранца плохо масштабируются.
Покупатели, которые планируют уехать из Индонезии на горизонте 5–10 лет. Зависимость от резидентства делает Hak Pakai плохим выбором, когда индонезийский таймлайн короткий. Leasehold или PT PMA с HGB лучше переносят период без резидентства.
Риски и под что закладываться
Четыре риска заслуживают конкретного плана:
Прерывание KITAS в период владения. Потеря резидентства запускает регуляторное окно: восстановить статус или передать титул. План на этот случай двойной - внимательно следить за датами продления KITAS и иметь готовый сценарий передачи (заранее намеченный правомочный покупатель или путь конвертации обратно к гражданину-продавцу), согласованный с notaris ещё до того, как резидентство окажется под угрозой.
Наследование наследникам без резидентства. Hak Pakai можно унаследовать, но наследник должен иметь право его держать (то есть быть иностранцем с действующим индонезийским резидентством) либо конвертировать титул в течение регуляторного окна. Если ваши предполагаемые наследники не индонезийские резиденты и не планируют ими становиться, это сюжет на длинную дистанцию, который проще разруливать на этапе приобретения, чем при наследовании. Стандартный инструмент - индонезийское завещание (wasiat), оформленное у notaris.
Нарушения использования и пересмотр зонирования. Вилла на Hak Pakai, которую гоняют как бизнес посуточной аренды, рискует быть переквалифицирована в коммерческое использование, а такое использование иностранным Hak Pakai не покрывается. Изменения регентского Tata Ruang (RTRW), которые выводят участок из категории, доступной иностранцу, - риск более медленный, но он случается; периодическая сверка с циклом пересмотра пространственного плана регентства имеет смысл.
Отказ в продлении или возобновлении. Продления и возобновления стабильно выдаются при соблюдении условий, но отказ возможен, если регламент ужесточили или держатель перестал соответствовать требованиям. Рассматривайте 30 + 20 + 30 как структурированную возможность, а не как контрактную гарантию.
«Что будет с моим Hak Pakai, если я вернусь домой и дам KITAS истечь? Я теряю виллу?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Виллу вы не теряете мгновенно. Действующий регламент даёт окно в один год с даты потери резидентства: либо восстановить резидентский статус, либо передать титул правомочному держателю. После окна титул может быть выведен в процедуру изъятия. Практический путь, который выбирает большинство владельцев в таком сценарии - плановая передача (продажа другому правомочному иностранцу или обратная конвертация на гражданина-продавца), запущенная заметно до дедлайна, а не в день дедлайна.
Почему большинство иностранцев всё-таки выбирают leasehold
После всего вышесказанного логичный вопрос: если Hak Pakai даёт зарегистрированный титул на ваше имя на срок до 80 лет, почему большинство сделок на Бали по-прежнему закрываются как leasehold?
Несколько сходящихся причин:
Сторона застройщика предпочитает leasehold. Балийские застройщики, строящие на семейной земле с Hak Milik, обычно предпочитают сохранять сертификат Hak Milik в имени семьи и предлагают иностранцу долгий leasehold, потому что так базовый титул остаётся в семье на поколения вперёд. Конвертация Hak Milik в Hak Pakai на имя иностранца необратимо дробит Hak Milik как актив; немногие семейные землевладения на Бали готовы такое вместить.
Фильтр резидентства. У большинства иностранных покупателей нет и не предвидится непрерывного индонезийского резидентства на 30+ лет. Leasehold к резидентству нейтрален; Hak Pakai - нет.
Разница в ликвидности перепродажи. Leasehold можно продать любому иностранному покупателю независимо от его резидентства. Hak Pakai можно передать только другому иностранцу-резиденту или гражданину обратно. Меньший пул правомочных покупателей сказывается на сроке продажи и реализуемой цене.
Сторона off-plan. Большая часть первичного жилого предложения на Бали продаётся off-plan или близко к сдаче. Off-plan сделки тяготеют к leasehold-структурам, потому что покупатель обычно ещё до резидентства и до переезда; приобретение Hak Pakai логичнее уже как шаг после получения резидентства, по построенному объекту.
Обходной путь PT PMA для аренды. Покупатели, которым важен зарегистрированный титул, но которые при этом хотят сдавать виллу посуточно, идут через PT PMA с HGB, потому что Hak Pakai не вмещает коммерческое использование чисто.
Итог: Hak Pakai хорошо обслуживает конкретный профиль покупателя, а большая часть балийского виллового рынка просто не вписывается в этот профиль. Это не аргумент против Hak Pakai как такового - это аргумент о том, что для одного набора обстоятельств он правильный инструмент, а для многих других - нет.
Как оценить Hak Pakai для своего случая
Короткий практический чек-лист, собранный по сделкам, которые мы вели с клиентами:
Сверьтесь со своей категорией резидентства и её ожидаемой устойчивостью на горизонте 10–30 лет. Если категория KITAS короткоцикловая или сильно зависит от спонсора, экспозиция по Hak Pakai выше, чем кажется на момент приобретения.
Проведите проверку прав на конкретном участке с notaris до начала переговоров: зона, площадь, текущий титул (Hak Milik или HGB) и готовность продавца к конвертации.
Сравните полную стоимость (BPHTB + сборы за конвертацию + notaris + будущие циклы продления/возобновления) с эквивалентной leasehold-структурой на тот же горизонт. Разрыв в стоимости обычно не определяет решение, но всё равно вынесите цифры наружу.
Прорисуйте сценарий выхода явно. Кто сможет купить это у вас через 10, 20, 30 лет? Другой иностранный резидент? Гражданин? Что происходит с ликвидностью?
Прорисуйте сценарий наследования. Если ваши наследники не индонезийские резиденты - какая структура wasiat у notaris?
Возьмите юридический разбор именно по условиям Hak Pakai, а не общую вычитку SPA. Механика Hak Pakai достаточно узкая, чтобы юрист общего профиля пропустил пункты про триггер резидентства и цикл продлений.
Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийское аграрное право, иммиграционные правила и практика BPN меняются. Каждый случай индивидуален. По вашей конкретной сделке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris и юристом с балийским опытом.
FAQ
Может ли иностранец получить freehold на Бали через Hak Pakai?
Нет, Hak Pakai - это не freehold. Hak Milik (freehold) доступен только индонезийским гражданам. Hak Pakai - зарегистрированное право пользования земельным участком, оформленное на имя иностранца сертификатом в BPN, с условиями по резидентству, использованию и сроку. Это самое сильное прямое земельное право, доступное иностранцу, но в Hak Milik оно не конвертируется.
Какой титул лучше всего подходит иностранцу при покупке виллы на Бали?
Единого лучшего титула нет, выбор зависит от сценария использования. Иностранцу-резиденту, который покупает виллу как основное жильё на длинный горизонт, часто подходит Hak Pakai. Инвестору-нерезиденту, покупающему off-plan, как правило, подходит leasehold. Покупателям, которые ведут бизнес посуточной аренды или собирают портфель, обычно подходит PT PMA с HGB. Неправильный вопрос - «какой титул сильнее»; правильный - «какой титул соответствует моему резидентству, использованию и плану выхода».
На какой срок иностранец может держать землю под Hak Pakai на Бали?
До 30 + 20 + 30 = 80 лет суммарно: первичный срок 30 лет, продление до 20 лет и возобновление до 30 лет. Каждый сегмент - отдельный регуляторный акт, обусловленный требованиями, включая сохранение резидентства и соблюдение использования. 80 лет - это максимально возможный совокупный срок, а не контрактно гарантированный единый блок: заявления на продление и возобновление каждый раз проходят через BPN.
Что происходит с Hak Pakai, если KITAS истекает?
Открывается регуляторное окно (сейчас один год), чтобы либо восстановить действующее индонезийское резидентство, либо передать титул правомочному держателю - другому иностранцу-резиденту или гражданину через конвертацию. По истечении окна титул может быть выведен в процедуру изъятия. Практически разумно планировать передачу заметно до дедлайна, а не в его день; этот сценарий имеет смысл прописать с notaris ещё на этапе приобретения.
Нужно ли жить в Индонезии, чтобы оформить Hak Pakai?
Нужно действующее индонезийское резидентство - KITAS или KITAP в категории, которая поддерживает приобретение Hak Pakai. Это не разовая проверка при покупке: резидентство должно поддерживаться весь срок действия титула. Туристические визы и краткосрочные категории не подходят. Пенсионная, инвесторская, семейная и стабильные долгосрочные категории KITAS, как правило, подходят; конкретную категорию notaris сверяет с действующим на момент сделки регламентом.
Hak Pakai лучше, чем долгий leasehold?
Для иностранца-резидента на длинном горизонте, использующего виллу как основное жильё, Hak Pakai даёт зарегистрированное земельное право на ваше имя, а не договорное требование к собственнику земли. Для покупателей-нерезидентов, покупателей off-plan, операторов посуточной аренды и покупателей с коротким индонезийским таймлайном leasehold обычно подходит лучше, потому что нейтрален к резидентству и имеет более широкий круг для передачи. Структуры отвечают на разные вопросы, и универсального превосходства одной над другой нет.
Можно ли сдавать виллу, оформленную под Hak Pakai?
Эпизодическая, некоммерческая сдача на практике обычно терпится, но устойчивая арендная активность рискует переквалификацией в коммерческое использование, а иностранный Hak Pakai под это не выдан. Бизнес посуточной аренды сдвигает выбор структуры в сторону PT PMA с HGB плюс соответствующая операционная лицензия (Pondok Wisata на имя гражданина или KBLI 55193 на PT PMA). Если арендный доход существенен для тезиса, Hak Pakai редко становится правильным выбором.
Anteya Research - редакционная функция Anteya Real Estate, балийской консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны примерно из 5 300 переписок с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya с 2023 по 2026 год, и дополнена непосредственными наблюдениями нашей команды на Бали.
