Что такое AJB на Бали? Акт купли-продажи и почему это не…

AJB, или Akta Jual Beli, — это акт купли-продажи в индонезийской сделке с недвижимостью: юридический документ, который подписывают у PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, чиновник по оформлению земельных актов) и который фиксирует передачу земельного права от продавца покупателю. Момент, который упускает большинство покупателей: AJB подтверждает, что сделка состоялась, но сам по себе не является титулом. Это подписанный акт, а не сертификат собственности. После AJB передачу ещё нужно зарегистрировать в BPN (Badan Pertanahan Nasional, Национальное земельное агентство), чтобы на имя покупателя выпустили новый сертификат. Пока это не сделано, в сертификате вы не значитесь как правообладатель.

!(/images/ajb-signing-hero.jpg)

Что такое AJB на самом деле

Действительный AJB может составить только PPAT — чиновник, уполномоченный Министерством по аграрным вопросам оформлять земельные акты. Обычный notaris (нотариус) ведёт множество договоров, но акт, передающий регистрируемое земельное право, — это работа PPAT, и часто оба статуса совмещает один человек. В AJB указывают стороны, передаваемое право, участок, цену и подтверждают, что налоги по сделке уплачены. После подписания он служит доказательством того, что передача состоялась в такую-то дату, по такой-то цене и у такого-то чиновника.

«На каком земельном праве продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

AJB передаёт регистрируемое право (Hak Milik, HGB или Hak Pakai). Это инструмент передачи, а не само право собственности.

Различие, на котором спотыкаются покупатели: акт против сертификата

AJB — это акт. Сертификат (sertifikat) — это титул. Два документа, две разные роли, и держать на руках только первый — риск, который покупатели редко замечают. AJB фиксирует, что продажа состоялась; сертификат, после перерегистрации в BPN, фиксирует, кого государство признаёт текущим правообладателем. Акт, за которым нет регистрации в BPN, сам по себе не делает вас зарегистрированным правообладателем.

Наблюдение Anteya: в переписках с покупателями, которые мы фиксируем, вопрос «на каком праве это продаётся» возникает рано, а вот следующий — «а сертификат уже оформлен на моё имя?» — почти никогда. Примерно девять из десяти off-plan вилл, которые мы видим в продаже в районах Улувату и Чангу, оформлены как лизхолд, поэтому для большинства покупателей первый значимый документ — это договор аренды, а не AJB.

«А фрихолд возможен?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Фрихолд (Hak Milik) — самое сильное земельное право в Индонезии, но индонезийское аграрное право не признаёт прямого владения на фрихолде за иностранным физическим лицом. Иностранцы обычно используют лизхолд либо Hak Pakai или HGB, оформленные на PT PMA (индонезийскую компанию с иностранным участием). Подходит ли вообще AJB как инструмент — зависит от этой структуры. См. наш гид по лизхолду и фрихолду на Бали.

Правильная последовательность: сначала AJB, затем регистрация в BPN, затем сертификат

Чистая передача по типу фрихолда идёт в строгом порядке, который вас защищает.

Due diligence: PPAT сверяет сертификат продавца с записью в BPN и подтверждает отсутствие обременений и неуплаченного земельного налога.
Уплата налогов на передачу: налог покупателя на приобретение и налог продавца на доход платят при подписании или до него.
AJB подписывают у PPAT.
PPAT подаёт передачу в BPN, который обновляет земельную книгу и выпускает сертификат на имя покупателя.

Именно четвёртый шаг превращает акт в признанный титул. Передавать деньги, оставив шаг с BPN «на потом», — вот где покупатель оказывается уязвим.

!(/images/ajb-sequence-diagram.jpg)

«Если это лизхолд, каков точный срок аренды, права на продление и сколько лет осталось сейчас?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Нюанс лизхолда: аренда — это договор, а не AJB

Лизхолд (Hak Sewa) не передаётся через AJB. Он создаётся договором аренды — Perjanjian Sewa Menyewa, — который составляют у notaris. Если вы покупаете лизхолд, ваш главный документ — договор аренды, а не AJB. Аренда не оформляет на вас никакого сертификата: вы арендуете право на срок, а не приобретаете титул. Срок и любое право на продление заданы формулировками договора; по индонезийской практике продление — это договорное право, а не автоматическое. Наш гид по перепродаже и вторичному рынку разбирает, как эти условия работают при перепродаже.

Что проверить перед подписанием

Уточните, какой инструмент определяет вашу сделку: AJB (передаваемый титул) или договор аренды (лизхолд).
Попросите показать действующий сертификат и убедитесь, что PPAT сверил его с актуальной записью в BPN.
Убедитесь, что налоги на передачу учтены. См. наш разбор расходов на закрытие сделки на Бали, PPN и BPHTB.
При передаче титула получите письменное подтверждение того, когда завершится перерегистрация в BPN и на чьё имя будет сертификат.
При лизхолде прочитайте срок, пункт о продлении и число оставшихся лет.
Более подробный разбор сертификата будет в нашем гиде по проверке сертификата в BPN.

«Есть ли какие-то особенности по лизхолду, и как обычно устроен план оплаты здесь?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Сроки оплаты и сроки оформления документов должны совпадать: ни деньги, ни акт не должны опережать шаг с BPN. Земельный регулятор Индонезии — Министерство по аграрным вопросам и пространственному планированию / BPN (atrbpn.go.id); роль PPAT и AJB в передаче освещена в справочных источниках, таких как Hukumonline.

Частые вопросы

Является ли AJB тем же, что и владение недвижимостью?

Нет. AJB — это акт купли-продажи, доказательство того, что передача произошла у PPAT. Признанное государством владение отражается в сертификате (sertifikat), который нужно перерегистрировать в BPN на имя покупателя. Акт без такой регистрации не делает вас зарегистрированным правообладателем.

На каком земельном праве продаётся каждая вилла — Hak Pakai, HGB или лизхолд?

Это зависит от проекта, поэтому спрашивайте заранее. AJB передаёт регистрируемые права, такие как Hak Milik, HGB или Hak Pakai. Лизхолд (Hak Sewa) устроен иначе: он создаётся договором аренды, а не AJB. Право подсказывает, какой документ определяет вашу покупку.

Если это лизхолд, каков точный срок аренды, права на продление и сколько лет осталось сейчас?

Эти детали содержатся в договоре аренды, а не в сертификате. Подтвердите письменно первоначальный срок, механизм продления и число оставшихся лет. По индонезийской практике продление — это договорное право, а не автоматическое, поэтому ваше положение определяют формулировки соответствующего пункта.

Можно ли купить фрихолд на Бали?

Фрихолд (Hak Milik) — самое сильное право, но индонезийское аграрное право не признаёт прямого фрихолда за иностранным физическим лицом. Иностранцы обычно используют лизхолд либо Hak Pakai или HGB, оформленные через компанию PT PMA. Именно структура определяет, будет ли AJB вообще правильным инструментом.

Есть ли какие-то особенности по лизхолду, и как обычно устроен план оплаты?

Лизхолд регулируется договором аренды: срок, пункт о продлении, число оставшихся лет. Планы оплаты в off-plan проектах обычно привязаны к этапам строительства. Дисциплина в том, чтобы согласовать сроки оплаты со сроками оформления документов — чтобы ни то ни другое не опережало другое.

Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности из тысяч переписок с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya в период с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Правила индонезийского рынка недвижимости меняются, и каждая ситуация индивидуальна. По вашей конкретной сделке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) или PPAT.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →