Зонирование на Бали: Pink, Yellow, Green — что можно строить и сдавать (2026)

В переписках с покупателями, которые Anteya собирает в CRM с 2023 года, зонирование — один из самых частых вопросов до подписания, обычно в формате «это Pink-зона?» или «здесь можно сдавать через Airbnb?». В этой статье мы отвечаем на эти вопросы словами самих покупателей и показываем, что наша база предложения за I квартал 2026 говорит о реальном распределении проектов по цветам.

Наблюдение Anteya: В нашей базе предложения за I квартал 2026 основная часть нового первичного продукта на Бали стоит на Pink (туристическом) зонировании — это согласуется с тем, что доминирующая модель эксплуатации здесь — посуточная сдача вилл. Yellow (жилое) и не указанные в публичных источниках участки вместе всё ещё составляют заметную долю и требуют индивидуальной проверки до того, как считать экономику краткосрочной аренды. Цвет зоны — это вводная, а не вывод.

Что на самом деле означают цвета зон на Бали

Каждый участок земли на Бали попадает под региональный план территориального планирования. RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) — это план провинциального уровня; RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) — детальный план уровня района (kabupaten), уточняющий его. В этих планах каждому участку присваивается цвет зоны, который определяет, что на нём разрешено законно строить и эксплуатировать.

Цвета, с которыми покупатели реально сталкиваются на практике:

Pink (Pariwisata): туризм и размещение.
Yellow (Permukiman): жильё.
Red (Perdagangan dan Jasa): торговля и услуги.
Brown (Coklat): смешанное использование.
Green (Pertanian / Hijau): сельскохозяйственная земля, включая рисовые поля subak.
White: не определена или ждёт классификации в RDTR.

Цвет зоны — необходимое, но недостаточное условие. Участок может быть верно зонирован и всё равно не пройти проверку: либо разрешение на строительство (PBG) не выдано, либо эксплуатационная лицензия (pondok wisata, гостиничное разрешение или договор долгосрочной жилой аренды) не соответствует заявленному использованию. Покупатели, которые проверяют только цвет зоны и на этом останавливаются, потом узнают, что их «вилла в Pink-зоне» на самом деле стояла не на Pink-земле.

«Нам стоит выбирать Pink-зону?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это самый частый вопрос про зонирование в нашей CRM, и это почти всегда правильный вопрос на неправильном уровне детализации. Pink-зона — это шаг один из четырёх, а не весь ответ.

Pink-зона: где краткосрочная аренда может быть легально лицензирована

Pink-зона (Pariwisata, туризм) — это основная зона, где краткосрочная аренда относится к основным разрешённым видам использования. Brown (смешанная) и Red (коммерческая) тоже могут содержать размещение, но только там, где локальный RDTR прямо это указывает. На Pink-земле оператор виллы может подать заявку на pondok wisata (лицензия на малое размещение) или, для более крупных форматов, на гостиничный izin usaha либо лицензию апарт-отеля. Эти лицензии — юридическая основа для работы посуточной аренды формата Airbnb в Индонезии.

Pink — это самая большая категория по объёму в текущем первичном предложении Бали, и это напрямую отражает туристическую направленность того, что строится. Большая часть нового виллового предложения и брендированных резиденций, которые продают под доходность от посуточной аренды, изначально проектируется на Pink.

Pink-зоны сосредоточены в туристических локациях, где экономика посуточной аренды работает: большая часть Букита (Улувату, Меласти, Пандава), прибрежная полоса Бату-Болонг — Берава — Переренан вместе с Echo Beach в Чангу, центральный Убуд вокруг Monkey Forest Road и полоса Семиньяк — Петитенгет. Если вы считаете доходность от посуточной аренды, земля должна быть Pink. Сам по себе район ничего не гарантирует: зона конкретного участка отличается от проекта к проекту, и её обязательно нужно подтвердить по RDTR.

Один нюанс, который покупатели упускают: Pink-зона автоматически не несёт лицензию. Лицензия — это отдельная заявка, которую выдаёт администрация района (kabupaten), и она привязана к конкретному оператору и конкретному зданию. При смене собственника лицензия не передаётся автоматически — новый владелец подаёт заявку заново.

Yellow-зона: только жильё и самая частая ловушка под Airbnb

Yellow-зона (Permukiman, жилая) — это зона под собственное проживание и долгосрочную аренду (kontrak rumah от месяца и дольше). Краткосрочная аренда на Yellow-земле не входит в разрешённые виды использования по действующему RTRW и стала одной из основных целей продолжающегося цикла razia (рейдов по проверке лицензий) с 2024 года, которые ведут провинциальные и районные власти.

«Я смотрел карту, и когда увеличиваю — она становится размытой, но всё-таки похоже, что они сидят за пределами Pink-зоны».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот покупатель смотрел на правильную карту и увидел правильную проблему. Часть проектов, которые продают как «вилла в Чангу под Airbnb», стоят на Yellow-земле сразу за границей туристической зоны: внутренние gang за Berawa Beach Club или к северу от Jalan Raya Pererenan, где заканчивается Pink-полоса. Расчёты в презентации застройщика собраны на экономике Pink-зоны, но участок юридически не может нести лицензию.

Если вы покупаете под собственное проживание (второй дом, долгосрочная сдача в аренду, личный переезд), Yellow-зона — это правильная зона. Это заметная доля первичного предложения, легитимная категория, а не сломанная. Просто не считайте на ней экономику краткосрочной аренды.

Red, Brown, Green и White: четыре пограничных случая

Red (коммерческая) — зона под магазины, рестораны и коммерческие услуги. Самостоятельная сдача виллы посуточно через pondok wisata на Red-земле, как правило, недоступна; только гостиничные, апарт-отельные или кондотельные форматы там, где локальный RDTR прямо включает размещение в разрешённые виды использования. Red-предложение — это малая доля первичного рынка, сосредоточенная в коммерческих ядрах вроде Семиньяка и частей Беравы и Бату-Белига.
Brown (Coklat, смешанная) — условная зона. Туристическое размещение разрешено только там, где локальный RDTR прямо включает его в разрешённые виды использования. Подход к зоне ощутимо различается между районами Бадунг, Гианьяр и Табанан. Предложения на Brown в первичном рынке мало.
Green (Hijau / Pertanian, сельскохозяйственная) — охраняемая земля, включая рисовые поля subak. Туристическое строительство на Green-земле незаконно. Контроль в Чангу резко усилился с 2023 по 2025 год, и у вилл, построенных на Green-зонах, отзывали PBG (разрешение на строительство). Green-предложение — очень малая часть заявленного первичного рынка, и любой существующий проект на Green-зоне до покупки стоит внимательно проверить на легитимность разрешений.
White (не определённая) — земля, ожидающая классификации в RDTR. Текущие права ограничены; будущие — неопределённы. Высокая регуляторная неопределённость, и до сделки нужна индивидуальная юридическая проверка.

Пятая категория: не указано. У заметной доли проектов первичного рынка зона не зафиксирована в публичных источниках — это пробел, который покупателю нужно закрыть самому, а не опубликованный факт, на который можно опереться. Не считайте, что «не указано» означает «Pink» — это означает «неизвестно, пока не проверишь».

Как проверить зону участка до сделки

Самый практичный навык для покупателя на Бали — уметь читать RDTR-карту по конкретному участку. Стандартный порядок проверки:

Получите точные координаты участка или его nomor sertifikat (номер сертификата) у застройщика или продающего агента. Скриншот рекламной карты не годится — нужна реальная привязка к земле.
Сверьтесь с RDTR-картой на уровне района. Большинство районов Бали публикуют их онлайн (Бадунг, Гианьяр, Табанан), хотя качество интерфейсов разное. Найдите участок и считайте цвет зоны и код классификации RDTR.
Проверьте на уровне локального офиса. Если онлайн-карта неоднозначна по границе участка (это часто бывает на стыках туристической и жилой зон), запросите письмо-подтверждение зоны в Dinas Tata Ruang на уровне района, либо попросите notaris (нотариус), ведущего сделку, его получить.
Подтверждайте разрешения отдельно. Зона даёт возможность для вашего использования. Она не подтверждает, что для конкретного здания выданы PBG, SLF и эксплуатационная лицензия.

Две местные особенности растягивают этот срок: районные офисы работают медленнее во время Galungan / Kuningan и полностью закрыты на Nyepi, а выезды на участок в сезон дождей (октябрь—апрель) регулярно срываются. Планируйте по балийскому календарю, а не только по своему.

«Сертификат PBG получен».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это покупатель подтвердил, что у застройщика есть строительный сертификат, но получил он его до проверки зоны и пришёл к нам с вопросом, означает ли «PBG», что зона правильная. Не означает. PBG подтверждает, что здание было одобрено к строительству; зона подтверждает, под что это здание можно законно использовать. Это два отдельных пакета документов.

Чего зона не покрывает: PBG, SLF и пакет лицензий

Pink-зона с неправильными разрешениями стоит меньше, чем Yellow-зона с чистыми документами под жилые цели. Три документа, которые покупатели должны спрашивать поимённо:

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): разрешение на строительство. Заменил IMB в 2021 году по омнибус-закону Cipta Kerja (UU 11/2020, реализующее PP 16/2021). Внедрение шло по районам с разной скоростью, поэтому проекты в переходном окне 2021–2022 могут иметь либо тот, либо другой документ; уточняйте у notaris. Постпереходные проекты должны иметь PBG.
SLF (Sertifikat Laik Fungsi): сертификат пригодности к эксплуатации, выдаётся после завершения строительства. Подтверждает, что построенное соответствует тому, что подавалось на PBG. Проект с PBG, но без SLF юридически не достроен, даже если визуально выглядит готовым.
Эксплуатационная лицензия: pondok wisata для малого размещения, гостиничный izin usaha для крупных форматов либо зарегистрированный договор долгосрочной аренды для жилой сдачи. Это и есть документ, разрешающий вашу бизнес-модель.

Для любой покупки полный пакет по зоне и разрешениям должен включать: цвет зоны в действующем RDTR, PBG (или старый IMB) под фактическую постройку, SLF и эксплуатационную лицензию под заявленное использование. Налоговые регистрации (NPWP / NPWPD) идут рядом. Пропуск любого из этих документов оставляет дыру, которую администрация района впоследствии может квалифицировать как нарушение.

Что картина предложения за I квартал 2026 говорит про распределение по зонам

Коротко: основная часть нового первичного предложения Бали — Pink, что согласуется с доминированием модели вилл под краткосрочную аренду. Жилой (Yellow) сегмент и проекты, где зона не указана, всё ещё составляют заметную долю первичного рынка; это либо строго жилые объекты, либо требующие индивидуальной проверки. Цвет зоны — это вводная, а не вывод.

Полезная сводная: чисто фрихолдные объекты — это малая доля первичного рынка, и они тяготеют к жилым (Yellow) районам, а не к туристическим (Pink). Покупателям, которых интересует именно фрихолд-сегмент, до того, как считать на туристической экономике, стоит уточнить, на чём стоит конкретный проект — Pink (для фрихолда редко) или Yellow (для фрихолда чаще).

FAQ

Стоит ли выбирать Pink-зону?

Если ваша модель опирается на доходность от посуточной аренды — да: Pink — это основная зона, где pondok wisata или гостиничное лицензирование относятся к основным разрешённым видам использования. Если вы покупаете под собственное проживание или долгосрочных жильцов, Yellow подходит. Правильная зона зависит от бизнес-модели, а не от универсального предпочтения.

Стоит ли под Airbnb выбирать Pink-зону для большей гибкости по аренде?

Да: Pink-зона спроектирована под туристическое размещение, и в ней правоприменение сейчас рассматривает краткосрочную аренду как основной разрешённый вид использования. Airbnb на Yellow-зоне с 2024 года — основная цель продолжающегося цикла razia. Если расчёт строится на доходности от Airbnb-формата, земля должна быть Pink.

Карта зонирования размывается, когда я приближаю. Как понять, что участок действительно Pink?

Рекламная карта или скриншот — не первоисточник. Возьмите nomor sertifikat участка у застройщика и проверьте его на районной RDTR-платформе либо попросите notaris, ведущего сделку, получить письмо-подтверждение зоны от Dinas Tata Ruang. Если участок стоит у границы зоны, единственная значимая проверка — это формальное подтверждение.

Что такое сертификат PBG и нужен ли он мне?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — это разрешение на строительство, заменившее IMB в 2021 году. У любого проекта на Бали, построенного или согласованного после 2021 года, должен быть PBG; у проектов до 2021 — IMB. Всегда спрашивайте PBG (или старый IMB) плюс SLF: PBG разрешает строительство, SLF подтверждает, что готовое здание соответствует одобренному проекту.

Можно ли запустить управляющую компанию на вилле в Pink-зоне без pondok wisata?

Нет: эксплуатационная лицензия требуется отдельно от договора с управляющей компанией. Управляющая компания ведёт операции (бронирования, уборка, обслуживание). Pondok wisata — это выданная государством лицензия на размещение, разрешающая вилле принимать платных гостей. Нужны оба документа. Большинство профессиональных управляющих откажутся работать с объектом, у которого нет действующей лицензии в файле.

Что будет, если моя вилла в Yellow-зоне, а я всё равно сдаю её посуточно?

Это центральная категория риска. Санкции — от штрафов до принудительного закрытия, и правоприменение заметно усилилось с 2024 года, прежде всего сносы на пляже Бингин в июле 2025. Yellow-предложение подходит под собственное использование и долгосрочную жилую сдачу от месяца; посуточная эксплуатация по действующему RTRW не признаётся как основной разрешённый вид использования. Не считайте экономику краткосрочной аренды на Yellow-земле.

Сколько занимает получить подтверждение зоны по конкретному участку?

Типичный срок по нашему опыту — от одной до трёх недель: несколько дней, если онлайн-портал RDTR района работает понятно и участок уверенно внутри зоны, дольше — если участок у границы или онлайн-данные неоднозначны и требуется письменное подтверждение от Dinas Tata Ruang. Закладывайте этот срок в план закрытия; не подписывайте задаток в расчёте, что это мгновенно.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали. Эта статья отражает паттерны из переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 года, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости меняются, у всех ситуации разные; обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу) по своей конкретной сделке.