Зонирование Бали 101: розовые, жёлтые, зелёные зоны и что в каждой можно строить и сдавать (2026)

В обращениях покупателей, которые Anteya фиксирует с 2023 года, зонирование — один из самых частых вопросов перед подписанием, обычно в формулировке «это розовая зона?» или «здесь можно сдавать через Airbnb?». Эта статья отвечает на вопросы про зонирование в формулировках самих покупателей и показывает, что наше отслеживание предложения за I квартал 2026 года говорит о том, что реально стоит на земле каждого цвета.

Наблюдение Anteya: По нашему отслеживанию предложения за I квартал 2026 года основной объём нового первичного продукта на Бали приходится на розовое (туристическое) зонирование, что согласуется с тем, что вилла под краткосрочную аренду — доминирующая операционная модель. Жёлтые (жилые) и недекларированные участки вместе всё ещё составляют заметную долю и требуют отдельной проверки до того, как закладывать в модель экономику краткосрочной аренды. Цвет зоны — это исходные данные, а не итоговый вывод.

Что на самом деле означают цвета зон на Бали

Каждый участок земли на Бали попадает под региональный территориальный план. RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) — это план уровня провинции; RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) — детальный план уровня регентства, который его уточняет. Эти планы присваивают каждому участку цвет зоны, который определяет, что на нём можно законно строить и эксплуатировать.

Цвета, с которыми покупатели реально сталкиваются:

Розовый (Pariwisata): туризм и размещение.
Жёлтый (Permukiman): жилая застройка.
Красный (Perdagangan dan Jasa): коммерция и услуги.
Коричневый (Coklat): смешанное использование.
Зелёный (Pertanian / Hijau): сельскохозяйственный, включая земли subak под рисовые поля.
Белый: не определён или ожидает классификации в RDTR.

Цвет зоны — необходимое, но недостаточное условие. Участок может быть с правильной зоной и всё равно не подходить, потому что не выдано разрешение на строительство (PBG) или операционная лицензия (pondok wisata, гостиничная лицензия или договор долгосрочной жилой аренды) не соответствует планируемому использованию. Покупатели, которые проверяют только цвет зоны и на этом останавливаются, потом узнают, что их «вилла в розовой зоне» вообще-то стоит не на розовой земле.

«Нам нужно выбирать розовую зону?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это самая частая фраза про зонирование в нашей CRM, и почти всегда это правильный вопрос на неправильном уровне детализации. Розовая зона — это шаг один из четырёх, а не ответ целиком.

Розовая зона: где можно законно лицензировать суточную аренду

Розовая зона (Pariwisata, туризм) — это основная зона, где краткосрочная аренда является основным разрешённым использованием. Коричневая (смешанная) и красная (коммерческая) зоны тоже могут включать размещение, но только там, где это явно прописано в локальном RDTR. На земле с розовой зоной оператор виллы может подавать на pondok wisata (лицензия на малое размещение) или, для более крупных форматов, на гостиничный izin usaha или лицензию апарт-отеля. Эти лицензии — юридическое основание для запуска посуточных бронирований в формате Airbnb на территории Индонезии.

Розовая зона — самая крупная категория зон в текущем первичном предложении Бали, и это напрямую отражает туристически-арендную ориентацию того, что строится. Большая часть нового виллового продукта и брендированных резиденций, которые продают под доход от посуточной аренды, на розовой зоне по проекту.

Розовые зоны сосредоточены в туристических сегментах рынка, где работает экономика суточной аренды: большая часть Букита (Улувату, Мелазти, Пандава), прибрежная полоса Бату-Болонг — Берава — Перенан плюс Echo Beach в Чангу, а также центральный Убуд вокруг Monkey Forest Road и связка Семиньяк — Петитенгет. Если вы считаете модель на денежном потоке от суточной аренды, земля должна быть розовой. Расположение в нужном сегменте рынка само по себе недостаточно; зона конкретного участка варьируется от проекта к проекту, и её нужно подтверждать по RDTR.

Одна оговорка, которую покупатели упускают: розовая зона не означает автоматического наличия лицензии. Лицензия — это отдельная заявка, выдаётся правительством регентства (kabupaten) и привязана к конкретному оператору и конкретному зданию. При смене собственника проекта лицензия не переходит автоматически; новый владелец подаёт заявку заново.

Жёлтая зона: только под жильё, и самая частая ловушка для Airbnb

Жёлтая зона (Permukiman, жилая) — для проживания собственника и долгосрочной аренды (договоры от месяца, kontrak rumah). Краткосрочная аренда на жёлтой земле не относится к разрешённым использованиям в рамках действующего RTRW и стала одной из главных целей продолжающегося цикла рейдов razia (проверки лицензий) с 2024 года под руководством провинциальных и регентских властей.

«Я смотрел карту, и когда увеличиваю… она расплывается, но всё равно похоже, что они снаружи розовой зоны.»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот покупатель смотрел на правильную карту и заметил правильную проблему. Часть проектов, которые продают под Airbnb, стоит на жёлтой земле сразу за границей туристической зоны — это часто встречается на окраинах Чангу. Расчёты в продающей презентации сделаны под экономику розовой зоны, но участок юридически не может получить лицензию.

Если вы покупаете под жилое использование (второй дом, долгосрочный арендатор, личный переезд), жёлтая зона — это правильная зона. Это заметная доля первичного предложения, легитимная категория, а не сломанная. Просто не считайте на ней экономику краткосрочной аренды.

Красная, коричневая, зелёная и белая: четыре пограничных случая

Красная (коммерческая) — зона для магазинов, ресторанов и коммерческих услуг. Отдельная вилла под краткосрочную аренду через pondok wisata в красной зоне, как правило, недоступна; только гостиничные, апарт-отельные или кондотельные форматы там, где локальный RDTR явно прописывает размещение как разрешённое использование. Запас в красной зоне — малая доля первичного предложения и сосредоточен в коммерческих ядрах вроде Семиньяка и частей Беравы и Бату-Белиг.
Коричневая (Coklat, смешанного использования) — условная зона. Туристическое размещение разрешено только там, где локальный RDTR явно прописывает его как разрешённое использование. Подход существенно различается между регентствами Бадунг, Гианьяр и Табанан. В первичном предложении объём в коричневой зоне небольшой.
Зелёная (Hijau / Pertanian, сельскохозяйственная) — охраняемая земля, включая зоны subak под рисовыми полями. Туристическое строительство на земле зелёной зоны незаконно. В Чангу с 2023 по 2025 год правоприменение резко усилилось, и у вилл, построенных в зелёных зонах, отзывали PBG (разрешение на строительство). Продукт в зелёной зоне — очень малая доля декларированного первичного предложения, и любой существующий проект в зелёной зоне нужно тщательно проверять на легитимность разрешений до покупки.
Белая (не определена) — земля, ожидающая классификации по RDTR. Текущие права ограничены; будущие права не определены. Высокая регуляторная неопределённость, требуется индивидуальная юридическая проверка до взятия обязательств.

Пятая категория: не декларирована. Заметная доля проектов первичного рынка не имеет зоны, зафиксированной в публичных источниках; это пробел, который покупатель должен закрыть сам, а не опубликованный факт, на который можно опираться. Не считайте, что «не декларирована» означает «розовая» — это означает «неизвестно, пока не проверишь».

Как проверить зону участка до того, как взять обязательства

Проверка состоит из четырёх шагов. Anteya проходит их по каждому проекту, который мы рекомендуем; если вы идёте самостоятельно, вот стандартная последовательность:

Получите точные координаты участка или nomor sertifikat (номер сертификата) у девелопера или у агента продаж. Скриншот рекламной карты не подходит; нужна фактическая ссылка на землю.
Проверьте карту RDTR уровня регентства. Большинство регентств Бали публикуют их онлайн (Бадунг, Гианьяр, Табанан), хотя качество интерфейса разное. Найдите участок и считайте цвет зоны и код классификации RDTR.
Перепроверьте в местном офисе. Если онлайн-карта неоднозначна на границе участка (что часто бывает в зонах перехода между туризмом и жильём), запросите письмо-подтверждение зоны в Dinas Tata Ruang на уровне регентства или попросите notaris (нотариуса), сопровождающего сделку, сделать запрос.
Подтвердите разрешения отдельно. Зона даёт зелёный свет на возможность планируемого использования. Она не подтверждает, что PBG, SLF и операционная лицензия выданы на конкретное здание.

Две местные реалии растягивают этот срок: офисы регентства работают медленнее во время Galungan / Kuningan и полностью закрываются на Nyepi, а выезды на участок в сезон дождей (октябрь — апрель) регулярно сдвигаются. Планируйте под балийский календарь, а не только под свой. Anteya может выполнить шаг проверки зоны по конкретному участку до взятия обязательств и подключить notaris на этапе подписания.

«Сертификат PBG получен»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это покупатель подтверждал, что у девелопера есть сертификат на строительство, но он пришёл раньше, чем была проверена зона, и покупатель пришёл к нам спросить, означает ли «PBG», что «зона правильная». Не означает. PBG подтверждает, что здание было одобрено к строительству; зона подтверждает, для чего это здание можно законно использовать. Это два разных документа и две разные регистрации.

Что зона не покрывает: PBG, SLF и стек лицензий

Розовая зона с неправильными разрешениями стоит меньше, чем жёлтая зона с чистыми бумагами под жилое использование. Три документа, которые покупатель должен запрашивать поимённо:

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): разрешение на строительство. Заменило IMB в 2021 году в рамках омнибусного закона Cipta Kerja (UU 11/2020, имплементационное постановление PP 16/2021). Внедрение шло поэтапно по регентствам, поэтому проекты переходного периода 2021–2022 годов могут иметь любой из двух; сверяйтесь с notaris. Постпереходные проекты должны иметь PBG.
SLF (Sertifikat Laik Fungsi): сертификат пригодности к эксплуатации, выдаётся после завершения строительства. Подтверждает, что построенное здание соответствует поданному PBG. Проект с PBG, но без SLF юридически не считается полностью завершённым, даже если выглядит готовым.
Операционная лицензия: pondok wisata для малого размещения, гостиничный izin usaha для крупных форматов или зарегистрированный договор долгосрочной жилой аренды. Это то, что фактически авторизует бизнес-модель.

По любой покупке полное досье по зоне и разрешениям должно включать: цвет зоны в текущем RDTR, PBG (или унаследованный IMB), соответствующий построенному зданию, SLF и операционную лицензию, соответствующую планируемому использованию. Налоговые регистрации (NPWP / NPWPD) идут рядом. Пропуск любого из этих документов оставляет пробел, который правительство регентства потом может трактовать как несоответствие.

Что показывает картина предложения за I квартал 2026 года по составу зон

Коротко: основная часть нового первичного предложения Бали — на розовой зоне, что согласуется с доминированием виллового продукта под краткосрочную аренду. Жилой (жёлтый) и недекларированный сегменты вместе всё ещё составляют заметную долю проектов первичного рынка; это либо только под жильё, либо требуется индивидуальная проверка. Цвет зоны — это исходные данные, а не итоговый вывод.

Для практической перепроверки: продукт с фрихолдом — малая доля предложения, и он чаще стоит на жилых (жёлтых) участках, чем на туристических (розовых). Покупателям, которых тянет к фрихолду, стоит подтвердить, на чём стоит конкретный проект — на розовой зоне (для фрихолда редкость) или на жёлтой (для фрихолда чаще), — до того, как считать модель на туристическом денежном потоке.

FAQ

Стоит ли выбирать розовую зону?

Если ваша модель зависит от дохода от суточной аренды — да: розовая зона является основной, где pondok wisata или гостиничное лицензирование относится к основным разрешённым использованиям. Если вы покупаете для проживания собственника или под долгосрочных жилых арендаторов, подходит жёлтая. Подходящая зона зависит от бизнес-модели, а не от универсального предпочтения.

Для Airbnb стоит выбирать розовую зону для большей гибкости по аренде?

Да: розовая зона — это зона, спроектированная под туристическое размещение, и именно в ней правоприменение сейчас трактует краткосрочную аренду как законное основное использование. Airbnb в жёлтой зоне был одной из главных целей продолжающегося цикла рейдов razia с 2024 года. Если в плане денежный поток в формате Airbnb, земля должна быть розовой.

Карта зонирования расплывается при увеличении. Как понять, что участок действительно розовый?

Рекламная карта или скриншот не являются авторитетным источником. Возьмите nomor sertifikat участка у девелопера и посмотрите его на платформе RDTR уровня регентства, либо попросите notaris, сопровождающего сделку, запросить письмо-подтверждение зоны в Dinas Tata Ruang. Если участок находится у границы зоны, единственная значимая проверка — это формальное подтверждение.

Что такое сертификат PBG и нужен ли он мне?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — это разрешение на строительство, заменившее IMB в 2021 году. У любого проекта на Бали, построенного или согласованного после 2021 года, должен быть PBG; у проектов до 2021 года — IMB. Всегда запрашивайте PBG (или унаследованный IMB) плюс SLF: PBG одобряет строительство, SLF подтверждает, что готовое здание соответствует тому, что было одобрено.

Можно ли запустить управляющую компанию на вилле в розовой зоне без pondok wisata?

Нет: операционная лицензия требуется отдельно от договора с управляющей компанией. Управляющая компания занимается операционкой (бронирования, уборка, обслуживание). Pondok wisata — это выдаваемая государством лицензия на размещение, которая авторизует виллу принимать платных гостей. Нужны оба документа. Большинство профессиональных управляющих откажутся работать с объектом без действующей лицензии в досье.

Что будет, если моя вилла в жёлтой зоне, и я всё равно сдаю её посуточно?

Это центральная категория риска. Санкции варьируются от штрафов до принудительного закрытия, и правоприменение заметно усилилось с 2024 года, наиболее показательно — сносы на Bingin Beach в июле 2025 года. Эти случаи бьют по конкретным объектам с нелегитимными разрешениями; проверенные проекты на корректно зонированной розовой земле под удар не попадают. Продукт в жёлтой зоне подходит под собственное использование и долгосрочную аренду от месяца; суточная сдача не относится к признанным основным использованиям в рамках действующего RTRW. Не считайте экономику краткосрочной аренды на жёлтой земле.

Сколько времени уходит на подтверждение зоны по конкретному участку?

По нашему опыту обычный срок — от одной до трёх недель: несколько дней, если онлайн-портал RDTR регентства понятный и участок находится глубоко внутри зоны; дольше, если участок у границы или онлайн-данные неоднозначны и нужно письменное подтверждение от Dinas Tata Ruang. Закладывайте это время в график закрытия сделки; не подписывайте депозит в расчёте на то, что это мгновенно.

Anteya Research — это редакционная функция Anteya Real Estate, балийской консультационной компании по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны из обращений покупателей, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 года, и дополнена непосредственными наблюдениями нашей балийской команды.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Правила в индонезийской недвижимости меняются, ситуации индивидуальны; по конкретной покупке консультируйтесь у лицензированного индонезийского notaris (нотариуса).