KDB и KLB на Бали: сколько реально можно построить на…

Два участка могут быть одинакового размера, в одной деревне и по одной цене — но на одном разрешено построить двухэтажную виллу с четырьмя спальнями, а на другом закон ограничивает вас одноэтажным пятном застройки. На фото в объявлении эту разницу не видно. Она заключена в двух коэффициентах, которые застройщик уже знает, а покупатель обычно нет: KDB и KLB. В статье оба разбираются простыми словами, приводится расчётный пример и показано, как проверить цифру, применимую именно к вашему участку, до подписания договора.

!(/images/hero.jpg)

Что на самом деле означают KDB и KLB

KDB (Koefisien Dasar Bangunan, коэффициент застройки) ограничивает пятно застройки: максимальную долю участка, которую здание может занимать на уровне земли, выраженную в процентах. KDB в 50% на участке 500 м² означает, что основание может занимать до 250 м². Остальное остаётся открытым.

KLB (Koefisien Lantai Bangunan, коэффициент общей площади) ограничивает суммарную площадь всех этажей. Это множитель к площади участка. KLB в 1,2 на том же участке допускает до 600 м² общей площади, считая этаж за этажом.

Они работают в паре. KDB определяет, насколько широко можно строить; KLB — сколько всего, а это на практике решает, сколько этажей выдержит пятно застройки. Третий показатель, KDH (Koefisien Dasar Hijau, коэффициент озеленения), требует оставить минимальную долю участка незастроенной и озеленённой. Линии отступа (garis sempadan) затем ещё урезают пятно застройки от дороги и границ.

«Кстати, короткий вопрос: вы примерно знаете площадь виллы вашего брата в квадратных метрах?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Инстинкт верный. Построенная площадь — это то, в чём вы живёте и что сдаёте. Но построенная площадь вытекает из KDB и KLB, а не наоборот.

Расчётный пример (иллюстративный)

Возьмём участок 500 м² и для наглядности зададим KDB 50% и KLB 1,2.

Пятно застройки: 500 × 50% = 250 м² максимум на уровне земли.
Общая площадь этажей: 500 × 1,2 = 600 м² максимум по всем этажам.
Этажей, ориентировочно: 600 на пятно в 250 м² — это около 2,4, то есть участок несёт два полных этажа плюс частичный третий, до того как отступы и требование по озеленению срежут это вниз.

Снизьте KLB до 0,8 на том же участке — и общая площадь падает до 400 м², примерно один просторный этаж. Та же земля, та же цена за квадратный метр, но виллы ощутимо меньше. Эти цифры иллюстративны; реальные коэффициенты вашего участка берутся из его собственной зонировочной записи, о чём ниже.

Почему это тихо решает вопрос стоимости

Покупатели оценивают землю по локации и размеру. Рынок оценивает её по тому, сколько продаваемой или сдаваемой площади земля может законно нести. Когда эти два взгляда расходятся, покупатель переплачивает.

Наблюдение Anteya: В разговорах с покупателями, которые мы фиксируем, вопросы о том, сколько можно построить, почти всегда возникают поздно — когда участок уже эмоционально отобран по расстоянию до пляжа и цене. К этому моменту якорь уже поставлен, и KDB с KLB воспринимаются как бумажная формальность, а не как цифра, от которой зависит, сойдётся ли финансовая модель. Проверить коэффициенты до того, как влюбишься в участок, — самая дешёвая привычка, которую может завести покупатель.

Низкий KLB на дорогом участке — скрытый налог: вы заплатили за 500 м² земли, а монетизировать можете лишь 400 м² здания. Для арендной виллы эта разница — это спальни, а спальни — это доходность.

«Потому что я видел карту, и когда приближаю... становится немного размыто, но всё равно похоже, что они за пределами зоны Pink.»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот покупатель делал правильную вещь неправильным инструментом. Публичный слой туристических зон подсказывает, для чего примерно предназначен квартал. Он не сообщает значения KDB и KLB, которые управляют одним конкретным участком внутри этого квартала.

Как цифры различаются по зонам и районам

Честная версия: KDB и KLB задаются детальным планом территории (RDTR) для каждого квартала зонирования, а планы различаются по округу (kabupaten) и по зоне, в которой находится участок. Бадунг (Чангу, Семиньяк, Букит), Гианьяр (Убуд и восток) и Табанан (Танах-Лот и запад) — у каждого свой RDTR. Два участка в паре сотен метров друг от друга, по разные стороны границы квартала, могут нести разные коэффициенты.

Грубая, ориентировочная закономерность, которую большинство покупателей может держать в голове:

Характер зоны (иллюстративно)	Типичный диапазон KDB	Типичный диапазон KLB
Туристическое / коммерческое ядро	выше застройка	выше, разрешена многоэтажность
Смешанная жилая	умеренная застройка	умеренный, малоэтажность
Низкая плотность / зелёная кромка	низкий или ограничен	низкий или не допускается

Каждое значение в этой таблице — это диапазон, а не правило, и оно намеренно расплывчато. Не носите с собой конкретный процент для «Чангу» или «Улувату» как нечто фиксированное. Коэффициент привязан к кварталу зонирования и к участку и подтверждается в собственной записи о пространственной информации участка, а не в среднем по округу. Проверьте цифру участка, прежде чем что-либо считать.

!(/images/rdtr-lookup.jpg)

Как KDB и KLB влияют на PBG

Нельзя получить разрешение на строительство, нарушающее эти коэффициенты. С 2021 года разрешением на строительство служит PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), заменивший прежний IMB. До стадии проектирования участок проходит проверку на соответствие пространственному плану (KKPR, опирающуюся на ITR / Informasi Tata Ruang), где указываются применимые KDB, KLB и KDH. Затем архитектор проектирует в пределах этих цифр. Если чертежи превышают допустимое пятно застройки или площадь этажей, PBG на такой проект не выдадут.

Итак, коэффициенты — это тот контур, по которому меряют разрешение, и поэтому строка «PBG в процессе» в объявлении — не то же самое, что проект, который уже в него укладывается. О том, как работает разрешение, см. наш гид по разрешению на строительство на Бали и правила PBG и бывшего IMB для иностранных покупателей. Путь подтверждения соответствия можно также пройти через национальную систему OSS.

«Сертификат PBG получен»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Такая строка успокаивает, но полезный уточняющий вопрос звучит так: получен для какого проекта, при каких KDB и KLB и соответствует ли он вилле, которую мне показывают?

Как узнать KDB и KLB вашего участка

Четыре практических шага по порядку:

Получите запись о пространственной информации участка. Запросите ITR (Informasi Tata Ruang) или результат KKPR по конкретному участку. Этот документ письменно фиксирует KDB, KLB и KDH участка.
Сверьтесь с RDTR округа. Каждый округ публикует свой детальный план территории и всё чаще — привязанную к нему онлайн-карту зон. Подтвердите квартал зонирования, в который попадает ваш участок.
Попросите notaris (нотариуса) привязать это к сертификату. Коэффициенты что-то значат только в привязке к координатам сертификата вашего участка, а не соседского.
Сравните с виллой, которую вам продают. Проверьте, что реальное пятно застройки и общая площадь этажей проекта оба укладываются в KDB и KLB участка. Если нет — проблема либо в проекте, либо в разрешении.

Здесь же важен и титул на землю: структура, через которую вы покупаете (leasehold или право вроде HGB, оформленное через PT PMA), располагается поверх того же контура зонирования; титул не меняет коэффициенты.

«Под каким титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или leasehold)?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Частые ошибки

Считать весь участок застраиваемым. Участок 500 м² — это не 500 м² виллы. Один только KDB может урезать пятно застройки вдвое, ещё до отступов.
Оценивать землю так, будто разрешена полная застройка. Цена продавца может исходить из застройки, которую зонирование не допускает. Посчитайте площадь этажей от реального KLB, а затем оценивайте цену.
Читать цвет зоны как коэффициент. Слой туристической зоны — это категория, а не цифра. KDB и KLB берутся из плана и записи по участку.
Игнорировать KDH и отступы. Требование по озеленению и отступы от границ сокращают застраиваемую площадь поверх ограничения KDB.
Верить рендеру больше, чем плану. Трёхэтажный рендер на участке, чей KLB тянет полтора этажа, — это тревожный сигнал, а не преимущество.
Считать, что один округ — одно правило. Бадунг — это не единая цифра. И Гианьяр тоже. Значение задаётся на уровне квартала.

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила пространственного планирования меняются, а участки различаются; проверьте коэффициенты вашего участка в его собственной записи ITR или RDTR и обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу) по вашей сделке.

Частые вопросы

Нам стоит выбирать зону Pink?

Участок в туристической зоне — это обычно место, где сходятся более высокие строительные коэффициенты и легальная краткосрочная аренда, поэтому многие инвесторы предпочитают именно её. Но цвет зоны — это лишь категория. Два участка в одной туристической зоне могут нести разные KDB и KLB, поэтому проверьте цифры конкретного участка, прежде чем считать, что разрешена большая застройка.

Как примерно узнать застраиваемый размер виллы на участке?

Отталкивайтесь от KDB и KLB, а не от площади земли. KDB, умноженный на участок, даёт максимальное пятно застройки; KLB, умноженный на участок, — максимальную общую площадь этажей. Вычтите отступы и требование по озеленению. Запись ITR по участку фиксирует эти цифры для конкретного надела.

Одинаков ли KDB в пределах района вроде Чангу или Убуда?

Нет. KDB и KLB задаются на уровне квартала зонирования внутри детального плана каждого округа, а не как одна цифра на весь район. Два соседних участка могут различаться. Относитесь к любому проценту в масштабе района как к ориентировочному и подтверждайте собственную запись участка.

Как KDB и KLB связаны с разрешением PBG?

Разрешение на строительство (PBG, заменившее IMB в 2021 году) выдаётся на основе проверки соответствия пространственному плану, где указаны KDB, KLB и KDH участка. Проект должен укладываться в эти цифры. Если чертежи превышают допустимое пятно застройки или площадь этажей, разрешение на такой проект не выдадут.

Что такое KDH и нужно ли о нём беспокоиться?

KDH (Koefisien Dasar Hijau) — это минимальная доля участка, которая должна оставаться незастроенной и озеленённой. Он сокращает застраиваемую площадь наряду с KDB. На небольших участках он может решать, поместится ли бассейн, так что учитывайте его заранее, а не на стадии проектирования.

Anteya Research — это редакционная функция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Статья отражает закономерности из разговоров с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM между 2023 и 2026 годами, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →