Anteya Research
Зона Orange на Бали: земля mixed-use для иностранцев (2026)
12 июля 2026 г.
За примерно 5 300 разговоров с покупателями, которые Anteya зафиксировала в период с 2023 по 2026 год, чаще всего сделку с землёй на Бали тормозит не цена. Главный вопрос звучит не «сколько это стоит», а «что я реально могу сделать на этом участке?». Ответ определяет цвет зоны, и хуже всего покупатели понимают именно зону Orange. Эта статья объясняет, что разрешает земля зоны Orange (mixed-use, смешанного назначения), — в тех формулировках, которыми пользовались сами покупатели, когда обращались к нам.
На неформальных цветных картах, которые передают друг другу агенты, оранжевый участок обычно означает землю mixed-use: жильё для проживания в сочетании с ограниченным коммерческим использованием или сферой торговли и услуг на том же участке. Именно это сочетание и привлекает. И именно здесь начинается большинство недоразумений: назначение mixed-use — это градостроительная категория, а не лицензия на аренду, и эти две вещи постоянно путают. Относитесь к цвету как к исходной гипотезе и проверяйте его по актуальному RDTR (детальному плану пространственного развития округа), прежде чем оформлять предложение о покупке.
!(/images/orange-zone-hero.jpg)
Что на самом деле разрешает зона Orange и где проходит граница
Цвета, о которых слышат иностранные покупатели (Pink — под туризм, Yellow — под жильё, Green — под сельское хозяйство или охраняемые земли), — это упрощение индонезийской системы пространственного планирования. Авторитетный документ — RDTR уровня округа, который закрепляет за каждым участком назначение. То, что покупатели называют «Orange», обычно соответствует смешанному назначению или назначению под торговлю и услуги (в индонезийской градостроительной терминологии это часто описывают как perdagangan dan jasa в сочетании с жилым использованием). На практике это читается так: вы можете построить дом для собственного проживания и, при наличии нужных лицензий, вести на этой же земле небольшую коммерческую или доходную деятельность.
Гибкость реальна, но у неё есть границы. Типичные ограничения (их нужно проверять по актуальному RDTR) для участка mixed-use включают предельный коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки, ограничения по высоте, обязательные отступы от дороги и соседних участков, а также минимальную долю озеленения. Метка mixed-use не означает «стройте что угодно». Она означает более широкий набор разрешённых функций, чем на чисто жилом участке Yellow, — но в тех же физических рамках. Коммерческая составляющая обычно предполагается небольшой по масштабу и совместимой с жилым районом, а не складом или ночным клубом.
Наблюдение Anteya: В наших логах переписки покупатели, которые спрашивают про цвет зоны, гораздо чаще поднимают тему коммерческого использования или аренды в той же ветке, чем отдельно. По сути, в голове покупателя это один вопрос — и именно поэтому зону mixed-use слишком часто трактуют как универсальное разрешение на аренду. Это не так.
Кто на самом деле покупает землю зоны Orange
В наших записях повторяются три профиля покупателя. Первый хочет дом с небольшим доходным «хвостом»: основная вилла плюс одна-две студии под сдачу или кафе на первом этаже под жилыми помещениями сверху. Второй — небольшой предприниматель (wellness-студия, коворкинг, бутик-гестхаус), который хочет жить над своим бизнесом или рядом с ним. Третий — инвестор с более длинным горизонтом, который ценит вариативность: участок mixed-use может переключаться между жилой арендой и лёгкой коммерцией по мере развития района, а строго жилой участок — нет.
Я хочу сдавать в аренду
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
За этой одной строкой скрывается развилка. Долгосрочная сдача жилья — это другая деятельность, с другим лицензированием, нежели краткосрочное размещение гостей или настоящая торговая точка. Зона Orange вмещает бо́льшую часть этого спектра, чем участок Yellow, но каждый вид деятельности всё равно требует собственного разрешения. Зона открывает дверь; лицензия позволяет в неё войти.
Mixed-use — это не лицензия на аренду: при чём здесь Pondok Wisata и KBLI
Это тот раздел, который покупатели пропускают, а потом жалеют. Зона mixed-use говорит вам, что коммерческая функция в принципе разрешена на этой земле. Сама по себе она не даёт вам принимать платящих гостей или выставлять счёт клиенту. Для этого нужна лицензия на уровне конкретной деятельности.
То есть для Airbnb нам нужно выбирать зону Pink? Чтобы было больше гибкости в способах аренды
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Интуиция в этой цитате верна наполовину. Краткосрочное размещение туристов чище всего лицензируется через Pondok Wisata (лицензию на малое туристическое размещение), и Pondok Wisata обычно привязана к зонам, которые допускают туристическое или коммерческое использование под размещение. Участок Orange mixed-use может подойти там, где назначение включает туристическую функцию или торговлю и услуги, но это зависит от конкретного участка и должно подтверждаться по RDTR, а не предполагаться по цвету. Наш гид по арендной лицензии Pondok Wisata разбирает, что покрывает эта лицензия и где она применяется.
Под лицензией лежит код KBLI — стандартная индонезийская система классификации видов деятельности, регистрируемая через онлайн-платформу лицензирования OSS. Любая коммерческая или арендная деятельность ведётся через юридическое лицо с соответствующим кодом KBLI, а для иностранных владельцев этим лицом почти всегда выступает PT PMA — компания в иностранной собственности в Индонезии. Цепочка такая: правильная зона, затем компания с нужным кодом KBLI, затем лицензия на уровне деятельности (например, Pondok Wisata для краткосрочного размещения). Пропустите звено — и денежный поток становится неформальным, а именно там и живёт риск проверок. Правила лицензирования в Индонезии меняются, поэтому уточняйте актуальные требования KBLI и OSS у notaris (нотариуса), прежде чем строить на них бизнес-план.
!(/images/orange-zone-licensing.jpg)
Как проверить, что участок действительно относится к зоне Orange
Цветные карты, которые ходят по WhatsApp, — самый крупный источник ложной уверенности, который мы видим. Покупатели делают скриншот слоя зонирования, увеличивают его и гадают.
Просто я видел карту, и когда увеличиваю, она немного размывается, но всё равно похоже, что они за пределами зоны Pink.
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Размытый скриншот — это не проверка. Надёжный путь: взять назначение участка из официального RDTR округа (Бадунг, Гианьяр, Табанан и другие публикуют свои собственные), сверить его с сертификатом и координатами участка, а там, где граница неоднозначна, попросить notaris или лицензированного консультанта по планированию подтвердить назначение письменно. Границы зон не проходят аккуратно по линиям дорог, и один участок может попадать сразу в два назначения. Чтобы разобраться в системе цветов в целом и в том, как зоны взаимодействуют, начните с нашего разбора зонирования Бали. Ссылки на нормативные акты можно также перепроверить в публичной правовой базе Индонезии на peraturan.bpk.go.id.
Что проверить, прежде чем брать на себя обязательства
Используйте это как чек-лист перед подачей предложения. Каждая строка — то, что на нашей практике срывало сделку уже после того, как деньги были переведены.
| Что проверить | Почему это важно | Где подтвердить |
|---|---|---|
| Назначение по RDTR для конкретного участка | Цветные карты приблизительны; авторитетен именно RDTR | Портал RDTR округа, notaris |
| Тип сертификата и титул | Определяет ваш путь владения как иностранца | Notaris, земельное управление BPN |
| Статус или осуществимость PBG (разрешения на строительство) | Прежнее разрешение IMB заменено на PBG; участок может оказаться непригодным для застройки в том виде, как вы себе представляете | Местное разрешительное ведомство, застройщик |
| Коэффициент застройки, высота, отступы | Mixed-use не означает неограниченную застройку | Технические нормы RDTR |
| KBLI и путь лицензирования под планируемое использование | Зона разрешает функцию; лицензия делает деятельность возможной | OSS, notaris |
| Доступ, статус дороги, коммуникации | Коммерческая ценность у дороги зависит от легального доступа | Выезд на объект, banjar |
Сертификат PBG получен
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Это сообщение пришло от покупателя, который решил, что разрешение закрывает все вопросы. Это не так. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, заменившее прежнее разрешение IMB в 2021 году) подтверждает, что одобрено само здание; оно ничего не говорит о том, лицензирована ли ваша планируемая коммерческая деятельность и поддерживает ли её зона участка. Читайте PBG как один из нескольких зелёных сигналов, а не как финишную черту.
Типичные ошибки иностранных покупателей
Повторяющиеся ошибки одни и те же. Трактовать цвет зоны как бизнес-лицензию и считать, что участок Orange означает возможность вести краткосрочную аренду без Pondok Wisata. Доверять увеличенному скриншоту вместо RDTR. Покупать землю, которая на карте выглядит как Orange, но разделена границей, так что половина участка несёт функцию, которая вам не нужна. Застраивать максимальную площадь, не проверив коэффициент застройки. И структурировать покупку, не решив заранее, идёт ли коммерческая составляющая через PT PMA, — а это влияет и на путь оформления титула, и на налоговую картину.
Ничего экзотического в них нет. Все они возникают из-за того, что градостроительную категорию принимают за разрешительный документ. Зона Orange полезна именно тем, что расширяет спектр разрешённого; дисциплина же состоит в том, чтобы участок за участком и лицензия за лицензией подтверждать, что нужное вам использование входит в число разрешённых.
Частые вопросы
Для Airbnb нам стоит выбрать зону Pink ради большей гибкости в аренде?
Краткосрочное размещение чище всего вести в зоне, которая допускает туристическое использование, с лицензией Pondok Wisata. Туристический участок Pink подходит наиболее очевидно, но участок Orange mixed-use тоже может подойти там, где его назначение включает туристическую функцию или торговлю и услуги. Подтверждайте конкретный участок по RDTR, а не выбирайте только по цвету.
Как узнать, к какой зоне относится участок, если карта размывается?
Увеличенный скриншот — не доказательство. Возьмите назначение участка из официального RDTR округа, сопоставьте его с земельным сертификатом и координатами, а там, где граница неясна, попросите notaris подтвердить это письменно. Линии зон не проходят аккуратно по дорогам, и один участок может попадать сразу в два назначения.
Что на самом деле означает «сертификат PBG получен»?
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) заменило прежнее разрешение на строительство IMB в 2021 году. Оно подтверждает, что здание одобрено к строительству и использованию в указанном виде. Оно не подтверждает, что ваша коммерческая или арендная деятельность лицензирована, и не подтверждает, что её поддерживает зона. Относитесь к нему как к одному из нескольких согласований.
Под каким титулом продаётся земля зоны Orange?
Участки mixed-use продаются по тем же схемам титула, что и другая земля на Бали: как правило, это лизхолд (Hak Sewa) для иностранцев или Hak Guna Bangunan, оформленное через PT PMA, когда планируется коммерческое использование. Зона не задаёт титул — его определяют ваша цель владения и планируемое использование. Уточняйте точный титул и оставшийся срок у notaris.
Могу ли я вести бизнес на объекте в зоне Orange?
Часто да — если назначение mixed-use участка включает ваш вид бизнеса и у вас есть соответствующий код KBLI, оформленный через юридическое лицо, обычно PT PMA для иностранных владельцев. Зона разрешает функцию; компания с кодом KBLI и лицензия на деятельность делают её возможной. Предполагается небольшое, совместимое с жилым районом коммерческое использование, а не тяжёлые или высоконагрузочные операции.
Я хочу сдавать в аренду. Можно ли это делать на земле зоны Orange?
Зависит от типа аренды. Долгосрочная жилая аренда и краткосрочное туристическое размещение лицензируются по-разному, и для краткосрочного размещения обычно требуется Pondok Wisata, привязанная к зоне, разрешающей туризм. Участок Orange поддерживает бо́льшую часть этого диапазона, чем чисто жилой, но каждый вид деятельности всё равно требует собственной лицензии, оформленной через правильное юрлицо.
Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости, базирующейся на Бали. Эта статья отражает закономерности примерно 5 300 разговоров с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM в период с 2023 по 2026 год, и дополнена личными наблюдениями нашей команды на Бали.
Эта статья содержит общую информацию, а не юридическую консультацию. Правила в сфере недвижимости и зонирования в Индонезии меняются, а конкретные ситуации различаются; по вашей конкретной покупке обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу).
