Зона Pink (туристическая) на Бали: где краткосрочная…

За 5 308 диалогов с покупателями недвижимости на Бали, которые Anteya зафиксировала между 2023 и 2026 годом, одна фраза всплывает снова и снова, как только покупатель решает, что хочет дохода от аренды: «зона Pink». Обычно это один из первых вопросов, которые задаёт покупатель, нацеленный на аренду, — часто ещё до вопроса о цене. В этой статье разбираем, что на самом деле разрешает зона Pink (туристическая), почему земля внутри неё, по имеющимся данным, торгуется с наценкой и как проверить, действительно ли участок, который продают как «Pink», таковым является.

На языке пространственного планирования Бали зона Pink, или туристическая зона, — это категория назначения, при которой туристическое размещение и посуточная или краткосрочная аренда могут быть полностью лицензированы, а не просто терпимы. Объект в такой зоне может иметь лицензию на туристическое размещение (класс мини-гостиниц Pondok Wisata для небольших объектов либо лицензию гостиничного класса для более крупной застройки) — именно это превращает посуточную и понедельную сдачу в лицензируемый бизнес, а не в деятельность в серой зоне. Из-за этого различия земля в зоне Pink стоит во главе чек-листа у большинства покупателей, ориентированных на аренду, и оценивается соответственно.

!(/images/pink-zone-aerial.jpg)

«Значит, для Airbnb… нам стоит выбирать зону Pink? Для большей гибкости в способах сдачи 🤔»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Что разрешает зона Pink (туристическая)

Округа (регентства) Бали делят землю на функциональные зоны через свои планы пространственного развития, и в среде недвижимости эти цвета для краткости называют Pink для туризма, Yellow для жилой застройки и Green для сельхозземель или охраняемых территорий. Цвета — это неформальные ярлыки; юридически обязывающий источник — детальный план пространственного развития регентства, обычно обозначаемый как RDTR или ITR (документ о зональном назначении конкретного участка).

Внутри туристической зоны в число разрешённых видов использования обычно входят отели, виллы под коммерческую эксплуатацию, гостевые дома и другое туристическое размещение. Поскольку само назначение земли допускает размещение как бизнес, оператор может получить лицензии, которые делают посуточную сдачу легальной. В жилой или сельскохозяйственной зоне тот же бизнес посуточной аренды, как правило, лицензировать нельзя, поэтому владелец, сдающий там посуточно, остаётся уязвимым — какой бы хорошей ни была вилла.

«Нам стоит выбирать зону Pink?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Короткий ответ, который мы даём: если план — доход от посуточной или понедельной аренды, то зона это не предпочтение, а фундамент. Всё, что идёт дальше (лицензия, налоговая регистрация, возможность открыто рекламировать объект), зависит от того, находится ли участок в назначении, разрешающем туристическое размещение.

Почему земля в зоне Pink идёт с наценкой

Земля в туристической зоне, по имеющимся данным, торгуется дороже сопоставимой земли в жилой зоне того же района, и причина экономическая, а не косметическая. На участке в зоне Pink можно разместить приносящий доход бизнес размещения; на соседнем участке в зоне Yellow в большинстве случаев легально этого сделать нельзя. По сути, покупатель платит за путь к лицензии, который прилагается к назначению земли.

Наблюдение Anteya: За наши 5 308 диалогов с покупателями та или иная версия вопроса «это зона Pink?» — самый частый вопрос по due diligence у покупателей, ориентированных на аренду, и примерно в двух третях таких «арендных» обращений вопрос о зоне возникал раньше, чем вопрос о цене. Когда спрос концентрируется на дефицитном назначении, следом идёт разрыв в цене. Считайте любую названную наценку типичной и привязанной к району и проверяйте назначение по собственному ITR участка, прежде чем принимать его на веру.

Наценка не одинакова. Она зависит от локального рынка, доступа к дороге и от того, сколько по-настоящему пригодной под застройку земли в туристической зоне осталось в этом районе. В самых плотно застроенных прибрежных полосах участки туристической зоны в дефиците, что расширяет разрыв; там, где туристическая зона широкая, наценка сужается. Важна не столько сама цифра, сколько принцип: вы покупаете право использования, и именно это право генерирует доходность.

Цепочка лицензий, которая делает краткосрочную аренду легальной

Зонирование — это первое звено, а не вся цепочка. Легально работающая краткосрочная аренда на Бали, как правило, держится на трёх связанных шагах, и каждый зависит от предыдущего.

Зонирование. Участок должен находиться в туристическом назначении на обязывающем плане пространственного развития (RDTR или ITR), что подтверждает: туристическое размещение — разрешённый вид использования.
Классификация бизнеса (KBLI) и лицензия на размещение. Операционное юрлицо регистрирует правильный код вида деятельности. Небольшие объекты гостевого типа обычно оформляются по классификации Pondok Wisata (как правило, ей соответствует код KBLI на туристическое размещение — например, 55130; уточните актуальный код для вашего объекта в системе OSS). Для более крупной застройки вместо этого получают лицензию гостиничного класса.
NIB и регистрация в OSS. Бизнес получает свой NIB (Nomor Induk Berusaha, единый идентификационный номер предприятия) через индонезийскую систему единой онлайн-подачи, которая связывает вид деятельности KBLI, местоположение и операционные разрешения воедино.

Если какое-то звено отсутствует, аренда лицензирована не полностью. Частый сценарий, который мы видим, — красивая готовая вилла с действующим разрешением на строительство, но без лицензии на размещение, потому что земля изначально не была в зоне, где такую лицензию могли бы выдать. Ознакомиться с правилами лицензирования бизнеса в Индонезии и оформить коды KBLI можно через государственную систему OSS, а проверить зональное назначение участка — на национальном портале пространственных планов. Базовые нормы пространственного планирования собраны в государственной базе нормативных актов.

!(/images/rdtr-zone-check.jpg)

Как убедиться, что участок действительно в зоне Pink

Именно здесь покупатели обжигаются, потому что «зона Pink» — это фраза из объявления, а обязывающий документ — совсем другое. В объявлении участок могут описать как относящийся к туристической зоне, тогда как собственный ITR участка говорит иное — особенно у границы зоны, где одна полоса проекта попадает внутрь линии, а остальное остаётся снаружи.

«Потому что я смотрел карту, и когда приближаешь… становится немного размыто, но всё равно похоже, что они за пределами зоны Pink.»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это сообщение точно описывает типичный сбой. Публичные карты зонирования — низкого разрешения, и границы, которые на полном отдалении выглядят декоративными, на уровне участка становятся решающими. Решение — перестать читать маркетинговую карту и запросить документ по конкретному участку. Попросите у продавца ITR участка (письмо о зональном назначении для конкретного номера сертификата), сверьте его с планом пространственного развития регентства, а там, где участок у границы, попросите notaris (нотариуса) подтвердить, на какой стороне линии оказывается сертификат.

Ещё один местный слой, который внешние покупатели упускают: в некоторых регентствах desa adat (традиционная община) и местный banjar (сельский совет) по-прежнему участвуют в решении, как работает размещение, поэтому участок может быть верно зонирован, но всё равно требовать одобрения общины, прежде чем принимать гостей. Спрашивайте на месте, а не только на бумаге.

Что проверить до покупки

Используйте это как рабочий чек-лист. Каждый пункт завязан на цепочку лицензий выше.

Проверка	Что вы подтверждаете	Где смотреть
Назначение участка ITR / RDTR	Назначение земли разрешает туристическое размещение	План пространственного развития регентства + письмо ITR по участку
Граница сертификата и линия зоны	В туристической зоне находится весь участок, а не его часть	Сверка notaris с планом пространственного развития
Разрешение на строительство (PBG)	Строение легально допущено под свой вид использования	Документ PBG (PBG заменил прежний IMB после 2021 года)
Классификация KBLI	Операционное юрлицо зарегистрировано под размещение	Запись в системе OSS
Выдан NIB	Бизнес лицензирован и прослеживается	Сертификат OSS / NIB

Наблюдение Anteya: В наших диалогах неприятностей избегают те покупатели, кто относится к ITR и границе сертификата как к критичным для сделки проверкам, а не к брошюре. Маркетинговая карта и обязывающий план — это не один и тот же документ, и лицензирует вашу аренду только второй.

Частые ошибки покупателей

Доверяют цвету, а не сертификату. Участок, названный в объявлении «Pink», нужно подтвердить по его собственному ITR. Ярлык — это заявление; документ — это факт.
Считают, что разрешение на строительство покрывает аренду. Действующий PBG означает, что строение допущено; сам по себе он не лицензирует бизнес посуточной аренды. Это делают зонирование плюс лицензия на размещение.
Игнорируют границу зоны. У края туристической зоны часть проекта может быть внутри, а часть — снаружи. Сертификат, который вы покупаете, должен попадать на туристическую сторону.
Пропускают цепочку лицензий. Зонирование без классификации KBLI и NIB — неполная конфигурация. Чтобы аренда была полностью лицензирована, должны сойтись все три звена.
Читают доходность раньше, чем зону. Высокая заявленная загрузка ничего не значит, если объект нельзя лицензировать, чтобы легально принимать этих гостей.

Чтобы увидеть более широкую картину того, как цвета соотносятся между собой, посмотрите наш гид по цветам зонирования Бали. О самой лицензии читайте, что такое лицензия Pondok Wisata и как легально устроено управление краткосрочной арендой. Про уровень регистрации бизнеса — наш разбор OSS и KBLI.

FAQ

Для Airbnb стоит ли выбирать зону Pink?

Для посуточной или понедельной сдачи — да. Зона Pink (туристическая) — это назначение, при котором туристическое размещение, а значит и краткосрочная аренда, могут быть полностью лицензированы. Сдавать посуточно в жилой или сельскохозяйственной зоне, как правило, лицензировать нельзя, что оставляет владельца уязвимым. Подтверждайте назначение по собственному ITR участка, а не по объявлению.

Что на самом деле разрешает зона Pink?

Туристическая зона обычно разрешает отели, виллы под коммерческую эксплуатацию, гостевые дома и другое туристическое размещение. Поскольку размещение — разрешённый вид использования земли, оператор может получить лицензии, которые делают посуточную аренду легальной. Обязывающий источник — план пространственного развития регентства (RDTR или ITR) для этого участка, а не неформальный цветовой ярлык.

Почему земля в зоне Pink стоит дороже?

Земля в туристической зоне, по имеющимся данным, торгуется дороже сопоставимой жилой земли поблизости, потому что несёт в себе путь к лицензии для приносящего доход бизнеса размещения. Покупатель платит за право использования, а не за вид. Считайте любую названную наценку типичной и привязанной к району и проверяйте назначение по ITR участка, прежде чем принимать его на веру.

Как убедиться, что участок действительно в зоне Pink?

Не полагайтесь на маркетинговую карту. Запросите ITR участка (письмо о зонировании, привязанное к конкретному номеру сертификата), сверьте его с планом пространственного развития регентства, а там, где участок у границы зоны, попросите notaris подтвердить, на какой стороне линии оказывается сертификат. Публичные карты слишком низкого разрешения, чтобы им доверять на уровне участка.

Какие лицензии делают краткосрочную аренду на Бали легальной?

Три связанных шага: туристическое назначение зоны, правильная бизнес-классификация KBLI с лицензией на размещение (Pondok Wisata для небольших гостевых домов, гостиничный класс для более крупной застройки) и NIB, выданный через систему OSS. Каждый зависит от предыдущего. Уточните актуальный код KBLI для вашего объекта в OSS.

Достаточно ли разрешения на строительство для краткосрочной сдачи?

Нет. PBG (разрешение на строительство, заменившее прежний IMB после 2021 года) подтверждает, что строение легально допущено. Само по себе оно не лицензирует бизнес посуточной аренды. Чтобы аренда была полностью лицензирована, всё равно нужны туристическое назначение зоны плюс лицензия на размещение и NIB.

Я хочу сдавать. С чего начать?

Начните с зоны, а не с виллы. Убедитесь, что участок находится в туристическом назначении на обязывающем плане пространственного развития, затем выстройте цепочку лицензий (KBLI, лицензия на размещение, NIB) для операционного юрлица. Объект, который нельзя лицензировать под размещение, не может легально принимать платных гостей с ночёвкой — какой бы сильной ни выглядела прогнозируемая загрузка.

Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости, базирующейся на Бали. Эта статья отражает закономерности из 5 308 диалогов с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM между 2023 и 2026 годом, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук. Это общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила зонирования и лицензирования меняются, а участки различаются; проверяйте ваш конкретный участок с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) и по собственному ITR участка, прежде чем покупать.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →