Реальный ROI виллы на Бали в 2026: как на самом деле выглядят 10% / 15% / 20%

Из 5 308 переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год (CRM Anteya — это поток лидов, а не репрезентативная рыночная выборка), примерно 2 708 (около 51%) задавали вопрос про ROI или арендную доходность раньше, чем спрашивали про цену. Больше половины тех, кто ищет недвижимость на Бали, по сути инвесторы в доходную недвижимость. Эта статья разбирает, что реально содержит pro-forma по балийской вилле в 2026 году, почему заявленные цифры доходности нужно раскладывать на составляющие и как читать допущения за питчем «15% ROI».

Наблюдение Anteya: 2026 год — циклический пик ввода первичной жилой недвижимости на Бали. Внутри отслеживаемого нами датасета предложения этот календарный год даёт примерно в 2,9 раза больше юнитов, чем средний годовой темп ввода до 2025 года включительно; 2027 сжимается примерно на 40% по количеству юнитов, а 2028 уходит до доли от текущих объёмов. Для планирования ROI это означает, что объекты, открывающиеся в 2026, выходят в самую конкурентную фазу цикла по предложению, тогда как объекты 2027–2028 годов выходят в аренду в условиях существенно более тонкого нового предложения.

Что на самом деле означают 10% / 15% / 20%: gross против net

К любой цифре доходности в маркетинговом деке балийской виллы есть один обязательный вопрос:

«Это gross или net, и какие закладываются допущения (процент загрузки, комиссия управляющей компании, обслуживание, налоги)?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот вопрос должен быть первой репликой в разговоре с любым застройщиком или агентом, называющим цифру ROI. Разница принципиальна:

Gross-доходность = годовая арендная выручка / цена покупки. До любых расходов.
Net-доходность (или net-net, в зависимости от того, кто и как считает) = выручка за вычетом операционных расходов, комиссии управляющей компании, обслуживания и налогов.

Разрыв между gross и net на типичной балийской вилле под краткосрочную аренду — 40–50%. 15–17% gross превращается в 8–10% net на готовом/на этапе сдачи (handover-stage) продукте после вычета комиссии управляющей, налога с аренды, резерва на обслуживание и капитального резерва на отделочные материалы, которые быстро выгорают в тропическом климате. Та же вилла, зафиксированная по off-plan / pre-sale цене — где база покупки задана на 15–25% ниже цены готового объекта — обычно даёт 10–12% net на этой базе, потому что операционная выручка масштабируется по рыночным ставкам стадии handover, а ваша база цены зафиксирована раньше. Большинство маркетинговых материалов по балийским виллам показывает gross без разбивки по статьям, поэтому всегда уточняйте, о чём речь.

Структура pro-forma: что реально входит внутрь

Защитимая pro-forma по балийской вилле содержит на стороне выручки следующие статьи:

Тариф за ночь с разбивкой на высокий сезон (июль–сентябрь, Рождество и Новый год, китайский Новый год, Пасха) и низкий сезон. Межсезонье и низкий сезон часто идут по 40–60% от пиковых тарифов.
Процент загрузки: самый чувствительный вход в модели. Реальная загрузка балийских вилл сильно варьируется по локации, категории и качеству оператора. Заявления о годовой загрузке выше 75% нужно проверять построчно; выше 85% — редкость даже для хорошо управляемого премиум-продукта.
Утечка выручки: комиссии платформ (Airbnb / Booking.com на уровне 3–20%), процессинг платежей, конвертация валют.

И на стороне расходов:

Комиссия управляющей компании: профессиональное управление виллой обычно стоит 15–25% от валовой выручки за полный сервис (листинги, общение с гостями, заезд, координация уборки и обслуживания). Самостоятельное управление возможно, но требует существенно больше работы, чем закладывают инвесторы, живущие не на острове.
Коммунальные платежи: электричество PLN (на старом фонде важна возможность увеличить мощность), вода (PDAM, где она есть, скважины — где её нет), интернет, газ.
Персонал: уборщики, обслуживание бассейна и сада, разнорабочий по объекту.
Химия для бассейна, сад, дезинсекция: сезонная статья, но реально присутствующая каждый месяц.
Капитальный резерв на замену: 2–5% от выручки. Ротанговая мебель, уличный текстиль и фурнитура быстро стареют от жары и влажности Бали; недофинансирование резерва откладывает, но не отменяет расход.
Налоги: налог на доход от аренды, ежегодный налог на недвижимость (PBB), взносы в banjar / desa adat, и где применимо — PPh (Pajak Penghasilan) на уровне 10–20% в зависимости от структуры.
Простой на Ньепи: один обязательный день нулевой выручки в году плюс обычно 2–3 дня, на которые сбивается паттерн бронирований по обе стороны.

«Я готов заплатить и больше, но мне нужно понимать pro-forma по объекту, чтобы понимать ROI».

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это правильный заход. Покупатель, который просит «покажите допущения», приходит к более ясной сделке, чем покупатель, который спрашивает «какой здесь ROI».

Загрузка: допущение, на котором ломается большинство pro-forma

Загрузка — самый легко натягиваемый вход в любом балийском yield-деке. Застройщики ставят высокие круглые цифры (80%, 85%), потому что без них не сходится остальная математика. На деле:

Чангу — ядро (Бату Болонг, Берава, Перенан): круглогодичный туристический поток плюс спрос digital-nomad держит 70–80% загрузки для хорошо управляемого продукта средне-премиального уровня. Ниже — для старого фонда или плохо управляемого.
Букит (Улувату, Pecatu, Бингин, Джимбаран): сезонность жёстче, чем в Чангу. Пики высокого сезона сильные; провалы межсезонья и низкого сезона уводят годовую загрузку к 55–70%.
Убуд: другая операционная модель. Сочетание wellness-ретритов и долгосрочных арендаторов выводит загрузку из логики средней цены за ночь; годовая загрузка как метрика плохо ложится — смотрите на выручку на доступную ночь.
Развивающиеся локальные рынки (Сесех, Cemagi, Кедунгу): меньше известности, более тонкий спрос, выше волатильность. 50–65% — реалистичная загрузка для удачно расположенного продукта; цифры от 70% и выше нужно жёстко проверять построчно.

Операционная реальность дополнительно сжимает эти числа. Сезон дождей (ноябрь–март) меняет паттерн бронирований и сокращает горизонт планирования у гостей. Балийский церемониальный календарь (Ньепи, Галунган / Кунинган) вычитает дни со стороны предложения, даже когда брони есть. Отключения PLN и переходы на генератор — реальный фактор, влияющий на гостевые отзывы.

Гарантии доходности: вопросы, которые отделяют реальное от маркетинга

«[Мне] нужно знать всё мелким шрифтом по гарантированному ROI».

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Гарантии доходности на Бали сильно отличаются от застройщика к застройщику. Одни используют гарантию как легитимный финансовый инструмент: им нужен off-plan-капитал на привлекательных условиях, у них есть баланс, чтобы покрыть гарантию по доходности на 2–3 года из своих, и эта ставка зашита в цену продажи (вы за неё платите). Другие используют «гарантию 15%» преимущественно как маркетинговый заголовок: с механикой, которая либо (a) слишком короткая, чтобы это что-то значило (1 год против 25-летнего лизхолда), (b) обеспечена слабо капитализированной PT, либо (c) устроена так, что после первого года «гарантия» переходит в выплату по фактическому результату. Вопросы ниже разделяют эти два случая.

Полезные вопросы застройщику по любому предложению с гарантированным ROI:

На сколько лет гарантия?
Что за механизм, если фактическая выручка не дотягивает: доплата от застройщика или снижение арендной ставки?
Какой баланс у PT застройщика и обеспечена ли гарантия каким-либо сторонним эскроу или страховкой?
Что происходит с гарантией в году N+1, когда уже есть фактические данные о работе объекта?

Если на любой из этих вопросов ответ размытый, гарантия — не та функция, которой её рисует маркетинг.

Как выглядит реалистичная pro-forma по 2BR-вилле

Вместо конкретных цифр доходности Anteya (которые сильно различаются от проекта к проекту и выходят за рамки датасета по предложению и ценам первичного рынка, на котором построен наш отчёт за Q1 2026), вот форма защитимой pro-forma по 2BR-вилле в Чангу:

Цена покупки: 300 000 USD (2BR-вилла, лизхолд 25+, розовая зона, удачное расположение в Перенане / Бераве, готовый или близкий к сдаче)
Тариф за ночь, средний: 180 USD (среднее по высокому / межсезонному / низкому сезону)
Годовая загрузка: 75%
Валовая годовая выручка: 365 × 180 USD × 75% = 49 275 USD
Gross-доходность к цене покупки: 16,4%
Управление по 20%: –9 855 USD
Персонал + коммунальные + обслуживание: –7 200 USD
Капитальный резерв 3%: –1 478 USD
Налог (PPh с аренды): –4 928 USD
Чистый годовой результат: 25 814 USD
Net-доходность к цене покупки (на базе цены готового объекта): 8,6%

Это форма, к которой приходят реальные операторы на готовом/handover-stage продукте: gross 15–17%, net 8–10% (готовый объект), 10–12% (off-plan / pre-sale база) — для хорошо управляемого продукта среднего сегмента в ядре Чангу при честных допущениях. Та же вилла, купленная на стадии off-plan / pre-sale — где база покупки фиксируется на 15–25% ниже цены готового объекта — обычно даёт 10–12% net относительно этой базы, поскольку операционная выручка масштабируется по рыночным ставкам стадии handover, а база цены зафиксирована раньше. Доходность от аренды концентрируется в этих диапазонах; рост стоимости в устоявшихся ядрах Чангу и Букита исторически добавлял заметный вклад в общую доходность на горизонтах 5–12 лет. Премиальный 4BR-продукт устроен иначе: бо́льший размер юнита и премиальный тариф за ночь, но обычно более низкая загрузка, поэтому математика pro-forma не растёт равномерно, а сдвигается.

FAQ

Какой ROI для виллы на Бали реалистичен в 2026 году?

Gross-доходность: 15–17% для хорошо управляемого продукта среднего сегмента в Чангу и Буките при честных допущениях. Net-доходность после управления, персонала, коммунальных, обслуживания, налогов и капитального резерва: 8–10% относительно цены готового объекта, 10–12% на той же вилле, зафиксированной по off-plan / pre-sale цене. Маркетинговые деки с цифрой «15% ROI» почти всегда показывают gross, а не net. Применяйте дисконт около 50% как первичную проверку на адекватность.

Это gross или net?

Всегда уточняйте. Типовой разрыв 40–50%: 15–17% gross превращаются в 8–10% net относительно цены готового объекта (10–12% на off-plan / pre-sale базе) после комиссии управляющей (15–25% от выручки), персонала, коммунальных, обслуживания, налогов и капитального резерва. Любая цифра ROI без этой разбивки — это ещё не цифра, по которой можно делать андеррайтинг.

Какая загрузка для виллы на Бали реалистична?

Чангу-ядро 70–80% годовой загрузки для хорошо управляемого продукта. Букит 55–70% (сезонность жёстче). Метрики Убуда плохо ложатся на стандартную модель — используйте выручку на доступную ночь. Развивающиеся локальные рынки (Сесех, Cemagi, Кедунгу) — 50–65% для честно управляемого продукта. Заявления выше 80% нужно проверять построчно, прежде чем принимать в pro-forma.

Сколько берёт управляющая компания?

Полный сервис управления балийской виллой обычно стоит 15–25% от валовой выручки. Сюда входят листинги, общение с гостями, координация уборки, обслуживание и учёт. Меньше 15% обычно указывает на урезанный сервис; выше 25% должно оправдываться операциями уровня брендового отеля. Самоуправление возможно, но требует существенно больше работы, чем закладывают инвесторы вне острова.

«Гарантированные 15% ROI» — это хорошая сделка?

Гарантии бывают очень разные. Короткие и слабо обеспеченные гарантии встречаются часто; хорошо структурированные — редкость. Спрашивайте про срок, механизм доплаты и баланс застройщика, плюс есть ли стороннее обеспечение. Размытые ответы означают, что гарантия — не то, что обещает заголовок.

Как проверить заявления застройщика по доходности?

Просите фактическую pro-forma с допущениями построчно (тариф за ночь по сезонам, загрузка, комиссии, налоги, резерв). Сверяйте тариф за ночь с актуальными ценами на Airbnb / Booking.com по сопоставимым юнитам в этом локальном рынке. Запросите данные по загрузке у уже сданных проектов того же застройщика, если такие есть. Заявления без такого уровня детализации проверке не поддаются.

Какие текущие расходы нужно закладывать в бюджет?

Основные регулярные статьи: комиссия управляющей (15–25% от выручки), персонал (горничная, обслуживание бассейна и сада, разнорабочий), коммунальные (PLN, вода, интернет, газ), капитальный резерв на замену (2–5% от выручки; ротанг и уличный текстиль выгорают в балийской влажности быстро), ежегодный налог на недвижимость (PBB) и налог на доход от аренды (PPh), взносы в banjar / desa adat, страховка. Закладывайте 35–45% валовой выручки на совокупные операционные расходы по хорошо управляемой вилле.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, балийского консультанта по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны из 5 308 переписок с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya с 2023 по 2026 год, и дополняется наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.

Каталог проектов на Бали → Связаться с Anteya →