Реальная доходность вилл на Бали в 2026: что стоит за 10% / 15% / 20%

Из 5 308 переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, примерно 2 708 (около 51%) спрашивали про доходность или арендную доходность раньше, чем про цену. Больше половины покупателей недвижимости на Бали — по сути инвесторы, ориентированные на доходность. В этой статье разбираем, что на самом деле должна содержать реалистичная pro-forma по вилле на Бали в 2026 году, почему заявленные цифры доходности нужно раскладывать на составляющие и как читать допущения за заголовком «15% ROI».

Наблюдение Anteya: 2026 — циклический пик ввода первичного жилого предложения на Бали. По нашей базе отслеживаемого предложения, в этом календарном году вводится примерно в 2,9 раза больше юнитов, чем в среднем по году вплоть до 2025; в 2027 объём ввода сжимается примерно на 40% по количеству юнитов, а в 2028 уходит до доли от текущих объёмов. Для планирования доходности это означает, что объекты, открывающиеся в 2026, выходят на рынок в самой конкурентной ситуации цикла, тогда как объекты 2027–2028 годов запускают арендные операции уже на заметно более тонком потоке нового предложения.

Что на самом деле значат 10% / 15% / 20%: gross против net

К любой заявленной цифре доходности в презентации по вилле на Бали уместен один и тот же первый вопрос:

«Указанная доходность — это gross или net, и какие допущения используются (процент загрузки, комиссия управляющей компании, обслуживание, налоги)?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот вопрос должен быть первым в любом разговоре с застройщиком или агентом, который называет цифру ROI. Разница существенная:

Gross-доходность = годовая выручка от аренды / цена покупки. До любых расходов.
Net-доходность (или net-net, в зависимости от того, кто считает) = выручка минус операционные расходы, комиссия управляющей компании, обслуживание и налоги.

Разница между gross и net на типичной вилле под краткосрочную аренду на Бали — 40–55%. Gross-доходность 15% превращается в net-доходность 7–9% после вычета комиссии управляющей компании, налога на проживание, резерва на обслуживание и капитальной замены отделки, которая в тропическом климате выгорает быстро. Когда виллу продают под цифрой «15% ROI», почти всегда имеют в виду gross. Считайте, что net примерно вдвое меньше, пока не доказано обратное.

Структура pro-forma: что в неё реально входит

Аккуратная pro-forma по вилле на Бали содержит на стороне выручки следующие позиции:

Ставка за ночь разделённая на высокий сезон (июль–сентябрь, Рождество/Новый год, китайский Новый год, Пасха) и низкий. Ставки межсезонья и низкого сезона часто составляют 40–60% от пиковых.
Процент загрузки: самый чувствительный параметр. Реальная загрузка вилл на Бали сильно различается по локации, классу и качеству оператора. Заявленную загрузку выше 75% годовых нужно проверять построчно; выше 85% годовой загрузки — редкость даже для качественно управляемого премиум-продукта.
Утечка выручки: комиссии платформ (Airbnb/Booking.com — 3–20%), процессинг платежей, валютная конвертация.

И на стороне расходов:

Комиссия управляющей компании: профессиональное управление виллой обычно стоит 15–25% от gross-выручки при полном цикле услуг (листинги, коммуникация с гостями, заселение, координация уборки, координация обслуживания). Самостоятельное управление возможно, но требует существенно больше работы, чем большинство покупателей-нерезидентов закладывают в свои расчёты.
Коммунальные расходы: электричество PLN (на старом фонде важна модернизация мощности), вода (PDAM там, где доступен, скважины — там, где нет), интернет, газ.
Персонал: уборка, обслуживание бассейна и сада, домашний разнорабочий.
Химия для бассейна, сад, борьба с вредителями: меняются по сезонам, но это реальная ежемесячная статья.
Резерв на капитальную замену: 2–5% от выручки. Ротанговая мебель, уличные ткани и фурнитура быстро стареют в жаре и влажности Бали; недофинансирование резерва откладывает, а не отменяет расходы.
Налоги: налог на доход от аренды, ежегодный налог на недвижимость (PBB), отчисления banjar/desa adat и, где применимо, PPh (Pajak Penghasilan) по ставке 10–20% в зависимости от структуры.
Простой на Ньепи: один обязательный день нулевой выручки в году плюс обычно 2–3 дня нарушений в паттернах бронирования с обеих сторон.

«Я готов идти выше, но мне нужно понять pro-forma за объектом, чтобы понимать ROI».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это правильная позиция. Покупатель, который просит «покажите допущения», доходит до более чистой сделки, чем покупатель, который спрашивает «какая там ROI?».

Загрузка: допущение, на котором ломается большинство pro-forma

Загрузка — самый управляемый параметр в любой презентации по доходности на Бали. Застройщики ставят высокие круглые числа (80%, 85%), потому что только при них сходится остальная арифметика. Реальность:

Чангу-кор (Бату-Болонг, Берава, Переренан): круглогодичный туристический поток плюс спрос со стороны диджитал-номадов поддерживают 70–80% загрузки для качественно управляемого продукта средне-премиум-класса. Для старого или плохо управляемого фонда — ниже.
Букит (Улувату, Печату, Бингин, Джимбаран): более сезонный, чем Чангу. Пики высокого сезона сильные; провалы межсезонья и низкого сезона могут опускать годовую загрузку до 55–70%.
Убуд: другая операционная модель. Микс из велнес-ритритов и долгих заездов выводит загрузку из логики обычной нормировки по ночам; годовые показатели загрузки не ложатся на эту сетку, поэтому смотрите вместо них выручку на доступную ночь.
Развивающиеся локальные рынки (Сесех, Чемаги, Кедунгу): ниже узнаваемость, тоньше спрос, выше разброс. 50–65% загрузки — реалистичная цифра для качественно расположенного продукта; допущения 70%+ нужно жёстко проверять.

Операционная реальность сжимает эти цифры дополнительно. Сезон дождей (ноябрь–март) меняет паттерны бронирования и сокращает горизонт планирования. Балийский церемониальный календарь (Ньепи, Галунган/Кунинган) забирает дни со стороны выдачи продукта даже при наличии бронирований. Сбои PLN и переключения на генератор — это реальная статья влияния на удовлетворённость гостей.

Почему «гарантированный ROI» — это красный флаг, а не фича

«Мне нужно понимать всю мелким шрифтом по гарантированному ROI».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Застройщики, предлагающие гарантированный ROI на Бали, делятся на две категории. Малая часть использует гарантию как легитимный инструмент финансирования: им нужен off-plan капитал на привлекательных условиях, у них есть баланс, чтобы покрыть 2–3-летнюю гарантию доходности из своего кармана, и гарантированная ставка зашита в цену продажи (вы фактически платите за гарантию). Это бывает, но редко.

Большинство использует «гарантированные 15%» как маркетинговый инструмент: заявленная цифра, рассчитанная на конверсию депозита, с механикой гарантии, которая либо (а) слишком короткая, чтобы иметь значение (1 год против 25-летнего горизонта аренды), (б) обеспечена слабо капитализированной индонезийской PT, либо (в) построена так, что «гарантия» тихо превращается в выплату по фактическим показателям после первого года.

Полезные вопросы застройщику любого предложения с гарантированным ROI:

На сколько лет гарантия?
Какой механизм, если фактическая выручка ниже: доплата от застройщика или снижение арендной ставки?
Каков баланс PT застройщика, и обеспечена ли гарантия каким-либо сторонним эскроу или страховкой?
Что происходит с гарантией в году N+1, когда появляются фактические данные по доходности?

Если ответ хоть на один из этих вопросов размытый, гарантия — не та фича, какой её представляет маркетинг.

Как выглядит реалистичная pro-forma по 2BR-вилле

Вместо того чтобы приводить конкретные цифры доходности из базы Anteya (которые сильно различаются по проектам и выходят за рамки набора данных по предложению и ценам первичного рынка нашего отчёта за I квартал 2026), вот структура аккуратной pro-forma по 2BR-вилле в Чангу:

Цена покупки: 300 000 USD (2BR-вилла, лизхолд 25+, Pink-зона, хорошая локация в Переренане/Бераве)
Средневзвешенная ставка за ночь: 180 USD (среднее по высокому/межсезонью/низкому)
Годовая загрузка: 70%
Gross-выручка в год: 365 × 180 USD × 70% = 45 990 USD
Gross-доходность к цене покупки: 15,3%
Управление 20%: –9 198 USD
Персонал + коммуналка + обслуживание: –7 200 USD
Капитальный резерв 3%: –1 380 USD
Налог (PPh с аренды): –4 599 USD
Net в год: 23 613 USD
Net-доходность к цене покупки: 7,9%

Это та структура, к которой приходит большинство реальных операторов: gross 13–16%, net 7–9% для качественно управляемого средне-рыночного продукта в Чангу-кор с честными допущениями. Стоимость земли и перепродажа тоже добавляют к совокупной отдаче, но строка годового дохода-доходности обычно укладывается в этот диапазон вне зависимости от маркетинговых заголовков. Премиальный 4BR-продукт устроен иначе: больше площадь юнита и выше ставка за ночь, но обычно ниже загрузка, поэтому расчёт pro-forma меняется, а не равномерно улучшается. Продукт развивающихся локальных рынков (Сесех, Чемаги, Кедунгу) считается от той же базы, но с применением более низкого диапазона загрузки из предыдущего раздела; ожидайте, что строка net-доходности сожмётся примерно до 5–7%, а не 7–9%.

FAQ

Какая реалистичная доходность для виллы на Бали в 2026 году?

Gross-доходность: 13–16% для качественно управляемого средне-рыночного продукта в Чангу/Буките с честными допущениями. Net-доходность после управления, персонала, коммуналки, обслуживания, налогов и капитального резерва: 7–9%. В презентациях с цифрой «15% ROI» почти всегда имеют в виду gross, а не net. Для первой грубой проверки делите примерно пополам.

Указанная доходность — это gross или net?

Спрашивайте всегда. Типичный разрыв — 40–55%: gross-доходность 15% превращается в 7–9% net после комиссии управляющей компании (15–25% от выручки), персонала, коммуналки, обслуживания, налогов и капитального резерва. Любая цифра ROI без этой разбивки — ещё не цифра, по которой можно проводить андеррайтинг.

Какая реалистичная цифра загрузки для виллы на Бали?

Чангу-кор — 70–80% годовых для качественно управляемого продукта. Букит — 55–70% (более сезонный). Показатели по Убуду не ложатся на эту сетку; используйте выручку на доступную ночь. Развивающиеся локальные рынки (Сесех, Чемаги, Кедунгу) — 50–65% для честно управляемого продукта. Заявленную загрузку выше 80% нужно проверять построчно, прежде чем принимать в pro-forma.

Сколько берёт управляющая компания?

Полный цикл услуг по управлению виллой на Бали обычно стоит 15–25% от gross-выручки. Включает листинги, коммуникацию с гостями, координацию уборки, обслуживание и бухгалтерию. Ниже 15% обычно сигнализирует об урезанном сервисе; выше 25% должно быть оправдано операциями уровня сетевого отеля. Самостоятельное управление возможно, но это существенно больше работы, чем закладывают покупатели-нерезиденты.

«Гарантированные 15% ROI» — это хорошая сделка?

Обычно это маркетинговый инструмент, а не финансовая фича. Большинство гарантий — короткие (1–2 года против 25-летнего горизонта), обеспечены слабо капитализированной PT застройщика и построены так, чтобы тихо превратиться в выплату по фактическим показателям после первого года. Легитимные гарантии существуют. Спрашивайте про срок, механизм доплаты, баланс застройщика и стороннее обеспечение; размытые ответы означают, что гарантия — не то, чем её делает заголовок.

Как проверить заявленную застройщиком доходность?

Просите фактическую pro-forma с построчными допущениями (ставка за ночь по сезонам, загрузка, комиссии, налоги, резерв). Сверяйте ставку за ночь с текущими ценами на Airbnb/Booking.com по сопоставимым юнитам в локальном рынке. Просите данные по загрузке уже сданных проектов того же застройщика, если такие есть. Заявления без этого уровня детализации проверить пока нечем.

Какие постоянные расходы нужно закладывать в бюджет?

Основные регулярные статьи: комиссия управляющей компании (15–25% от выручки), персонал (горничная, бассейн/сад, разнорабочий), коммуналка (PLN, вода, интернет, газ), резерв на капитальную замену (2–5% от выручки; ротанг и уличные ткани быстро выгорают во влажности Бали), ежегодный налог на недвижимость (PBB) и налог на доход от аренды (PPh), отчисления banjar/desa adat, страховка. На качественно управляемой вилле закладывайте 35–45% от gross-выручки на совокупные операционные расходы.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали. Эта статья отражает паттерны из 5 308 переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →