Перепродажа off-plan на Бали до handover: cessie и novation (2026)

В выборке из примерно 5 300 обращений покупателей на Бали, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, заметная доля стартует с намерением сделать flip. Покупатели хотят зайти в off-plan по цене Phase 1, проехать на 18-30 месяцах удорожания по строительным milestone, а затем выйти прямо перед handover или в момент него. Большинство приходит с представлением, которое не совпадает с тем, как это в действительности работает в индонезийских реалиях. Вы не «продаёте виллу», потому что до того, как Akta Jual Beli (AJB) подписан перед PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, чиновник по земельным актам; на Бали один и тот же человек часто совмещает должности notaris (нотариус) и PPAT), никакой виллы на ваше имя ещё нет - есть права по SPA. Эта статья разбирает механизм, два юридических маршрута, тайминг налогов и реальный пул покупателей, которые действительно выкупают перепроданный off-plan paper на Бали.

Что такое pre-handover flip с юридической точки зрения

Когда иностранный покупатель фиксирует off-plan виллу на Бали, первым подписанным документом (после бронирования) идёт SPA, Sales and Purchase Agreement. SPA параллельно фиксирует две вещи: платёжное обязательство покупателя по milestone и обязательство застройщика передать определённое право Hak Sewa (право аренды) на юнит - или, если покупатель структурирует сделку через PT PMA, Hak Guna Bangunan (HGB) на имя компании - к определённой дате завершения. До финального акта, Akta Jual Beli (AJB), оформленного перед PPAT, покупатель не является собственником виллы. Покупатель владеет контрактными правами, вытекающими из SPA: оплаченными траншами, правом получить титул при handover и правом вступить во владение.

Поэтому pre-handover flip - это не продажа виллы. Это уступка указанных контрактных прав новому покупателю с участием застройщика. Гражданское право Индонезии, как правило, признаёт два разных маршрута. Первый - cessie (цессия, уступка прав по договору), регулируемая как общая доктрина по статье 613 KUHPerdata (Гражданский кодекс Индонезии). Второй - novation (новация, обновление договора), при которой исходный SPA расторгается и заменяется новым SPA между застройщиком и новым покупателем. Обычно оба маршрута признаны; застройщики на практике склонны к одному из них в зависимости от внутренней политики и стадии проекта.

Это практическое различие важно: два маршрута дают разные последствия для ответственности, комиссий и тайминга налогов. Прочитать положение SPA об уступке до подписания - самый эффективный шаг во всей стратегии flip.

«В прошлом году я купил Phase 1 за 165 тысяч, сейчас проект продаёт Phase 3 за 220 тысяч. Могу ли я продать свой юнит другому покупателю ДО handover, или придётся ждать, пока титул будет на моё имя?»

Из обращения покупателя, Anteya CRM, 2025

Маршрут cessie: уступка по статье 613

Cessie (уступка прав) - более распространённый механизм в практике балийских застройщиков, поскольку структурно он легче. Исходный покупатель (cedent, цедент) уступает дебиторскую задолженность и контрактную позицию по SPA новому покупателю (cessionaris, цессионарий). Документ, фиксирующий это, - Akta Cessie (акт цессии), оформленный перед notaris. Для leasehold-структур в частности параллельно или в качестве рабочего документа может использоваться Akta Pengalihan Hak Sewa (акт о передаче Hak Sewa).

Гражданское право Индонезии в принципе не требует согласия должника (в данном случае - застройщика) для cessie. Статья 613 KUHPerdata требует, чтобы должник был уведомлён об уступке, иначе она не имеет силы для должника. На коммерческой практике, однако, почти каждый SPA балийского застройщика содержит положение, требующее письменного согласия застройщика для действительности любой уступки. Это положение в принципе подлежит принудительному исполнению как договорное условие между сторонами, даже если общая доктрина более либеральна.

Тонкий и часто упускаемый момент: без отдельной новации исходный покупатель может оставаться условно ответственным по неоплаченным траншам SPA. Если новый покупатель допустит дефолт на более поздней фазе, в некоторых структурах застройщик может предъявить требования к исходному покупателю. Akta Cessie должен явно фиксировать, освобождается ли цедент или остаётся подстраховкой. Практика по этому пункту различается между застройщиками и между разными deal sheet у одного и того же застройщика.

Типичная комиссия застройщика за обработку cessie на Бали - примерно 1-3% от исходной цены покупки, плюс гонорар notaris за сам акт уступки (обычно 0,5-1% в off-plan сегменте). Некоторые застройщики оформляют это как фиксированную сумму в индонезийских рупиях. Место для переговоров есть, особенно если проект продаётся хорошо и выход цедента не давит на цены вторичного рынка.

Маршрут novation: полный сброс договора

Новация (novasi) регулируется Pasal (статья) 1413 - Pasal 1424 KUHPerdata. Индонезийское право признаёт три формы: объективную новацию (изменение обязательства), активную субъективную новацию (смена кредитора) и пассивную субъективную новацию (смена должника); новация SPA до handover обычно относится к пассивной субъективной форме. По Pasal 1415 намерение сторон новировать должно быть прямо выражено и не может предполагаться из обстоятельств - этот пункт документация нового SPA должна закрывать напрямую.

Novation (обновление договора) - более чистый, но более тяжёлый механизм. Исходный SPA формально расторгается. Новый SPA заключается между застройщиком и новым покупателем на условиях, которые отражают исходные или модифицируют их. Исходный покупатель полностью освобождается от обязательств SPA. Застройщик является стороной нового договора с первого дня.

Преимущество для цедента - окончательность. Остаточной ответственности при последующем дефолте нового покупателя не остаётся. Преимущество для нового покупателя - чистая контрактная цепочка: SPA с самого начала оформлен на его имя, без промежуточной уступки, которую пришлось бы защищать в будущей цепочке титулов. Преимущество для застройщика - административная ясность. Недостаток для всех - стоимость: комиссии за novation в текущей практике балийских застройщиков выше, чем за cessie, типичный диапазон - примерно 2-5% от стоимости контракта, плюс новый раунд гонораров notaris, так как новый SPA нужно составить, проверить и подписать.

Индонезийское право не предписывает фиксированный формат новации в данном контексте; решающим является письменное соглашение сторон. Notaris и PPAT (должностные лица, уполномоченные на сделки с земельным титулом) лучше привлекать на ранней стадии, чтобы документы выдержали проверку на стадии AJB, когда титул в итоге будет выпущен на имя нового покупателя. Практика застройщиков - предлагать только cessie, только новацию или оба маршрута - различается от проекта к проекту; ответ содержится в SPA, который вы подписываете, а не в рыночных обобщениях.

Что в действительности определяет успешность pre-handover flip

Арифметика успешного flip опирается на три независимых рычага, и цеденту нужно, чтобы как минимум два из них работали в его пользу.

Первый - переоценка по строительным milestone со стороны застройщика. Хорошо упакованный балийский off-plan проект поднимает цены в 3-5 фаз между запуском и handover, и каждая фаза обычно стоит на 8-20% дороже предыдущей. Покупатель Phase 1 за USD 165 тысяч, продающий покупателю Phase 3 за USD 220 тысяч, получает +33% номинальной валовой доходности на одной только milestone-переоценке, до комиссий и налогов.

Второй - валюта. Иностранные покупатели, держащие оборотный капитал в USD или EUR, имеют экспозицию по кроссу USD/IDR. На отрезке 2023–2026 ослабление IDR относительно USD давало попутный ветер покупателям, заходившим в номинированные в USD контракты и затем фиксировавшим USD-эквивалент прибыли на перепродаже. Рычаг непредсказуемый, но в некоторых когортах именно он был решающим фактором между маржинальным flip и значимым.

Третий - выход на правильный пул покупателей. Pre-handover flip - это не розничный листинг виллы. Покупатель - это тот, кто уже понимает off-plan, принимает риски, хочет stock с коротким handover и готов взять на себя бумаги по уступке. Специализированные агентские каналы несут эту аудиторию; общие property-порталы - нет. Flip, выложенный только на универсальном портале, попадёт не к тому пулу и уйдёт с дисконтом.

Наблюдение Anteya: среди покупателей, с которыми мы работаем и которые позиционируют покупку как инвестиционно-ориентированную, короткий handover (12–18 месяцев) последовательно всплывает как предпочтение. Они хотят, чтобы строительный риск был в значительной мере абсорбирован до того, как они займут позицию. Это окно спроса ровно там, где оказывается pre-handover stock по уступке; пул покупателей существует, но смещён в сторону инвентаря, распределяемого через агентство, а не через портал.

«Застройщик хочет 3% как flipping fee поверх стоимости notaris. Это нормально для Бали или они так пытаются отговорить меня выходить, пока они не допродали Phase 3?»

Из обращения покупателя, Anteya CRM, 2025

Налог на прирост капитала при flip балийских прав, простым языком

Налоговый режим pre-handover flip в Индонезии - один из самых частых вопросов, которые слышит Anteya. Структура верхнего уровня по состоянию на 2026 год, с оговоркой, что любая конкретная ситуация требует квалифицированного индонезийского налогового консультанта:

Для физического лица - нерезидента, уступающего права по балийскому SPA до handover, наиболее часто цитируемый режим - Pajak Penghasilan (PPh) по статье 4(2) закона о подоходном налоге, обычно сокращаемая до PPh Pasal 4(2), применяемая по ставке 2,5% к валовой стоимости передачи. Это тот же режим финального налога, который, как правило, применяется к сделкам с землёй и зданиями в Индонезии в целом, со ставкой 2,5%, установленной Government Regulation 34 of 2016 (PP 34/2016), которая снизила прежний режим 5% для квалифицирующих сделок. Механизм - финальный налог на валовую сумму, то есть он не сальдируется со стоимостью покупки, что может существенно изменить математику для flip с тонкой маржой. Индонезийское налоговое законодательство по этому пункту неоднократно изменялось, и практика варьируется в зависимости от notaris; рассматривайте ставку как отправную точку, а не как окончательно зафиксированную.

Для PT PMA (индонезийской компании с ограниченной ответственностью с иностранным участием), уступающей права в рамках предпринимательской деятельности, режим иной. Прибыль, как правило, попадает под режим корпоративного подоходного налога (PPh Badan), в настоящее время по ставке 22% к чистой налогооблагаемой прибыли. Себестоимость, как правило, вычитается из выручки от продажи, поэтому эффективный налог - на марже, а не на валовой сумме. Если PMA считается ведущей бизнес по торговле недвижимостью и пересекает порог PKP (taxable entrepreneur, налогооблагаемый предприниматель) в IDR 4,8 миллиарда годового валового оборота, PPN (НДС, номинально 12% с 1 января 2025 года при эффективной ставке примерно 11% для большинства не-luxury недвижимости по механизму Dasar Pengenaan Pajak (Other Value) 11/12) также может, как правило, применяться к продажам. Маршрут PMA обычно может быть эффективнее на одну сделку, особенно для портфельной стратегии flip, но он несёт затраты на регистрацию и комплаенс, которые размывают преимущество для разовых flipper.

Индонезийские налоговые органы в 2025 и 2026 годах действуют всё активнее в части сделок с недвижимостью, с более строгой кросс-сверкой между BPN (земельным управлением), записями notaris и налоговой отчётностью. Индонезийские правила по этому пункту часто меняются, и индивидуальные ситуации различаются; конкретное налоговое планирование, как правило, должно проходить через квалифицированного индонезийского налогового консультанта до подписания акта уступки, а не после.

Пул покупателей pre-handover flip

Покупатель, приобретающий уступленные права на off-plan, - это не тот же покупатель, что приобретает готовую виллу. Это важно, потому что определяет цену, маркетинг и time-to-close.

Покупатель готовой виллы хочет осмотреть объект, увидеть данные по арендной доходности, пройти по этажу и закрыться за 30–60 дней. Он готов платить более высокую цену за юнит в обмен на отсутствие строительного риска. Покупатель land-and-build находится на противоположном конце. Покупатель pre-handover assignment - посередине: он уже решил, что off-plan приемлем, провёл due diligence по застройщику в другом месте или готов сделать это по вашему, и специально хочет stock с коротким handover, который уже прошёл самую рискованную раннюю стадию строительства.

Этот пул покупателей хочет дисконт порядка 10-20% к сопоставимому ready stock, причём глубокий конец диапазона обычно зарезервирован за SPA, где строительство ещё на pre-structural стадии или у застройщика смешанный прошлый трек-рекорд поставок. Чистый SPA от репутационного застройщика на стадии topping-out часто торгуется в пределах однозначного процентного дисконта к ready stock в том же районе - в обмен на принятие остаточного риска handover плюс бумаг по уступке. Они хотят документального комфорта: подтверждение уступки застройщиком, чистая платёжная история цедента, прозрачный график оставшихся платежей и реалистичный квартал handover.

Наблюдение Anteya по циклу: покупатели pre-handover assignment концентрируются в периоды, когда ready inventory истончается. На рынке с обильным ready stock они обычно предпочитают маршрут готовой виллы. Там, где ready supply ограничено, а pipeline ближе к handover тонкий (текущие карманы на Бали включают части Бингина, Улувату и Санура), покупатель assignment становится экономически рациональным.

Сторона застройщика: почему одни разрешают flip, а другие нет

Застройщики делятся на два лагеря. Первый видит pre-handover assignment как нормальную часть оборота проекта: собирает небольшую административную комиссию, держит платёжную цепочку и избегает трения с недовольным покупателем, который не может выйти. Второй видит в уступках угрозу ценам вторичного рынка, пока у него ещё есть инвентарь на продажу.

Угроза конкретна. Если покупатель Phase 1 может уступить свой юнит по 90% от прайса Phase 3, рынок уступок устанавливает ценовой потолок на то, что застройщик может запрашивать за саму Phase 3. Чтобы избежать этой дисциплины, некоторые застройщики прописывают сильные non-assignment clause в SPA, ограничивая уступку до полной распродажи проекта или до определённого строительного milestone.

Практический вывод для покупателя с flip-намерением: задать застройщику вопрос о политике pre-handover assignment до подписания исходного SPA. Приемлемые ответы - «допускается с нашим согласием и комиссией X%», «допускается после того, как проект пересёк Y% продаж» или «допускается после структурного завершения». Красные флаги - «каждый случай по нашему единоличному усмотрению» (это значит, что застройщик может отказать в момент вашего выхода) или «никаких уступок до AJB» (это полностью обнуляет стратегию). Индонезийское договорное право даёт застройщикам широкую свободу устанавливать такие условия; защита должна идти из вашего ревью договора, а не из общего правила.

Практический due diligence до того, как заходить в flip

Покупатель, входящий в off-plan сделку с намерением уступить до handover, должен относиться к позиции как к деривативной ставке на застройщика и локальный первичный рынок, а не как к покупке недвижимости. Акцент в due diligence другой.

Во-первых, прочитайте положение SPA об уступке/передаче слово за словом, с квалифицированным юристом. Подтвердите, разрешены ли cessie, novation или оба варианта; какое согласие требуется; какие комиссии применяются; есть ли период локапа; сохраняется ли ответственность цедента после уступки. Текст SPA в Индонезии часто переводится на английский с разным уровнем точности; при двусмысленности приоритет в суде, как правило, у оригинального индонезийского текста.

Во-вторых, проверьте трек-рекорд Phase 1 у застройщика. Сдали ли они в обещанный квартал или съехали на 2–6 кварталов? Соответствовало ли качество поставки рендерам? Сотрудничали ли они с уступками на предыдущих проектах или сопротивлялись им? Без чистой прошлой поставки пул покупателей assignment оценивает риск слишком агрессивно, чтобы flip закрылся с целевой маржой.

В-третьих, спроектируйте план дистрибуции листинга до того, как уплачен down payment. Предварительное привлечение специализированного агентства на стадии приобретения сжимает таймлайн выхода на месяцы по сравнению с холодным листингом позже.

В-четвёртых, ограничьте downside. Если выход не материализуется, покупатель застрял с SPA и оставшимися платёжными обязательствами. Графики milestone в балийском off-plan фронт-лоудят (30% при подписании SPA, 50-70% выплачены к структурному завершению). Чистого способа ограничить downside-экспозицию небольшим процентом, если проект на середине строительства, фактически нет. Реалистичный рычаг управления downside - подтвердить положение об уступке и заранее законтрактовать канал выхода до подписания SPA, а не после.

В-пятых, привлеките индонезийского налогового консультанта до подписания акта уступки, а не после. Выбор между маршрутом на личное имя (PPh Pasal 4(2)) и маршрутом PT PMA имеет последствия, которые сложно отыграть после фиксации структуры.

Наблюдение Anteya: по off-plan сделкам на Бали, которые мы отслеживаем, разрыв между ценой входа самой ранней фазы и прайсом финальной фазы одного проекта обычно лежит в диапазоне 20-35% в зависимости от темпа фазирования и того, насколько агрессивно застройщик распределяет релизы. Проекты в открывающихся микрорайонах обычно показывают более широкие спреды, чем проекты в насыщенных микрорайонах, где конкурирующие запуски ставят потолок на верхний прайс. Этот спред - не свободная маржа; это валовая сумма до transfer-комиссий, flipping fee застройщика, PPh Pasal 4(2) и того дисконта, который покупатель assignment вычитает относительно ready stock. Чистая маржа цедента после всего этого обычно лежит в более скромном диапазоне, чем подсказывает валовое заглавное число.

«Если я новирую договор вместо того, чтобы делать cessie, я полностью освобождаюсь от оставшихся платежей? И что новация делает с моим налогом на прирост капитала по сравнению с прямой уступкой?»

Из обращения покупателя, Anteya CRM, 2025

Заключение

Pre-handover flipping на Бали работает у покупателей, которые относятся к нему как к тому, чем он является: деривативная ставка на ценовую кривую конкретного застройщика и на ближнесрочную поглощаемость конкретного рынка, а не инвестиция в недвижимость. Юридический механизм (cessie или novation) определяет ответственность и тайминг налогов. Политика застройщика определяет, доступна ли стратегия в принципе. Пул покупателей определяет реалистичную цену выхода.

Покупатели, которые добиваются успеха, разделяют три черты: они договариваются по положению об уступке на стадии SPA, а не на стадии выхода, они заранее законтрактовывают агентский канал, дистрибутирующий покупателям assignment, и у них есть индонезийский налоговый консультант на ретейнере до того, как уплачен первый транш. У тех, у кого не получается, обычно сначала уплачен down payment, а вопросы заданы потом.

Browse Bali projects → Contact Anteya →

FAQ

Могу ли я продать свой балийский off-plan юнит до того, как здание достроено?

Нет в буквальном смысле, потому что до подписания Akta Jual Beli у notaris вы не владеете юнитом; вы владеете правами по SPA. Что можно сделать, в зависимости от вашего конкретного договора, - это уступить эти права новому покупателю через cessie (уступка) или novation (обновление договора). Большинство балийских застройщиков прописывает в SPA требование своего письменного согласия, независимо от того, что в принципе допускает общее гражданское право Индонезии.

В чём разница между cessie и novation на Бали?

Cessie уступает права исходного SPA новому покупателю, при этом сам договор остаётся в силе, и это фиксируется в Akta Cessie у notaris. Novation расторгает исходный SPA и заменяет его новым SPA между застройщиком и новым покупателем. Cessie обычно быстрее и дешевле; novation полностью освобождает исходного покупателя от остаточной ответственности. Индонезийское право признаёт оба варианта; практика застройщика и исходный SPA решают, какой из них доступен.

Сколько застройщик берёт за одобрение pre-handover flip?

Типичные комиссии застройщиков на Бали за одобрение cessie обычно лежат в диапазоне примерно 1-3% от стоимости контракта, при этом novation обычно выше - 2–5%, плюс отдельные гонорары notaris. Некоторые застройщики берут фиксированную сумму в рупиях; некоторые торгуются. Комиссия задаётся SPA и политикой застройщика, а не индонезийским законом. Anteya рекомендует подтверждать структуру комиссии в письменной форме до подписания исходного SPA.

Какой налог на прирост капитала при балийском off-plan flip в 2026 году?

Для физического лица - нерезидента, уступающего права по SPA, чаще всего цитируемый режим - PPh Pasal 4(2), финальный подоходный налог по ставке 2,5% к валовой стоимости передачи (установлен PP 34/2016). Для PT PMA прибыль попадает под корпоративный подоходный налог (PPh Badan) по ставке 22% к чистой марже, с потенциальным PPN (номинально 12% с 1 января 2025 года, эффективно ~11% для не-luxury недвижимости) свыше порога PKP. Индонезийская налоговая практика эволюционирует; проконсультируйтесь с квалифицированным индонезийским налоговым консультантом.

Может ли застройщик заблокировать мне flip до handover?

Часть балийских застройщиков допускает pre-handover assignment с комиссией и процедурой согласия. Другие ограничивают это через non-assignment clause, чтобы защитить свой собственный прайс Phase 2 и Phase 3. Ответ - в положении SPA об уступке. Покупателям с flip-намерением имеет смысл договариваться по этому положению до подписания, а не после внесения down payment. Индонезийское договорное право даёт застройщикам широкую свободу налагать такие ограничения.

Какую прибыль реалистично можно сделать на балийском off-plan flip?

Сделки, которые Anteya отслеживала между 2023 и 2026 годами, показывают типичные валовые спреды между входом в Phase 1 и прайсом Phase 3 примерно 20–35% в рамках одного проекта. После flipping fee застройщика, расходов notaris, PPh Pasal 4(2) и дисконта пула покупателей относительно ready stock реализованная чистая маржа цедента укладывается в заметно более узкий диапазон. Заглавная валовая цифра - это не то, что забирается на руки.

Стоит ли делать flip через личное имя или через PT PMA?

Это зависит от объёма и горизонта. Разовый flip обычно проще на личное имя по PPh Pasal 4(2), финальный налог 2,5% к валовой сумме. Стратегия повторных flip пересекает черту предпринимательской деятельности, где вычитаемая себестоимость PT PMA по корпоративной ставке 22% может быть эффективнее, но добавляет расходы на регистрацию и комплаенс плюс потенциальную экспозицию по PPN свыше порога PKP. Индонезийский налоговый консультант должен прогнать сравнение под ваш конкретный кейс.

---

Anteya Research - редакционная функция Anteya Real Estate, балийской консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны примерно по 5 300 разговорам с покупателями, зафиксированным в Anteya CRM между 2023 и 2026 годами, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.

Browse Bali projects → Contact Anteya →

Эта статья представляет собой общую рыночную информацию, а не юридическую, налоговую или инвестиционную консультацию. Индонезийское право об уступке, практики застройщиков и налоговый режим, как правило, варьируются от проекта к проекту и от ситуации к ситуации, а правила налогообложения недвижимости в Индонезии в последние годы неоднократно менялись. Проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris, PPAT и квалифицированным индонезийским налоговым консультантом до уступки SPA или реструктурирования flip-стратегии.