Anteya Research
PBG и IMB на Бали: строительные разрешения для иностранцев (2026)
22 мая 2026 г.
За примерно 5 300 переписок с покупателями на Бали, которые Anteya зафиксировала в период с 2023 по 2026 год, «есть ли разрешение?» - один из самых частых технических вопросов, который поступает после того, как покупатель видит рендер и цену. Ответ изменился с тех пор, как реформы UU Cipta Kerja (Закон о создании рабочих мест, Омнибус) 2020 года заменили Izin Mendirikan Bangunan (IMB, прежнее строительное разрешение) на Persetujuan Bangunan Gedung (PBG, действующее строительное согласование). Замена не косметическая. Она поменяла документ, который покупателю нужно запрашивать, место его проверки, порядок выдачи в регенствах и характер санкций при отсутствии. Эта статья разбирает, что такое PBG на практике, как он соотносится с Sertifikat Laik Fungsi (SLF, сертификат пригодности к эксплуатации), что произошло со старыми сертификатами IMB и какие конкретные шаги due-diligence должен пройти иностранный покупатель до внесения депозита на балийскую виллу.
Что такое PBG на деле и чем был IMB
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) - индонезийское строительное разрешение с длинной историей, которое выдавалось регенством или муниципалитетом до начала стройки. Десятилетиями именно этот документ подтверждал право здания существовать на конкретном участке; вилла на Бали без IMB на практике существовала на правах терпимой постройки, а не разрешённой.
UU 11/2020 Cipta Kerja (Омнибус о создании рабочих мест) и его подзаконный акт PP 16/2021 о регулировании строительства заменили IMB на Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Сдвиг смысловой, не косметический. IMB был разрешением на строительство; PBG - это согласование здания, привязанное к проверке технических стандартов (соответствие Standar Teknis Bangunan Gedung, национальному техрегламенту, и местному плану пространственного развития Tata Ruang / RTRW).
На практике для покупателя на Бали PBG - это документ, который фиксирует: эта постройка согласована к возведению на этом участке, в этих габаритах, под это заявленное назначение, в соответствии с действующим регулированием. Документ выдаёт регенство через Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG, национальную информационную систему управления строительством), которая работает как онлайн-портал, интегрированный с OSS-RBA (платформа Online Single Submission по риск-ориентированному подходу).
SLF: документ, который замыкает цикл
Одного PBG недостаточно. После завершения строительства (или при существенной смене назначения) зданию нужен Sertifikat Laik Fungsi (SLF) - сертификат того, что готовое сооружение пригодно для заявленной функции. SLF выдаёт регенство после подтверждения, что построенное соответствует согласованию PBG и техническим стандартам.
Два документа, две стадии, оба обязательны:
- PBG до начала строительства. Выдаётся регенством через SIMBG после проверки технических стандартов экспертной комиссией Tim Profesi Ahli (TPA).
- SLF после завершения строительства. Выдаётся регенством по итогам инспекции готового здания на соответствие согласованию PBG.
Для off-plan виллы PBG должен существовать на момент, когда вам продают юнит. SLF в этот момент ещё не существует (здание ещё не стоит). Для готовой виллы должны быть оба; если на готовой вилле есть только PBG, спросите, почему нет SLF.
«У застройщика в брошюре показан сертификат PBG. Спросила про SLF - ответили «это позже, после передачи». Это нормально или красный флаг?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
При передаче off-plan «SLF после передачи» может быть формально корректным, если застройщик в стадии завершения и SLF действительно ждёт инспекционного цикла регенства. Но это же может быть прикрытием для здания, которое застройщик передаёт без намерения получать SLF, а это значимая структурная проблема: вилла без SLF юридически ещё не разрешена под заявленное использование, как бы готовой она ни выглядела. В договоре должен быть зафиксирован срок получения SLF и механизм удержания платежа, привязанный к нему.
Что стало со старыми сертификатами IMB
Сертификаты IMB, выданные до UU Cipta Kerja и PP 16/2021, в целом сохраняют силу для тех построек, которые они покрывали, но новые сертификаты этого типа больше не выпускаются. Три практических следствия для покупателя на Бали:
- Вилла, построенная до 2021 года с действующим IMB в досье, в принципе оформлена правильно по режиму, действовавшему на момент стройки. Сертификат хранится в регенстве и в Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (управление общественных работ и пространственного планирования).
- Любое новое строительство, расширение или смена назначения после 2021 года требует PBG, а не IMB. Вилла до 2021 года, которая с тех пор была расширена (надстроенный этаж, бассейн, вспомогательная постройка), нуждается в PBG на новые работы, даже если исходная постройка была оформлена по IMB.
- Вилла, на которой заявляют «действующий IMB», но которая фактически была построена или расширена после 2021 года, имеет проблему с документами. IMB в досье не покрывает работы после 2021 года; на них должен быть PBG.
Вопрос со стороны покупателя - не просто «есть ли разрешение?», а «соответствует ли разрешение в досье тому, что построено и что продаётся?»
Как иностранный покупатель проверяет статус PBG и SLF
Самый полезный инструмент - сам SIMBG. Портал по адресу simbg.pu.go.id является национальным реестром; зарегистрированный PBG получает справочный номер SIMBG, который можно сверить с записью в регенстве. Публичный самостоятельный поиск на портале ограничен; на практике проверка идёт через konsultan perizinan (консультанта по разрешениям) или местного балийского юриста по строительным разрешениям, который запрашивает запись в регенстве. Notaris (нотариус), ведущий передачу земли, сверяет sertifikat tanah (земельный сертификат) с BPN и закрывает налоговую позицию, но не делает рутинных запросов в SIMBG по строительному разрешению. Покупатель, который полагает, что notaris делает due diligence по разрешениям, - это покупатель, который получит сюрприз на этапе SLF. Уточняйте прямо, входит ли проверка через SIMBG в объём работ, и нанимайте отдельного консультанта по разрешениям, если нет.
Три слоя проверки, которые имеет смысл пройти до подписания:
Слой 1: запись в SIMBG. Справочный номер PBG, дата регистрации, заявленное назначение, заявленные габариты здания, заявленный участок, текущий статус. Документ, которого нет в SIMBG, - это проблема, как бы аутентично ни выглядел распечатанный сертификат.
Слой 2: сверка с регенством. Записи PBG хранятся в регенстве в Dinas PUPR, а фронт-офис ведёт DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu, единое инвестиционное окно). В Бадунге DPMPTSP находится в Мангупуре; в Гианьяре - в комплексе регенства в самом Гианьяре; в Денпасаре - в комплексе Walikota на Jl. Surapati. Konsultan perizinan или местный балийский юрист по строительным разрешениям может запросить письменное подтверждение того, что PBG в досье и актуален. Это медленнее, но даёт слой поверх портала.
Слой 3: совместимость с зонированием. PBG выдавался по плану Tata Ruang (RTRW), действовавшему на тот момент. Если участок с тех пор был перезонирован, PBG остаётся в силе, но новое строительство или расширение должно вписываться в текущий RTRW. Для off-plan покупателей PBG должен явно совпадать с действующим планом пространственного развития.
«Как мне самому проверить PBG до того, как я отправлю деньги? Агент шлёт мне сертификаты, а у меня нет способа проверить, какой из них настоящий».
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Первое, что нужно сделать, - поиск по SIMBG. Запросите справочный номер PBG, найдите его на портале SIMBG, сверьте заявленный участок, заявленные габариты здания и заявленное назначение с тем, что вам продаёт застройщик. Если какие-то из трёх параметров расходятся, поднимите это расхождение перед notaris и закройте его письменно до того, как пойдут деньги.
Сколько это стоит и сколько занимает
Сборы за PBG устанавливаются регенством по формуле retribusi (региональный сбор), которая зависит от заявленных габаритов здания, класса постройки и расположения. Сам retribusi на одну жилую виллу в Бадунге, Гианьяре или Табанане обычно укладывается в диапазон 30-80 млн IDR (примерно 2-5 тыс. USD). Цена «всё включено» по PBG, о которой слышит покупатель, - десятки тысяч USD; в неё входят лицензированный архитектор-автор, конструкторские чертежи и MEP-разделы (механика, электрика, водоснабжение), оплата экспертизы Tim Profesi Ahli и услуги konsultan perizinan или biro jasa (сервис-агента), который собирает пакет для SIMBG. Голый retribusi - это небольшая доля от общей суммы.
Уставный срок выдачи PBG по PP 16/2021 - 28 рабочих дней с момента подачи полного комплекта; балийская реальность 2025-2026 годов редко с этим уставом совпадает. Практики в Бадунге и Гианьяре регулярно отчитываются о 4-9 месяцах с момента чистой подачи в SIMBG до PBG на руках, причём Бадунг самый медленный после моратория 2024 года на новые средства размещения в Чангу, Семиньяке и на Буките. Табанан сейчас обрабатывает быстрее всех среди регенств с большим объёмом; в Булеленге объём ниже, но и пул консультантов ýже. Off-plan застройщики, которые ссылаются на 28-дневный регламент, ссылаются на норму, а не на реальность регенства. Общий пул Tim Profesi Ahli на Бали (небольшой круг сертифицированных архитекторов и конструкторов, заседающих в комиссиях сразу нескольких регенств) часто оказывается узким местом, особенно во время пост-Nyepi и июль-августовских всплесков.
Сбор за SLF отдельный и существенно ниже, чем за PBG. Для одной жилой виллы сам retribusi за SLF обычно составляет 5-15 млн IDR (менее 1 000 USD); несколько тысяч USD, о которых покупатели часто слышат, - это гонорар консультанта-автора, пакет as-built документации, конструкторская сертификация и подпись по MEP, а не сбор регенства.
Реальность санкций на Бали в 2023-2026 годах
Контроль за строительным регулированием на Бали ощутимо ужесточился с цикла 2023 года: моратории на уровне регенств и публично заметные санкции. Два паттерна, которые имеет смысл понимать:
Распоряжения о сносе незаконных построек. Самой публично заметной мерой за последние два года стала волна сносов на пляже Бингин (Пецату, Бадунг) в июле 2025 года, когда бадунгская оперативная группа снесла десятки прибрежных и обрывных варунгов, небольших средств размещения и семейных гостевых домов. Основной причиной был захват государственной прибрежной земли внутри sempadan pantai (зоны берегового отступа), а не только отсутствие PBG; многие из построек невозможно было легализовать ни одним разрешением, потому что нижележащий участок изначально не подлежал отчуждению. Урок для покупателей шире, чем PBG как таковой: санкции теперь бьют по самому слабому звену в цепочке «титул - зонирование - PBG - SLF», и масштаб от них не защищает. Семейные операторы оказались так же уязвимы, как и коммерческие застройки. География санкций в 2024-2026 годах сконцентрировалась вокруг Пецату / Бингина / Улувату - нарушения берегового отступа и захваты государственных земель; вокруг Чангу / Беравы / Переренана - несогласованные коммерческие средства размещения, нарушающие бадунгский мораторий 2024 года; и вокруг Убуда / Тегаллаланга - случаи вилл на sawah, где участок никогда не выводился из зелёной зоны.
Административные санкции по PP 16/2021 и UU 28/2002. Каркас санкций задан в PP 16/2021 (статья 346) и нижележащем UU 28/2002 о Bangunan Gedung (статья 45). Громкая цифра в индонезийской прессе - «до 10% от стоимости строительства», но практическая структура - это ступенчатая каскадная схема: письменное предупреждение, ограничение деятельности, временная остановка, отзыв PBG или SLF, перерасчёт сбора и в серьёзных случаях распоряжение о сносе. На практике Бали озвученные 10% редко становятся фактическим исходом; куда чаще встречается denda (штраф) плюс перерасчёт сбора плюс цикл устранения нарушений с приведением здания в соответствие с PBG и получением SLF. Безусловный снос остаётся за нарушениями отступов, захватом прибрежных земель и нарушениями режима охранных зон. Для иностранного покупателя релевантный вопрос - не максимальная санкция, а юридический статус постройки, которая не может предъявить SLF при перепродаже.
Наблюдение Anteya: в нашем потоке сделок проверка PBG и SLF со стороны покупателя за период 2024-2026 годов превратилась из заботы третьего года владения в обязательный шаг до внесения депозита. Покупатели, которые раньше ждали передачи, чтобы проверить статус разрешений, теперь регулярно сверяют записи в SIMBG до первого взноса, а доля юридической проверки в бюджете покупателя соответственно выросла.
Off-plan: как PBG и SLF должны фигурировать в договоре
Для off-plan виллы на Бали договор должен явно отвечать на три вопроса по разрешениям:
Статус PBG на подписании. PBG уже выдан и числится в SIMBG, или подача в работе? Если в работе - какие обязательства застройщика по срокам и какие последствия при задержке?
Срок SLF после передачи. Когда застройщик обязуется получить SLF после передачи? Какой платёж удерживается до момента, пока SLF не окажется на руках? В хорошо прописанном договоре заметная часть финального платежа (обычно последние 5-10%) удерживается до выдачи SLF.
Гарантия соответствия разрешениям. Гарантия застройщика того, что построенное соответствует согласованию PBG (габариты, назначение, расположение). Если застройщик перестроил (надстроил этаж, увеличил пятно застройки против согласованного), SLF на несоответствующую постройку выдан не будет, и покупатель остаётся с виллой, которую юридически нельзя ввести в эксплуатацию без ретроспективного устранения нарушений.
«Мы покупаем off-plan. Застройщик говорит, PBG в процессе. Через какое время это становится проблемой, если так и не выдадут?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Ответ должен быть прописан в договоре. PBG, который не приходит в течение оговорённого окна после даты обязательства застройщика, должен запускать либо продление по согласованным условиям, либо право покупателя на расторжение с возвратом депозита. Без договорного срока «в процессе» может растянуться с месяцев на годы, и регуляторную неопределённость покупатель несёт в одиночку.
Частые красные флаги в балийских разрешениях
Список, собранный из нескольких сотен переписок с клиентами и того, что регулярно видит наша команда:
Справочный номер PBG не находится в SIMBG. Либо документ не то, чем кажется, либо данные не зарегистрированы на портале. В обоих случаях нужно разрешить до подписания.
Заявленное назначение в PBG не совпадает с тем, что продают. Жилой PBG, продаваемый как инвестиционная вилла под суточную аренду, - это несовпадение назначения; SLF выдадут для жилых целей, а не под коммерческое использование.
IMB до 2021 года на постройке или расширении после 2021 года. Бумага не покрывает работы. Нужен новый PBG.
В договоре нет оговорённого срока SLF. Для off-plan покупки это критическое упущение - оно меняет всю экономику сделки.
Застройщик не может предъявить чертежи архитектора, проверенные Tim Profesi Ahli. Согласование PBG основано на утверждённых чертежах; если этих чертежей нет у юриста покупателя, структура согласования непрозрачна.
«PBG в процессе» без задокументированной подачи. PBG, который реально подан, имеет справочный номер SIMBG с дня подачи. «В процессе» без номера означает «не подан».
Завышенный retribusi в цене для покупателя. Региональный сбор устанавливается регенством и отслеживается по квитанции. Застройщик, который называет покупателю цифру существенно выше, чем фактический счёт регенства, забирает разницу себе.
Вилла под суточную аренду только с PBG, без операционной лицензии. PBG согласовывает здание; суточная сдача дополнительно требует лицензии Pondok Wisata (держится гражданином Индонезии) или PT PMA с лицензией KBLI 55193 Villa сверху. Один PBG не разрешает коммерческое краткосрочное использование.
Как это стыкуется с зонированием, титулом и операционной лицензией
Строительное разрешение (PBG + SLF) - один из четырёх пересекающихся регуляторных слоёв, в которые вписана балийская вилла; собрать один корректно без остальных - значит так и не получить легальную краткосрочную аренду:
- Титул. Зарегистрированные права на землю в BPN: Hak Milik (фрихолд для граждан), Hak Guna Bangunan (HGB, обычно держится PT PMA), Hak Pakai (право пользования, доступное иностранцам индивидуально). Плюс договорная долгосрочная аренда (Hak Sewa / leasehold, оформляется нотариальным akta perjanjian sewa), которая не является зарегистрированным правом BPN, но это самая распространённая структура для иностранного покупателя на Бали. Регулирует владение.
- Зонирование. Классификация Tata Ruang / RTRW, заданная провинциальным Perda 3/2023 и регентским RDTR: kuning (permukiman, жилая), merah muda (коммерция / торговля-услуги), hijau (sawah, сельскохозяйственная и зелёная зона), стратегическая туристическая зона KSPN, плюс наложения по отступам - sempadan pantai (береговой отступ) и sempadan sungai (речной отступ). Регулирует разрешённую активность на участке.
- Строительное разрешение. PBG + SLF. Регулирует, согласована ли сама постройка.
- Операционная лицензия. Pondok Wisata (на гражданина) или PT PMA с KBLI 55193 (Villa) сверху. Регулирует, согласован ли операционный бизнес. Замечание: обновление KBLI 2025/2026 (BPS Regulation 7/2025) вводит обновлённый код деятельности для вилл; сверьте код, который сейчас зарегистрирован в действующем NIB. Заявка на Pondok Wisata также требует rekomendasi (рекомендации) от местного banjar (общинного объединения внутри деревни) и часто от desa adat - это та практическая точка, которую не отражает ни один онлайн-чеклист.
Покупатель, который проверил титул и зонирование, но пропустил PBG/SLF, может оказаться владельцем участка, который ему разрешено использовать, и здания на нём, которому не разрешено стоять.
«Если титул чистый и зонирование розовое, PBG настолько критичен или это скорее формальность?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Критичен. Структурный риск отсутствующего PBG не абстрактен: регенство имеет полномочия предписать устранение нарушений вплоть до сноса, а здание без SLF нельзя чисто перепродать, потому что notaris следующего покупателя поднимет проблему на due diligence. Даже если распоряжение о сносе никогда не придёт, дисконт, который потребуется, чтобы продать виллу без SLF на вторичном рынке, может быть существенным. Относитесь к PBG и SLF как к части цепочки титула, а не как к формальности.
Чеклист due diligence до отправки депозита
Короткий практический список из сделок, которые прошла наша команда:
Запросите справочный номер PBG и проверьте его в SIMBG до подписания. Отказ предоставить номер или номер, которого нет на портале, - это сигнал, на котором сделка останавливается.
Сверьте заявленное назначение PBG, заявленные габариты здания и заявленный участок с тем, что вам продают. Любое расхождение поднимите перед notaris.
Для off-plan требуйте договорной срок SLF и механизм удержания платежа (часто 5-10% от финального платежа), который высвобождается по факту выдачи SLF.
Для готовой виллы требуйте, чтобы SLF существовал и числился в регенстве, а не был устным обещанием, что он появится.
Если участок был перезонирован после выдачи PBG, подтвердите у notaris, что любые последующие или планируемые работы вписываются в действующий RTRW.
Если суточная аренда входит в сценарий использования, проверьте, что лицензия Pondok Wisata (на гражданина) или KBLI 55193 (на PT PMA) оформлена и актуальна. PBG необходим, но недостаточен для краткосрочной операции.
Нанимайте балийского консультанта по разрешениям или юриста по строительным разрешениям (это другие роли, чем транзакционный notaris и юрист по проверке договора) для любой виллы выше начального ценового сегмента. Due diligence по разрешениям со стороны покупателя на одну виллу обычно стоит 15-50 млн IDR (примерно 1 000-3 000 USD) и поднимает структурные проблемы до того, как пошли деньги.
Эта статья - общая информация, не юридическая консультация. Индонезийское строительное регулирование меняется, практика регенств различается, отдельные случаи отличаются. По конкретной покупке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris и юристом по строительным разрешениям с балийским опытом.
FAQ
Действует ли IMB на Бали в 2026 году?
Сертификаты IMB, выданные до UU Cipta Kerja и PP 16/2021, в целом сохраняют силу для тех построек, которые они изначально покрывали; новые сертификаты этого типа больше не выпускаются. Любое строительство, расширение или смена назначения после 2021 года требует PBG, а не IMB. Вилла, на которой заявляют «действующий IMB», но которая была построена или расширена после 2021 года, имеет проблему с документами, для решения которой нужен PBG.
В чём разница между PBG и SLF?
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) - это строительное согласование, выдаваемое до начала стройки и подтверждающее, что предлагаемая постройка отвечает техническим стандартам и зонированию. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдаётся после завершения строительства и сертифицирует, что готовое здание соответствует согласованию PBG и пригодно для заявленного использования. PBG плюс SLF вместе разрешают зданию существовать и работать легально.
Как проверить статус PBG балийской виллы?
Запросите справочный номер PBG и посмотрите его на портале SIMBG (simbg.pu.go.id) - это национальная система управления строительством. Сверьте заявленный участок, заявленные габариты здания и заявленное назначение с тем, что вам продают. Notaris, ведущий покупку, в рамках предконтрактного due diligence регулярно запрашивает записи из SIMBG; вы можете проверить независимо до отправки денег.
Что будет, если купить виллу без PBG на Бали?
Вилла без PBG юридически - несогласованная постройка. Контроль регенства может варьироваться от административной санкции (предупреждение, предписание об устранении нарушений, перерасчёт сбора) до распоряжения о сносе в серьёзных случаях, по PP 16/2021 (статья 346) и нижележащему UU 28/2002. Помимо риска санкций, отсутствие PBG и последующего SLF влияет на стоимость при перепродаже, потому что консультант по разрешениям следующего покупателя поднимет этот пробел, существенно дисконтируя цену на вторичном рынке.
Сколько времени занимает выдача PBG на Бали?
Уставный срок по PP 16/2021 - 28 рабочих дней с момента подачи полного комплекта; балийская практика редко с этим совпадает. Практики в Бадунге и Гианьяре регулярно отчитываются о 4-9 месяцах с момента чистой подачи в SIMBG до PBG на руках, причём Бадунг самый медленный после моратория 2024 года. Off-plan застройщики, которые ссылаются на 28 дней, ссылаются на норму, а не на реальность регенства; «PBG в процессе» без поданного справочного номера SIMBG означает, что заявка фактически не подана.
Нужен ли мне PBG, если я покупаю готовую виллу у предыдущего владельца?
В рамках проверки цепочки титула проверьте PBG (или IMB до 2021 года) и SLF на существующей постройке. Сама передача нового PBG не требует, но если предыдущий владелец расширил или модифицировал здание после 2021 года без PBG, проблему с документами наследует покупатель. Notaris проверяет земельный сертификат; для стороны SIMBG нанимайте отдельного консультанта по разрешениям.
Может ли вилла на PT PMA обойтись без PBG?
Нет. PBG - это строительное согласование, привязанное к постройке, а не к юрлицу, держащему титул. Вилла, оформленная на PT PMA через Hak Guna Bangunan, требует PBG до строительства и SLF после завершения так же, как вилла на гражданине или в leasehold. Структура PT PMA определяет, кто может держать землю и вести операционный бизнес; она не отменяет требование о строительном разрешении.
Anteya Research - редакционная функция Anteya Real Estate, балийской консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны из примерно 5 300 переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM в период с 2023 по 2026 год, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали.
