PBG vs. IMB auf Bali: Baugenehmigungen für ausländische Käufer (2026)

In rund 5.300 Käufergesprächen, die Anteya zwischen 2023 und 2026 mit Bali-Käufern protokolliert hat, ist „Gibt es eine Genehmigung?" eine der häufigsten technischen Fragen, die Käufer schicken, sobald sie ein Rendering und einen Preis gesehen haben. Die Antwort hat sich verändert, seit die Reformen des UU Cipta Kerja (Arbeitsbeschaffungsgesetz) von 2020 das Izin Mendirikan Bangunan (IMB, frühere Baugenehmigung) durch das Persetujuan Bangunan Gedung (PBG, Baugenehmigung) ersetzt haben. Der Austausch ist nicht kosmetisch. Er hat verändert, welches Dokument ein Käufer verlangen sollte, wo es zu prüfen ist, wie die Regierungsbezirke es ausstellen und wie der Vollzug aussieht, wenn es fehlt. Dieser Artikel erklärt, was PBG tatsächlich ist, wie es neben dem Sertifikat Laik Fungsi (SLF, Nutzungsfreigabe) steht, was aus alten IMB-Zertifikaten geworden ist und welche konkreten Due-Diligence-Schritte ein ausländischer Käufer geht, bevor er eine Anzahlung auf eine Bali-Villa leistet.

Was PBG tatsächlich ist und was IMB einmal war

Das IMB (Izin Mendirikan Bangunan) war die langjährige indonesische Baugenehmigung, ausgestellt vom Regierungsbezirk oder von der Stadtverwaltung, bevor mit dem Bau begonnen werden konnte. Jahrzehntelang war es das Dokument, das das Recht eines Gebäudes belegte, auf einer bestimmten Parzelle zu stehen; eine Bali-Villa ohne IMB war in der Praxis ein geduldetes, kein autorisiertes Bauwerk.

Das UU 11/2020 Cipta Kerja (Omnibus-Arbeitsbeschaffungsgesetz) und seine Ausführungsverordnung PP 16/2021 zur Bauordnung haben das IMB durch das Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) ersetzt. Die begriffliche Verschiebung ist wesentlich. IMB war eine Genehmigung zum Bauen; PBG ist eine Baugenehmigung im neuen Regime, gekoppelt an eine Prüfung der technischen Normen (Konformität mit den Standar Teknis Bangunan Gedung, dem nationalen bautechnischen Standard, und mit dem örtlichen Tata Ruang / RTRW-Raumplan).

Praktisch für einen Bali-Käufer bedeutet das: PBG ist das Dokument, das aussagt, dass dieses Bauwerk in dieser Größe, für diese deklarierte Nutzung, in Übereinstimmung mit der aktuellen Regulierung auf dieser Parzelle errichtet werden durfte. Ausgestellt wird es vom Regierungsbezirk über das Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG, das nationale Informationssystem für Gebäudemanagement), das als Online-Portal in die OSS-RBA-Plattform (Online Single Submission Risk-Based Approach) integriert ist.

SLF: das Dokument, das den Kreis schließt

PBG allein reicht nicht aus. Nach Abschluss der Bauarbeiten (oder bei einer wesentlichen Nutzungsänderung) braucht das Gebäude das Sertifikat Laik Fungsi (SLF), ein Zertifikat, das die Eignung des fertiggestellten Bauwerks für die deklarierte Funktion bestätigt. Das SLF stellt der Regierungsbezirk aus, nachdem er bestätigt hat, dass das errichtete Bauwerk mit der PBG-Genehmigung übereinstimmt und den technischen Standard erfüllt.

Zwei Dokumente, zwei Phasen, beide erforderlich:

PBG vor Baubeginn. Ausgestellt vom Regierungsbezirk über SIMBG nach Prüfung der technischen Normen durch das Tim Profesi Ahli (TPA, das Sachverständigenteam für Bauten).
SLF nach Abschluss der Bauarbeiten. Ausgestellt vom Regierungsbezirk nach Inspektion des fertiggestellten Gebäudes anhand der PBG-Genehmigung.

Bei einer off-plan-Villa sollte das PBG zum Zeitpunkt des Verkaufs der Einheit bereits vorliegen. Das SLF gibt es noch nicht (das Gebäude steht noch nicht). Bei einer fertig gebauten Villa sollten beide existieren; liegt bei einer fertigen Villa nur das PBG vor, sollte gefragt werden, warum das SLF fehlt.

„Das Exposé des Bauträgers zeigt das PBG-Zertifikat. Ich habe nach dem SLF gefragt und die Antwort bekommen: ‚Das kommt später, nach der Übergabe.' Ist das normal oder ein Warnsignal?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Bei off-plan-Übergaben kann „SLF nach Übergabe" technisch korrekt sein, wenn der Bauträger noch in der Fertigstellungsphase steckt und das SLF tatsächlich auf den Inspektionszyklus des Regierungsbezirks wartet. Es kann aber auch eine Tarnung für ein Gebäude sein, das der Bauträger ohne Absicht auf SLF-Erlangung übergibt, und das ist ein erheblicher struktureller Mangel: Eine Villa ohne SLF ist rechtlich noch nicht für ihre deklarierte Nutzung zugelassen, egal wie fertig sie aussieht. Der Vertrag sollte eine Frist für das SLF und einen daran gekoppelten Zahlungseinbehalt festlegen.

Was aus bestehenden IMB-Zertifikaten geworden ist

IMB-Zertifikate, die vor dem UU Cipta Kerja und der PP 16/2021 ausgestellt wurden, bleiben in der Regel für die von ihnen erfassten Bauwerke gültig, doch der Zertifikatstyp wird für Neubauten nicht mehr ausgestellt. Drei praktische Konsequenzen für einen Bali-Käufer:

Eine vor 2021 errichtete Villa mit einem gültigen IMB ist grundsätzlich nach dem zur Bauzeit geltenden Regime ordnungsgemäß genehmigt. Das Zertifikat bleibt beim Regierungsbezirk und beim Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (Amt für öffentliche Arbeiten und Raumplanung) abgelegt.
Jeder Neubau, jede Erweiterung oder jede Nutzungsänderung nach 2021 erfordert ein PBG, kein IMB. Eine Villa von vor 2021, die seither erweitert wurde (zusätzliches Geschoss, Pool, Nebenbauwerk), braucht für die neue Arbeit ein PBG, auch wenn der ursprüngliche Bau IMB-autorisiert war.
Eine Villa, die ein „gültiges IMB" beansprucht, aber tatsächlich nach 2021 errichtet oder erweitert wurde, hat ein Papierproblem. Das hinterlegte IMB deckt die Arbeiten nach 2021 nicht ab; dafür sollte ein PBG vorliegen.

Die Frage auf der Käuferseite ist nicht nur „Gibt es eine Genehmigung?", sondern „Stimmt die hinterlegte Genehmigung mit dem überein, was gebaut wurde und was verkauft wird?"

Wie ein ausländischer Käufer den PBG- und SLF-Status prüft

Das mit Abstand nützlichste Werkzeug ist SIMBG selbst. Das Portal unter simbg.pu.go.id ist das nationale Register; ein registriertes PBG erzeugt eine SIMBG-Referenznummer, die mit der Akte des Regierungsbezirks abgeglichen werden kann. Die öffentliche Selbstabfrage über das Portal ist begrenzt; in der Praxis läuft die Verifikation über einen konsultan perizinan (Genehmigungsberater) oder einen auf Bali ansässigen Anwalt für Baugenehmigungen, der den Datensatz beim Regierungsbezirk anfordert. Der notaris (Notar), der die Grundstücksübertragung abwickelt, prüft das sertifikat tanah (Grundstückszertifikat) bei der BPN und klärt die Steuerposition, führt aber routinemäßig keine SIMBG-Abfragen zur Baugenehmigung durch. Wer das annimmt, wird zum SLF-Zeitpunkt überrascht. Es ist ausdrücklich zu klären, ob die SIMBG-Prüfung im Leistungsumfang liegt; wenn nicht, ist ein separater Genehmigungsberater zu beauftragen.

Drei Prüfungsebenen, die vor der Unterschrift lohnen:

Ebene 1: SIMBG-Datensatz. PBG-Referenznummer, Registrierungsdatum, deklarierte Nutzung, deklarierte Gebäudegröße, deklarierte Parzelle, aktueller Status. Ein Dokument, das in SIMBG nicht auftaucht, ist ein Problem, unabhängig davon, wie echt das gedruckte Zertifikat aussieht.

Ebene 2: Querprüfung beim Regierungsbezirk. PBG-Akten liegen beim Dinas PUPR des Regierungsbezirks und werden über das DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu, einheitliche Anlaufstelle für Investitionen) entgegengenommen. In Badung sitzt das DPMPTSP in Mangupura; in Gianyar im Verwaltungskomplex des Regierungsbezirks in Gianyar-Stadt; in Denpasar im Walikota-Komplex an der Jl. Surapati. Ein konsultan perizinan oder ein auf Bali ansässiger Anwalt für Baugenehmigungen kann eine schriftliche Bestätigung anfordern, dass das PBG hinterlegt und aktuell ist. Das dauert länger, fügt aber eine Ebene jenseits des Portals hinzu.

Ebene 3: Zonenkompatibilität. Ein PBG wurde unter dem zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Tata Ruang (RTRW-Raumplan) ausgestellt. Wurde die Parzelle seither umgewidmet, bleibt das PBG bestehen, aber Neubau oder Erweiterung müssen zum aktuellen RTRW passen. Für off-plan-Käufer sollte das PBG ausdrücklich mit dem aktuellen Raumplan übereinstimmen.

„Wie prüfe ich das PBG selbst, bevor ich Geld überweise? Der Makler schickt mir laufend Zertifikate, aber ich habe keine Möglichkeit zu überprüfen, welches echt ist."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die SIMBG-Abfrage ist der erste Schritt. Die PBG-Referenznummer erfragen, im SIMBG-Portal nachschlagen, die deklarierte Parzelle, die deklarierte Gebäudegröße und die deklarierte Nutzung mit dem abgleichen, was der Bauträger anbietet. Wenn einer der drei Punkte abweicht, ist die Lücke beim notaris anzuzeigen und schriftlich zu klären, bevor Geld fließt.

Was es kostet und wie lange es dauert

Die PBG-Gebühren werden vom Regierungsbezirk über eine Formel für die retribusi (Abgabe) festgelegt, die mit deklarierter Gebäudegröße, Bauklasse und Lage skaliert. Die retribusi selbst liegt bei einer einzelnen Wohnvilla in Badung, Gianyar oder Tabanan typischerweise zwischen IDR 30-80 Millionen (grob im niedrigen vierstelligen USD-Bereich). Die Gesamtkosten für ein PBG, die ein Käufer üblicherweise hört (niedriger fünfstelliger USD-Bereich), umfassen den eingetragenen Architekten, statische und HKLS-Planungen (Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär bzw. Elektrik), die Prüfgebühren des Tim Profesi Ahli sowie den konsultan perizinan oder das biro jasa, das die SIMBG-Einreichung zusammenstellt. Die reine retribusi ist ein kleiner Anteil dieser Summe.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist für die PBG-Erteilung nach PP 16/2021 beträgt 28 Arbeitstage ab einem vollständigen Antrag; die Bali-Realität 2025-2026 entspricht der gesetzlichen Vorgabe selten. Praktiker in Badung und Gianyar berichten regelmäßig von 4 bis 9 Monaten ab einer sauberen SIMBG-Einreichung bis zum PBG in der Hand, wobei Badung nach dem Moratorium für neue Unterkünfte 2024 in Canggu, Seminyak und auf dem Bukit am langsamsten ist. Tabanan bearbeitet derzeit am schnellsten unter den volumenstarken Regierungsbezirken; Buleleng verzeichnet geringeres Volumen, aber einen kleineren Beraterkreis. Off-plan-Bauträger, die die 28-Tage-Frist zitieren, zitieren die Verordnung, nicht die Realität des Regierungsbezirks. Der gemeinsame Pool des Tim Profesi Ahli auf Bali (ein kleiner Kreis akkreditierter Architekten und Bauingenieure, die in mehreren Bezirksgremien sitzen) ist häufig das Nadelöhr, besonders in den Spitzen nach Nyepi sowie im Juli und August.

Die SLF-Abgabe ist getrennt und deutlich niedriger als die PBG-Abgabe. Für eine einzelne Wohnvilla liegt die retribusi für das SLF typischerweise bei IDR 5-15 Millionen (unter USD 1.000); die vierstelligen USD-Beträge, die Käufer häufig hören, beziehen sich auf das Honorar des verantwortlichen Beraters, die Bestandsdokumentation, die statische Zertifizierung und die HKLS-Abnahme, nicht auf die Gebühr des Regierungsbezirks.

Vollzugsrealität auf Bali 2023-2026

Der Vollzug der Baugenehmigungs-Regulierung auf Bali hat sich seit dem Zyklus aus regionalen Moratorien und öffentlich beachteten Vollzugsaktionen 2023 erheblich verschärft. Zwei Muster sind wesentlich:

Abrissverfügungen gegen illegale Bauten. Die öffentlichkeitswirksamste Vollzugsaktion der vergangenen zwei Jahre war die Abrisswelle am Bingin Beach (Pecatu, Badung) im Juli 2025, bei der Dutzende von warungs, kleinen Unterkünften und familiengeführten Pensionen an den Klippen und am Strand vom Badung-Einsatzkomitee abgerissen wurden. Hauptgrund war die Inanspruchnahme staatlichen Küstenlands innerhalb des sempadan pantai (Küstenabstandsstreifen), nicht allein ein fehlendes PBG; viele Bauwerke hätten mit keiner Genehmigung legalisiert werden können, weil die zugrunde liegende Parzelle nie veräußerlich gewesen ist. Die Lehre für Käufer geht über das PBG hinaus: Der Vollzug folgt jetzt dem schwächsten Glied in der Kette Titel-Zoning-PBG-SLF, und Größenordnung schützt nicht. Familiengeführte Betreiber waren ebenso gefährdet wie kommerzielle Bauten. Die Vollzugs-Geografie konzentriert sich 2024-2026 auf Pecatu / Bingin / Uluwatu wegen Verstößen gegen Küstenabstände und Staatslandnutzung, auf Canggu / Berawa / Pererenan wegen ungenehmigter gewerblicher Unterkünfte, die das Badung-Moratorium von 2024 brechen, und auf Ubud / Tegallalang wegen Villen auf sawah, also Parzellen, die nie aus der Grünzonen-Klassifikation entlassen wurden.

Verwaltungssanktionen nach PP 16/2021 und UU 28/2002. Das Sanktionsgerüst steht in der PP 16/2021 (Artikel 346) und im zugrunde liegenden UU 28/2002 on Bangunan Gedung (Artikel 45). Die Schlagzeile in der indonesischen Presse lautet „bis zu 10 % des Bauwerts", in der Praxis greift jedoch eine gestaffelte Kaskade: schriftliche Verwarnung, Tätigkeitsbeschränkung, vorübergehender Baustopp, Widerruf von PBG oder SLF, Neuberechnung der Abgabe und in schweren Fällen angeordneter Abriss. In der Bali-Praxis ist die 10-%-Schlagzeile selten das tatsächliche Ergebnis; weitaus üblicher ist denda (Bußgeld) plus Neuberechnung der Abgabe plus ein angeordneter Sanierungszyklus, um das Gebäude in PBG-Konformität zu bringen und ein SLF zu erhalten. Der reine Abriss ist Verstößen gegen Abstandsflächen, Inanspruchnahme von Küstenstaatsland und Eingriffen in Denkmalzonen vorbehalten. Für einen ausländischen Käufer ist die relevante Frage nicht die Höchstsanktion, sondern der rechtliche Status eines Bauwerks, das beim Wiederverkauf kein SLF vorlegen kann.

Anteya-Beobachtung: In unserem Deal-Flow ist die Käufer-Due-Diligence auf PBG und SLF im Zeitraum 2024-2026 vom Thema im dritten Jahr zum Thema vor der Anzahlung geworden. Käufer, die früher mit der Genehmigungsprüfung bis zur Übergabe gewartet haben, ziehen jetzt routinemäßig SIMBG-Datensätze vor der Anzahlung, und der Anteil der juristischen Prüfung am käuferseitigen Budget hat sich entsprechend ausgeweitet.

Off-Plan: Wie PBG und SLF im Vertrag auftauchen sollten

Für eine off-plan-Villa auf Bali sollte der Vertrag drei genehmigungsbezogene Fragen ausdrücklich beantworten:

PBG-Status bei Unterzeichnung. Ist das PBG bereits ausgestellt und in SIMBG hinterlegt, oder steht die Einreichung aus? Wenn sie aussteht: Welche Zusage gibt der Bauträger zu Frist und Konsequenzen bei Verzug?

SLF-Frist nach Übergabe. Bis wann verpflichtet sich der Bauträger zur Erlangung des SLF nach der Übergabe? Welche Zahlung wird einbehalten, bis das SLF vorliegt? In einem sauberen Vertrag wird ein nennenswerter Anteil der Schlusszahlung (häufig die letzten 5 bis 10 %) zurückgehalten, bis das SLF geliefert ist.

Genehmigungs-Konformitätsgarantie. Eine Garantie des Bauträgers, dass das errichtete Bauwerk mit der PBG-Genehmigung übereinstimmt (Größe, Nutzung, Lage). Baut der Bauträger über (zusätzliches Geschoss, größere Grundfläche als genehmigt), wird das SLF für ein nicht konformes Bauwerk nicht erteilt, und der Käufer bleibt mit einer Villa zurück, die ohne rückwirkende Sanierung nicht rechtlich für die Nutzung zugelassen werden kann.

„Wir kaufen off-plan. Der Bauträger sagt, das PBG sei in Bearbeitung. Wie lange darf das gehen, bevor es zum Problem wird, wenn es nicht durchkommt?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Der Vertrag sollte die Antwort festlegen. Trifft ein PBG nicht innerhalb eines definierten Fensters nach dem zugesagten Datum ein, sollte das entweder eine Verlängerung zu vereinbarten Bedingungen oder ein käuferseitiges Kündigungsrecht mit Rückgabe der Anzahlung auslösen. Ohne vertragliche Frist kann „in Bearbeitung" sich von Monaten zu Jahren strecken, und der Käufer trägt die regulatorische Unsicherheit einseitig.

Häufige Warnsignale bei Bali-Genehmigungen

Die Liste, destilliert aus einigen hundert Kundengesprächen und den Mustern, die unser Team sieht:

PBG-Referenznummer in SIMBG nicht auffindbar. Entweder ist das Dokument nicht das, was es zu sein scheint, oder die Daten sind nicht im Portal registriert. Beides muss vor der Unterschrift geklärt werden.

Deklarierte PBG-Nutzung passt nicht zum Verkaufsobjekt. Eine als Kurzzeitvermietung beworbene Investmentvilla mit Wohn-PBG ist eine Nutzungsabweichung; das SLF wird für Wohnnutzung erteilt, nicht für gewerbliche.

IMB von vor 2021 für ein Gebäude oder eine Erweiterung nach 2021. Das Papier deckt die Arbeit nicht. Ein neues PBG ist erforderlich.

Keine definierte SLF-Frist im Vertrag. Bei einem off-plan-Kauf ist das eine abschlussentscheidende Lücke.

Der Bauträger kann die vom Tim Profesi Ahli geprüften Architektenpläne nicht vorlegen. Die PBG-Genehmigung gründet auf den genehmigten Plänen; sind die Pläne dem Anwalt des Käufers nicht zugänglich, ist die Struktur der Genehmigung undurchsichtig.

„PBG in Bearbeitung" ohne dokumentierte Einreichung. Ein PBG, das tatsächlich eingereicht wurde, hat ab dem Tag der Einreichung eine SIMBG-Referenznummer. „In Bearbeitung" ohne Referenznummer bedeutet „nicht eingereicht".

Aufgeblähte retribusi, die dem Käufer in Rechnung gestellt wird. Die Abgabe wird vom Regierungsbezirk festgelegt und ist auf der Quittung nachvollziehbar. Ein Bauträger, der dem Käufer eine deutlich höhere Summe als die tatsächliche Rechnung des Regierungsbezirks nennt, baut eine Margenebene ein.

Villa für Kurzzeitvermietung nur mit PBG, ohne Betriebslizenz. PBG genehmigt das Gebäude; der Kurzzeitvermietungsbetrieb erfordert zusätzlich die Pondok Wisata-Lizenz (in den Händen eines indonesischen Staatsbürgers) oder eine PT PMA mit KBLI 55193 Villa. PBG allein autorisiert keine gewerbliche Kurzzeitvermietung.

Wie das mit Zonenplan, Eigentumstitel und Betriebslizenz zusammenspielt

Die Baugenehmigung (PBG + SLF) ist eine von vier sich überlagernden Regulierungsebenen, in denen eine Bali-Villa steht; wer eine Ebene richtig macht und die anderen ignoriert, betreibt keine rechtmäßige Kurzzeitvermietung:

Titel. Registrierte BPN-Bodenrechte: Hak Milik (Staatsbürger-Volleigentum), Hak Guna Bangunan (HGB, üblicherweise von einer PT PMA gehalten), Hak Pakai (Nutzungsrecht, für Ausländer individuell verfügbar). Hinzu kommt der vertragliche Langzeit-Pachtvertrag (Hak Sewa / leasehold, formalisiert als notarieller akta perjanjian sewa), kein registriertes BPN-Recht, aber die häufigste ausländische Erwerberstruktur auf Bali. Regelt die Eigentumsfrage.
Zoning. Tata Ruang / RTRW-Klassifikation, festgelegt durch die Provinzialverordnung Perda 3/2023 und den RDTR des Regierungsbezirks: kuning (permukiman, Wohnen), merah muda (Handel / Dienstleistungen), hijau (sawah, Landwirtschaft und Grüngürtel), KSPN-Tourismus-Strategiezone, ergänzt um Abstands-Überlagerungen wie sempadan pantai (Küstenabstand) und sempadan sungai (Flussabstand). Regelt die zulässige Nutzung auf der Parzelle.
Baugenehmigung. PBG + SLF. Regelt, ob das Bauwerk selbst genehmigt ist.
Betriebslizenz. Pondok Wisata (von Staatsbürgern gehalten) oder PT PMA mit KBLI 55193 (Villa) obendrauf. Regelt, ob der Betrieb genehmigt ist. Hinweis: Die KBLI-Aktualisierung 2025/2026 (BPS-Verordnung 7/2025) bringt einen überarbeiteten Code für Villa-Aktivitäten; der derzeit auf der NIB eingetragene Code ist zu prüfen. Pondok Wisata-Anträge brauchen außerdem eine rekomendasi (Empfehlung) vom örtlichen banjar (traditionelle Dorfeinheit) und häufig vom desa adat, und das ist die praktische Hürde, die keine Online-Checkliste erfasst.

Wer Titel und Zoning prüft, aber PBG und SLF überspringt, kann am Ende eine Parzelle besitzen, deren Nutzung er rechtmäßig ausüben darf, mit einem Gebäude darauf, das nicht zum Stehen autorisiert ist.

„Wenn der Titel sauber ist und die Zone merah muda (Pink), zählt das PBG wirklich so sehr, oder ist es eher eine Formalie?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Es zählt. Das strukturelle Risiko eines fehlenden PBG ist nicht abstrakt: Der Regierungsbezirk hat die Befugnis, korrektive Maßnahmen bis hin zum Abriss anzuordnen, und ein Gebäude ohne SLF lässt sich nicht sauber weiterverkaufen, weil der notaris des Folgekäufers das Problem in der Due Diligence anzeigt. Selbst wenn nie eine Abrissverfügung kommt, kann der nötige Abschlag, um eine Villa ohne SLF auf dem Zweitmarkt zu verkaufen, erheblich sein. PBG und SLF gehören in die Titelkette, nicht in die Rubrik Formalität.

Due-Diligence-Checkliste vor der Anzahlung

Eine kurze, praxisnahe Liste, gezogen aus den Deals, die unser Team begleitet hat:

Die PBG-Referenznummer erfragen und vor der Unterschrift in SIMBG verifizieren. Eine Weigerung, die Nummer herauszugeben, oder eine Nummer, die im Portal nicht auftaucht, ist ein abschlussentscheidendes Signal.

Die deklarierte PBG-Nutzung, die deklarierte Gebäudegröße und die deklarierte Parzelle mit dem abgleichen, was angeboten wird. Jede Abweichung dem notaris anzeigen.

Bei off-plan: eine vertragliche SLF-Frist und einen Zahlungseinbehalt verlangen (häufig 5 bis 10 % der Schlusszahlung), der erst bei Lieferung des SLF freigegeben wird.

Bei fertig gebauten Objekten: das vorhandene SLF beim Regierungsbezirk verlangen, keine mündliche Zusage, dass es nachgereicht werde.

Wurde die Parzelle nach Erteilung des PBG umgewidmet, vom notaris bestätigen lassen, dass jede spätere oder geplante Arbeit dem aktuellen RTRW entspricht.

Wenn Kurzzeitvermietung Teil des Geschäftsmodells ist, prüfen, ob die Pondok Wisata-Lizenz (von Staatsbürgern gehalten) oder die KBLI 55193 (von einer PT PMA gehalten) vorhanden und aktuell ist. PBG ist notwendig, aber nicht hinreichend für den Kurzzeitvermietungsbetrieb.

Für jede Villa oberhalb des Einstiegssegments einen Bali-Genehmigungsberater oder einen Anwalt für Baugenehmigungen beauftragen (das sind andere Rollen als der transaktionale notaris und der vertragsprüfende Anwalt). Die käuferseitige Genehmigungs-Due-Diligence für eine einzelne Villa liegt typischerweise bei IDR 15-50 Millionen (grob USD 1.000-3.000) und legt die strukturellen Themen offen, bevor Geld fließt.

Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die indonesische Baugenehmigungs-Regulierung verändert sich, die Praxis der Regierungsbezirke variiert, und jeder Einzelfall liegt anders. Für den konkreten Erwerb sind ein zugelassener indonesischer notaris und ein auf Bali erfahrener Anwalt für Baugenehmigungen einzubeziehen.

FAQ

Ist das IMB auf Bali 2026 noch gültig?

IMB-Zertifikate, die vor dem UU Cipta Kerja und der PP 16/2021 ausgestellt wurden, bleiben in der Regel für die ursprünglich erfassten Bauwerke gültig; der Zertifikatstyp wird für Neubauten nicht mehr ausgestellt. Jeder Neubau, jede Erweiterung oder Nutzungsänderung nach 2021 erfordert ein PBG, kein IMB. Eine Villa, die ein „gültiges IMB" beansprucht, aber nach 2021 errichtet oder erweitert wurde, hat ein Papierproblem, das nur über ein PBG zu lösen ist.

Worin unterscheiden sich PBG und SLF?

Das PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ist die vor Baubeginn ausgestellte Baugenehmigung, die bestätigt, dass das geplante Bauwerk die technischen Normen und das Zoning einhält. Das SLF (Sertifikat Laik Fungsi) wird nach Abschluss der Bauarbeiten ausgestellt und bescheinigt, dass das fertiggestellte Gebäude der PBG-Genehmigung entspricht und für die deklarierte Nutzung geeignet ist. PBG und SLF zusammen autorisieren ein Gebäude, rechtmäßig zu bestehen und betrieben zu werden.

Wie prüfe ich den PBG-Status einer Bali-Villa?

Die PBG-Referenznummer erfragen und im SIMBG-Portal (simbg.pu.go.id) nachschlagen, dem nationalen Gebäudemanagement-System. Die deklarierte Parzelle, die deklarierte Gebäudegröße und die deklarierte Nutzung mit dem abgleichen, was angeboten wird. Der notaris, der den Kauf abwickelt, zieht SIMBG-Datensätze routinemäßig als Teil der vorvertraglichen Due Diligence; unabhängig prüfen lässt sich das schon vor der Geldüberweisung.

Was passiert, wenn ich auf Bali eine Villa ohne PBG kaufe?

Eine Villa ohne PBG ist rechtlich ein nicht genehmigtes Bauwerk. Der Vollzug durch den Regierungsbezirk reicht von Verwaltungssanktionen (Verwarnung, angeordnete Korrektur, Neuberechnung der Abgabe) bis hin zu angeordnetem Abriss in schweren Fällen, gestützt auf die PP 16/2021 (Artikel 346) und das zugrunde liegende UU 28/2002. Über das Vollzugsrisiko hinaus beeinflusst das Fehlen von PBG und nachfolgendem SLF den Wiederverkaufswert, weil der Genehmigungsberater des Folgekäufers die Lücke aufzeigt und den Zweitmarktpreis erheblich drückt.

Wie lange dauert die PBG-Erteilung auf Bali?

Die gesetzliche Frist nach PP 16/2021 beträgt 28 Arbeitstage ab vollständigem Antrag; die Bali-Praxis entspricht der Vorgabe selten. Praktiker in Badung und Gianyar berichten regelmäßig von 4 bis 9 Monaten ab einer sauberen SIMBG-Einreichung bis zum PBG in der Hand, mit Badung als langsamstem Bezirk nach dem Moratorium von 2024. Off-plan-Bauträger, die 28 Tage zitieren, zitieren das Gesetz, nicht die Realität des Regierungsbezirks; „PBG in Bearbeitung" ohne eingereichte SIMBG-Referenznummer heißt, dass der Antrag tatsächlich nicht gestellt wurde.

Brauche ich ein PBG, wenn ich eine fertige Villa von einem Voreigentümer kaufe?

Das PBG (oder das IMB von vor 2021) und das SLF des bestehenden Bauwerks sind als Teil der Titel-Due-Diligence zu prüfen. Die Übertragung selbst erfordert kein neues PBG, aber wenn der Voreigentümer das Gebäude nach 2021 ohne PBG erweitert oder verändert hat, erbt der Käufer das Papierproblem. Der notaris prüft das Grundstückszertifikat; für die SIMBG-Seite ist ein separater Genehmigungsberater zu beauftragen.

Kann eine von einer PT PMA gehaltene Villa das PBG überspringen?

Nein. Das PBG ist eine Baugenehmigung, die am Bauwerk hängt, nicht am titelhaltenden Rechtsträger. Eine von einer PT PMA unter Hak Guna Bangunan gehaltene Villa braucht das PBG vor Baubeginn und das SLF nach Abschluss genauso wie eine in Staatsbürgerhand oder per leasehold gehaltene Villa. Die PT PMA-Struktur bestimmt, wer den Grund halten und das Geschäft betreiben darf; sie ändert die Baugenehmigungs-Anforderung nicht.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investmentimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus rund 5.300 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya-CRM protokolliert wurden, ergänzt durch Beobachtungen aus erster Hand unseres Bali-Teams.

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