La tranche d'appartements sous 150 000 dollars représente le plus petit ticket institutionnel rental-operator de Bali. Notre base recense 38 projets primaires actifs avec des lots dans cette fourchette : du studio compact à 77 000 dollars jusqu'au plafond de 149 000 dollars. Le prix médian au lot ressort à 131 900 dollars.
Ce que recouvre la tranche
Sous 150 000 dollars, le produit est hautement standardisé : studios compacts de 25 à 40 m² aux finitions modestes, appartements 1 chambre de 40 à 60 m² dans des immeubles gérés par opérateur hôtelier, avec parfois des formats co-living ou résidences services. Les configurations sont conçues pour le modèle de location courte durée — fonctions de propriétaire-occupant réduites au minimum (pas de rangement, pas de bureau, pas de cuisine familiale) en échange d'un rendement locatif maximal par dollar investi.
Où se situent les appartements sous 150 000 dollars
Répartition régionale :
- Appartements à Canggu — le cluster dominant. Les immeubles gérés par opérateur hôtelier à Pererenan et Batu Bolong font la différence. La concentration en zone rose soutient la location journalière STR.
- Appartements au Bukit — deuxième cluster. Studios de résidence de marque à Nusa Dua, quelques produits gérés par opérateur à Ungasan.
- Appartements à Ubud — part plus restreinte. Résidences services autour du centre, ciblant la longue durée plutôt que la location journalière.
- Tabanan, Seminyak — contributions mineures.
Économie de l'opérateur sur cette tranche
Presque chaque appartement dans cette fourchette est assorti d'un contrat d'opérateur — à bien assimiler avant de s'engager :
- Lock-in opérateur — minimum 3 à 5 ans typiquement, certains projets à durée permanente
- Partage de revenus — généralement 20 à 40 % pour l'opérateur
- Hypothèses d'occupation — les projets publient fréquemment des pro-forma à 65–80 % d'occupation ; la donnée réelle doit être vérifiée indépendamment sur des immeubles comparables
- Mécanique de sortie — revendre en cours de bail exige parfois un rachat opérateur ou un accord de sortie de pool, source de frictions
- Charges hors partage de revenus — frais de service mensuels, fonds de réserve, redevances de marque peuvent cumulativement réduire le rendement net de façon significative
L'équation joue en faveur des acquéreurs recherchant un placement passif à ticket accessible ; elle est moins favorable aux opérateurs actifs, capables d'exploiter le même lot en direct et d'en capter l'intégralité du revenu.
Régime de propriété sur cette tranche
La répartition penche fortement vers le bail emphytéotique (environ 90 % ou plus). Les durées se concentrent à 25–30 ans, parfois étendues à 30–50 ans sur les produits gérés par opérateur hôtelier ayant sécurisé un master-lease plus long. Le freehold est rare à ce niveau de prix.
Profils d'acquéreurs sous 150 000 dollars
Trois archétypes dominent. Investisseurs de rendement passif — proches de la retraite, primo-acquéreurs à l'international — séduits par le faible ticket d'entrée et la simplicité de la gestion déléguée. Acheteurs de diversification de portefeuille cherchant une exposition à Bali au point d'entrée le plus bas. Acheteurs spéculatifs pariant sur la revalorisation en pré-livraison. Les acquéreurs occupants sont rares à ce niveau : les formats de lot ne se prêtent pas à l'usage personnel.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19