C'est à Batu Bolong que le Canggu moderne a pris forme. La bande centrale face à la plage, ancrée par son célèbre beach club et la grappe de spots de surf qui jalonnent la plage de Batu Bolong, est devenue le cœur commercial de Canggu entre 2015 et 2018, bien avant la vague de compounds de villas à Pererenan ou l'expansion familiale de Berawa. Aujourd'hui, Batu Bolong se loge entre ces deux sous-marchés : plus dense que la trame de villas de Pererenan, plus jeune que la cohorte scolaire de Berawa, et commercialement plus profond que l'un et l'autre.
Notre base recense 22 projets actifs sur le marché primaire, des prix allant de 125 000 $ à 5 000 000 $ — le plafond le plus élevé de Canggu — pour une médiane de 301 000 $. Le seuil de 125 000 $ est nettement supérieur à Pererenan (59 000 $) ou Berawa (36 000 $), car les studios compacts sont rares à Batu Bolong : l'offre se concentre sur des villas de moyenne à haute gamme.
La nature de Batu Bolong
Quatre facteurs structurent ce marché. D'abord la demande liée au surf : la vague située face à la plage attire toute l'année une clientèle de surfeurs qui alimente la location courte durée comme l'achat-résidence. Ensuite la densité : Batu Bolong est le sous-secteur le plus dense de Canggu, restaurants, beach clubs, studios de yoga et cafés s'y atteignent à pied. Troisièmement, la maturité du parc : les meilleurs lots ont été bâtis dès la première vague, si bien que l'offre primaire actuelle relève soit du redéveloppement de parcelles déjà détenues, soit de constructions neuves sur des lots secondaires plus éloignés du rivage. Enfin, des valeurs unitaires plus élevées : un marché mûr concentre le pipeline dans la fourchette haute moyenne.
Stock disponible
Trois typologies sont actives : villa (dominante), studio, appartement. Les villas affichent des configurations plus généreuses qu'à Pererenan : 2 à 4 chambres sur des lots de 150 à 300 m² constituent le format courant, à l'image de la maturité tarifaire du secteur.
La répartition par stade penche vers le livré : 13 livrés contre 9 en construction — la plus forte part de livré parmi les sous-secteurs de Canggu, miroir d'un cycle de développement plus précoce. C'est ici que la revente post-livraison mérite d'être considérée parallèlement au primaire.
Régime foncier et zonage
Distribution des régimes : 18 en bail emphytéotique seul, 3 en pleine propriété, 1 non renseigné. Les trois pleines propriétés se distinguent — une part légèrement supérieure à Pererenan, témoin d'une détention foncière mature.
Zonage : 6 jaune, 4 rose, 2 orange, 1 rouge, 9 non renseignés. Cette part élevée de zonages non renseignés tient à la maturité de Batu Bolong : sur les parcelles anciennes, le zonage n'a pas toujours été consigné de façon homogène durant le cycle de développement rapide de 2015-2020. L'acquéreur doit donc vérifier le zonage projet par projet ici plus qu'à Pererenan ou Berawa, où le pipeline récent présente des dossiers plus propres.
Profils acquéreurs à Batu Bolong
Batu Bolong séduit des acquéreurs déjà installés. Résidents de longue date à Canggu qui montent en gamme après un premier achat à Pererenan ou Berawa. Investisseurs-surfeurs australiens attirés spécifiquement par l'accès direct à la plage. Propriétaires de résidences secondaires européens et australiens visant la densité de vie plus que le rendement locatif pur.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19
Les prix reflètent les offres de promoteurs sur le marché primaire suivies par Anteya Research ; notre base couvre environ 60 à 70 % des projets actifs à Bali. Les annonces de revente après livraison peuvent différer.