Le pipeline d'appartements de Batu Bolong reste volontairement restreint : 4 projets actifs sur le marché primaire, avec des lots facturés de 189 000 $ au ticket compact à 576 000 $ dans la bande haute. Le lot médian s'établit à 299 000 $. L'offre se concentre dans des immeubles boutique-serviced le long de l'axe de Batu Bolong, positionnés pour une clientèle mixte d'opérateurs locatifs et de résidents occupants.
Pourquoi le pipeline reste restreint
L'histoire résidentielle de Batu Bolong, forte de plus de vingt ans, contraint tout développement d'appartements sur terrains vierges. La plupart des parcelles constructibles le long de la bande commerciale sont déjà occupées par des ensembles de villas, des restaurants ou des immeubles résidentiels de générations antérieures. Les nouveaux projets naissent donc de redéveloppements parcellaires, ce qui limite le volume du pipeline mais rehausse la qualité des finitions et le caractère architectural au-dessus de la norme équivalente ailleurs à Canggu.
Configuration typique
Entre 189 000 $ et 280 000 $ : studios compacts et petits T2 en immeubles boutique-serviced. Équipements partagés (piscine, coworking, salle de sport) standards.
Entre 280 000 $ et 450 000 $ : mainstream T2 de 50 à 70 m². Équipements d'immeuble substantiels, conception signée par architecte, balcons privatifs fréquents.
Entre 450 000 $ et 576 000 $ : bande haute, formats T2-T3 de 70 à 90 m² avec finitions premium. Certains projets de cette bande proposent un accès piéton à la plage de Batu Bolong ou à la rue commerçante.
Modèles opérateurs
Les immeubles d'appartements de Batu Bolong proposent généralement des montages opérateurs souples : auto-exploitation, gestion déléguée à un tiers, ou adhésion au pool locatif de l'immeuble. La démographie mixte du quartier soutient aussi bien l'exploitation Airbnb en tarif journalier (pour le produit en zone rose proche du tourisme) que les programmes longue durée à tarif mensuel.
Tenure et zonage
Bail emphytéotique dominant (~95 % et plus). Les durées de bail se concentrent autour des normes balinaises standards de 25 à 30 ans. La couverture zone rose est correcte sur la plupart du produit tourisme-proche. Les acquéreurs visant la location journalière Airbnb doivent vérifier la classification zone rose propre à chaque projet.
Qui achète
Pool d'acquéreurs mixte : investisseurs-opérateurs locatifs attirés par la proximité piétonne du commerce ; résidents longue durée et professionnels du télétravail qui achètent en résidence principale ou secondaire durable ; primo-accédants à Canggu cherchant une entrée accessible sur l'axe historique. Moins courants : les investisseurs purement rendement-portefeuille, qui préfèrent souvent les pipelines plus vastes et mieux intégrés côté opérateur de Berawa.
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Rédigé par Anteya Research · mis à jour le 2026-04-19