Le marché des appartements de Canggu répond à un usage plus étroit mais plus tranché que celui des villas. Quand les villas visent des profils d'acheteurs variés — opérateurs locatifs, propriétaires occupants, familles, résidences secondaires —, les appartements de Canggu se concentrent presque exclusivement sur le segment exploité par opérateur ou intégré à un hôtel. Le format est calibré pour un seul usage : la location courte durée, via le programme de gestion d'un opérateur ou via une exploitation Airbnb indépendante.
Notre base recense 23 programmes neufs actifs avec des appartements à Canggu. Les prix vont de 89 000 $ pour les studios compacts à 910 000 $ pour les T3 haut de gamme ; le prix médian par appartement ressort à 259 000 $. Les surfaces sont généralement réduites — de 25 à 60 m² pour les studios et T1 qui dominent le segment.
Où se concentrent les appartements de Canggu
L'offre d'appartements se regroupe dans deux sous-secteurs :
- Pererenan — la plus importante offre d'appartements à Canggu. Les immeubles exploités par des hôtels y ont monté en puissance plus vite qu'ailleurs à Bali, portés par la disponibilité du foncier en zone rose et une économie de parcelle qui favorise la promotion d'immeubles intermédiaires plutôt que les lotissements de villas.
- Batu Bolong — deuxième cluster. Les bâtiments y sont généralement plus petits qu'à Pererenan, souvent des résidences de services orientées vers la clientèle surf.
À Berawa, l'offre d'appartements est quasi inexistante (marché familial dominé par les villas), tout comme à Seseh (produit balnéaire compact) et Umalas (tissu résidentiel en retrait de l'océan).
Configuration type
Les appartements de Canggu se déclinent surtout en studios et T1 de 25 à 60 m². Les T2 sont plus rares mais présents dans certains immeubles haut de gamme. L'extérieur privatif varie — balcons fréquents, piscines privées rares, les immeubles privilégiant les piscines partagées.
Les livraisons se répartissent à peu près également entre programmes en cours et biens déjà livrés. Les biens achevés sont disponibles pour prise de possession et exploitation immédiates.
Modèles d'exploitation
Contrairement aux villas, l'achat d'un appartement à Canggu s'accompagne fréquemment d'un contrat d'exploitation à bien comprendre avant de s'engager. Les points clés à vérifier, programme par programme :
- Le contrat d'opérateur est-il verrouillé sur plusieurs années, ou l'acquéreur peut-il exploiter lui-même dès la livraison ?
- Quelle est la quote-part de revenus conservée par l'opérateur ? La fourchette de marché se situe entre 20 et 40 % du brut ; au-delà, une diligence spécifique s'impose.
- Existe-t-il des clauses de revenu garanti ? Si oui, il faut vérifier la solidité bilantielle du garant.
- L'immeuble est-il rattaché à une marque hôtelière ? Cette affiliation peut modifier le traitement fiscal et les conditions de sortie.
Les appartements assortis d'un droit d'exploitation indépendant existent dans l'offre de Canggu, mais restent minoritaires : les acheteurs souhaitant expressément éviter l'intégration à un opérateur doivent filtrer sur ce critère.
Régime foncier et zonage
Le régime foncier des appartements de Canggu suit celui de la région : bail emphytéotique dominant, avec quelques poches de pleine propriété via PT PMA dans certains immeubles haut de gamme. Les durées de bail se regroupent autour de 25 à 30 ans.
Zonage : les programmes d'appartements de Canggu penchent fortement vers la zone rose (usage touristique, location courte durée légale), car la rentabilité d'un immeuble d'appartements repose sur ce flux locatif. En zone jaune, ce type de produit est aujourd'hui rare.
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Par Anteya Research · Mis à jour le 19/04/2026