Здесь сосредоточена основная масса апартаментов Бали. В нашей базе — 49 активных проектов первичного рынка с юнитами в диапазоне $150 000–$300 000, что больше, чем сегмент до $150K и сегмент от $300K и выше. Медианная цена юнита — $205 920.
Что предлагает сегмент
В диапазоне $150K–$200K это апартаменты-однушки 50–80 м² в зданиях под управлением отельных операторов. Умеренный апгрейд по сравнению со студиями до $150K по отделке, площади и уровню инфраструктуры.
В диапазоне $200K–$300K — апартаменты с 1–2 спальнями, иногда с собственными балконами или небольшим открытым пространством. Площадь юнитов — 60–100 м². Инфраструктура здания (общий бассейн, спортзал, коворкинги) становится заметно более насыщенной, чем в начальном сегменте.
Региональная концентрация
- Апартаменты в Чангу — крупнейший кластер. Ядро — отельные здания в Переренане и Бату-Болонге. Зона Pink разрешает посуточную аренду.
- Апартаменты в Буките — средний сегмент брендированных резиденций в Нуса-Дуа и отельный продукт среднего уровня в Унгасане.
- Убуд и Табанан формируют меньшие доли предложения.
Операторские модели и гибкость в сегменте
Операторские схемы в $150K–$300K заметно разнообразнее, чем в сегменте до $150K:
- В части проектов (особенно в Чангу) действительно возможно независимое управление — собственник сам сдаёт юнит, привлекает стороннего управляющего или входит в программу здания по желанию
- Отельный фонд в Нуса-Дуа, как правило, предусматривает многолетнюю привязку к оператору
- Брендированные резиденции на верхней границе сегмента ($250K–$300K) часто требуют участия в бренд-аффилиации
Покупателям, которым важна операционная гибкость, имеет смысл целенаправленно фильтровать объекты с условием «независимого управления» — таких в сегменте меньшинство, но они есть.
Структура владения
Преобладает лизхолд (около 85%). Отдельные фрихолд-варианты через PT PMA встречаются в верхней части сегмента — как правило, в брендированных резиденциях Нуса-Дуа или в премиальных зданиях Чангу. Сроки аренды — стандартные 25–30 лет.
Кто покупает в диапазоне $150K–$300K
Состав покупателей разнообразнее, чем в сегменте до $150K. Арендные инвесторы — как активные операторы, так и сторонники пассивного дохода — делят этот сегмент. Digital-nomad и удалёнщики выбирают однокомнатные юниты как основное или долгосрочное второе жильё. Новички бренда Бали ищут средний вход без обязательств уровня виллы. Покупатели брендированных резиденций ориентируются на отельный продукт среднего класса для личного пользования.
В сегменте $150K–$300K операционный выбор шире, чем в начальном, а форматы юнитов (1–2 спальни, 60–100 м²) позволяют хотя бы частично использовать жильё лично параллельно с арендой. Именно эта двойная функциональность объясняет, почему сегмент привлекает и чисто инвестиционных, и гибридных покупателей, в отличие от сегмента до $150K, который обслуживает почти исключительно пассивных инвесторов. При выборе стоит взвешивать компромисс по гибкости оператора: модели с общим пулом и независимым управлением дают существенно разные чистые доходности в зависимости от качества управления и заполняемости.
Связанные подборки
- Апартаменты на Бали
- Апартаменты до $150K — начальный сегмент
- Апартаменты $300K–$500K — верхний сегмент
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 19.04.2026