1-спальные апартаменты и студии возле Suluban

Сравнить юниты по документам, а не по средней цене проекта

У студии 50 м² указана одна ванная комната и нет частного бассейна. У варианта 57,39 м² бассейн есть, у апартаментов 60 м² — нет. Для всех трёх записана выделенная парковка. Поэтому площадь сама по себе не определяет ценность: нужны этаж, ориентация, вид, балкон, комплектация и права на внешние зоны.

Один номер юнита должен повторяться в бронировании, договоре, планах, спецификации, графике платежей и акте передачи. В презентации есть общий диапазон помещений 23–120 м², но он не заменяет площадь выбранного апартамента. Отдельно уточните, входят ли в метраж стены, балкон или терраса.

Локация: проверить адрес в Сулубане от реального въезда

В базе указан адрес 53MQ+6RX, Пекату, округ Бадунг, Бали, координаты — примерно -8,816887, 115,089620. Это Сулубан в районе Улувату на полуострове Букит. Uluwatu Beach отмечен примерно в 260 м. До THE MANSION of the Uluwatu Estate около 50 м, до Teja Uluwatu — 150 м, Sundara Sunset Uluwatu — 180 м, The Istana — 240 м, Reform+ Pilates Uluwatu — 250 м.

Эти расстояния помогают сориентироваться, но не доказывают удобство пешего маршрута. На месте проверьте уклон, лестницы и доступ к скале, ширину дороги, освещение, водоотвод, въезд на парковку и точку посадки в такси. Указанные в проекте пять минут до Padang Padang Beach и семь минут до Bingin Beach зависят от трафика и времени суток.

Сравнивать апартаменты в Улувату и другие объекты в Улувату лучше по реальному подъезду. Для недвижимости на скале важны солёный воздух, ветер, ливневый сток, безопасность пешеходов и доступ сервисных машин.

Разобрать гостиничное управление и все удержания

В материалах перечислены два общих бассейна, ресторан, бар, кинотеатр на крыше, спортзал, спа, зал для йоги, детская зона, подземная парковка, охрана, ресепшен, уборка и смена белья. В базе также подтверждены ресторан, бар, rooftop, бассейн, коворкинг, кинотеатр, безопасность, прачечная и парковка.

Такая инфраструктура удобна для гостей, но требует постоянных расходов. Запросите договор управления, правила комплекса, годовой бюджет и формулу распределения затрат. Проверьте срок договора с оператором, возможность его замены, комиссию, отчётность, аудит, личное проживание владельца, обязательность арендного пула, ремонт мебели, страхование и резерв на крупные работы.

В презентации есть сценарии по загрузке, суточной ставке, росту цены и доходности. Это прогнозы, а не подтверждённый результат. Составьте собственную модель для конкретного юнита: несколько вариантов загрузки и ставки минус управление, площадки бронирования, налоги, коммунальные расходы, обслуживание, простой и обновление комплектации.

Связать leasehold, разрешения и приёмку

В карточке указан leasehold на 76 лет до 2102 года. Независимый индонезийский юрист и PPAT/нотариус должны проверить земельный сертификат, арендодателя, точные даты, переуступку, субаренду, наследование, допустимое использование, доступ к общим зонам, досрочное прекращение и споры. Материал Anteya о leasehold и freehold на Бали объясняет общую модель, но права покупателя задают документы выбранного юнита.

Презентация сообщает, что участок оформлен на индонезийскую компанию, имеется экологический документ, а PBG выдан в сентябре 2024 года. Запросите актуальные копии и сверьте сертификат, участок, юридическое лицо, утверждённые планы и договор. Платежи за строительство привязывайте к измеримым этапам и независимой инспекции. На приёмке проверьте гидроизоляцию, водоотвод, окна, кондиционеры, горячую воду, электрику, интернет, бассейн и пожарную безопасность; порядок устранения дефектов закрепите письменно.

Может ли иностранец получить эти апартаменты в собственность?

В карточке указан leasehold, а не прямой freehold. Допустимая структура и реальные права зависят от покупателя и проверенных индонезийских документов.

Можно ли считать объект жильём у пляжа?

Uluwatu Beach отмечен примерно в 260 м, а в проекте есть ориентир 200 м до пляжа. Пройдите публичный маршрут сами: рельеф скалы и точки доступа могут заметно менять расстояние.

Подходит ли заявленная доходность для расчёта покупки?

Только как сценарий продавца. Пересчитайте её по цене выбранного юнита, действующему договору управления, полному списку расходов и консервативной загрузке.

Anteya представляет покупателей недвижимости и может получить комиссию после завершения сделки. Доступность, ход строительства, договоры и расходы могут меняться; перед покупкой запросите актуальные документы и независимую юридическую, налоговую и техническую проверку.