Сулубан занимает отрезок скалы сразу севернее храма Улувату — западную оконечность Букита, с опорой на сёрф-брейк Single Fin и пляжный выход „Blue Point“ внизу. Физический каркас района крошечный: узкое скальное плато с ограниченными под застройку участками между заповедной зоной храма к югу и жилой зоной Паданг-Паданга к северу.
Наш датасет отслеживает здесь 4 активных проекта первичного рынка — самый маленький пайплайн среди суб-рынков Улувату. Цены идут от $159 000 до $649 000, медиана $389 000.
Почему у Сулубана маленький пайплайн
Масштаб первичного рынка здесь ограничен тремя структурными факторами. Первый — охраняемая береговая линия: отрезок рядом с храмом Улувату частично относится к культурно-заповедным землям, где застройка ограничена. Второй — узкое плато: полоса под застройку между храмовой территорией и жилой зоной Паданг-Паданга географически мала, заметно меньше, чем широкая скальная терраса Бингина или плато Нунгалана. Третий — премиальные цены на доступные участки: дефицит поднял стоимость земли за квадратный метр до уровня, при котором экономика проекта работает лишь на верхнем сегменте или в бутиковом формате.
Инвентарь
Три типа юнитов: вилла, студия, апартамент. Доминирующий виллальный микс смещён в сторону премиального продукта с учётом высокой стоимости земли. Апартаменты сосредоточены в небольшом здании под гостиничным управлением; студии присутствуют в одном компактном проекте, ориентированном на сёрф-аренду.
Сроки готовности: 3 в строительстве, 1 завершён — стандартное распределение для молодого балийского пайплайна.
Право и зонирование
Структура прав: 4 проекта только с лизхолдом. Чистого фрихолда в первичном пайплайне Сулубана нет. Сроки аренды группируются в диапазоне 25–30 лет, механизмы продления обсуждаются при покупке.
Зонирование: 3 Pink (туризм, посуточная аренда легальна), 1 без записи. Доля Pink пропорционально высока (75%) и поддерживает посуточные стратегии для проектов с такой классификацией.
Кто покупает в Сулубане
Профиль покупателя уже, чем у соседних Бингина или Паданг-Паданга. Премиальные арендные операторы, работающие с виллами верхнего сегмента по премиальным сёрф-ставкам, занимают заметную долю. Покупатели лайфстайл-сценария рядом с храмом — состоятельные клиенты, покупающие второй дом из-за культовой локации Сулубана — дают большую часть высокоценовых сделок. Арендные операторы начального уровня здесь редки: лучшую юнит-экономику они обычно находят в Нунгалане, Бингине или Паданг-Паданге, где инвентаря больше в диапазоне входа $150–300K.
Связанные запросы
- Обзор зоны Улувату
- Паданг-Паданг — ближайший сосед к северу
- Бингин — более крупный пайплайн восточнее
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 2026-04-19