Suluban nimmt den Klippenabschnitt unmittelbar nördlich des Uluwatu-Tempels ein — den westlichsten Punkt der Bukit-Halbinsel, geprägt durch den Single-Fin-Break und den Strandabgang „Blue Point“ darunter. Die physische Grundfläche ist winzig: ein schmales Klippenplateau mit begrenzten bebaubaren Parzellen zwischen dem Tempelareal im Süden und der Wohnzone Padang Padang im Norden.
Unser Datensatz erfasst in Suluban 4 aktive Erstmarktprojekte — die kleinste Pipeline aller Uluwatu-Teilmärkte. Die Preise reichen von 159.000 $ bis 649.000 $, der Median liegt bei 389.000 $.
Warum Sulubans Pipeline klein bleibt
Drei strukturelle Restriktionen begrenzen den Erstmarktmaßstab. Erstens eine geschützte Küste: Der Abschnitt neben dem Uluwatu-Tempel gehört teilweise zu kulturell reserviertem Land, auf dem Bebauung eingeschränkt ist. Zweitens ein schmales Plateau: Der bebaubare Klippenstreifen zwischen Tempelgelände und Wohnzone Padang Padang ist geografisch klein — deutlich weniger entwicklungsfähig als Bingins breite Klippenterrasse oder das größere Plateau Nunggalans. Drittens Premiumpreise auf den verfügbaren Parzellen: Die Knappheit hat die Bodenkosten pro Quadratmeter auf ein Niveau getrieben, das die Projektökonomie auf Hochpreisprodukte oder Boutique-Formate begrenzt.
Bestand
Drei Objekttypen: Villa, Studio, Apartment. Der villendominierte Mix tendiert angesichts der hohen Landkosten zum Premiumprodukt. Apartments konzentrieren sich in einem kleinen hotelgemanagten Gebäude; Studios erscheinen in einem kompakten Projekt mit Ausrichtung auf den Surf-Mietmarkt.
Fertigstellungsstand: 3 im Bau, 1 fertiggestellt — ein typischer Mix für eine jüngere Bali-Pipeline.
Rechtsform und Zonierung
Rechtsformenverteilung: 4 reine Leasehold-Projekte. Reines Freehold fehlt in Sulubans Erstmarkt-Pipeline. Die Pachtlaufzeiten bündeln sich bei 25 bis 30 Jahren, Verlängerungsmechanismen werden beim Kauf verhandelt.
Zonierung: 3 Pink (Tourismus, Kurzzeitvermietung zulässig), 1 ohne Eintrag. Der Pink-Anteil ist anteilig hoch (75 Prozent) — er stützt Tagesmietstrategien für die entsprechend klassifizierten Projekte.
Wer in Suluban kauft
Das Käuferprofil ist schmaler als in den benachbarten Gebieten Bingin oder Padang Padang. Premium-Mietbetreiber, die Villen im oberen Segment zu Surf-Premiumpreisen führen, stellen einen nennenswerten Anteil. Tempelnahe Lifestyle-Käufer — vermögende Zweitwohnsitzkäufer, angezogen von Sulubans ikonischer Lage — verantworten die meisten höherpreisigen Transaktionen. Einsteiger-Mietbetreiber sind selten; eine bessere Einzelprojektökonomie finden sie typischerweise in Nunggalan, Bingin oder Padang Padang, wo mehr Bestand im Einstiegsband von 150.000 bis 300.000 $ verfügbar ist.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19