Suluban occupe la portion de falaise immédiatement au nord du temple d'Uluwatu — l'extrémité ouest de la presqu'île du Bukit, ancrée par le break de Single Fin et l'accès plage « Blue Point » en contrebas. L'emprise physique est minuscule : un étroit plateau de falaise aux parcelles constructibles limitées, entre la réserve du temple au sud et la zone résidentielle de Padang Padang au nord.
Notre jeu de données recense à Suluban 4 projets actifs en primo-marché — le pipeline le plus restreint de tous les sous-marchés d'Uluwatu. Les prix s'échelonnent de 159 000 $ à 649 000 $ pour une médiane de 389 000 $.
Pourquoi le pipeline de Suluban est restreint
Trois contraintes structurelles limitent l'échelle du primo-marché. Première : un littoral protégé. La bande adjacente au temple d'Uluwatu relève en partie de terres de réserve culturelle où la construction est restreinte. Deuxième : un plateau étroit. La bande constructible en haut de falaise entre l'enceinte du temple et la zone résidentielle de Padang Padang est géographiquement exiguë — nettement moins urbanisable que la large terrasse de Bingin ou le plateau de Nunggalan. Troisième : un foncier premium sur le peu qui reste. La rareté a poussé le coût au mètre carré à un niveau qui cantonne l'économie des projets au haut de gamme ou au format boutique.
Inventaire
Trois typologies : villa, studio, appartement. Le mix dominé par la villa tire vers le premium, compte tenu de l'arithmétique foncière. L'offre d'appartements se concentre dans un petit immeuble sous gestion hôtelière ; les studios apparaissent dans un projet compact ciblant le marché locatif surf.
Calendrier de livraison : 3 en chantier, 1 achevé — répartition standard pour un pipeline balinais récent.
Tenure et zonage
Répartition des droits : 4 projets strictement en bail emphytéotique (leasehold). Le freehold pur est absent du pipeline primo-marché de Suluban. Les durées de bail se concentrent entre 25 et 30 ans, avec des mécanismes d'extension négociés à l'achat.
Zonage : 3 Pink (tourisme, location courte durée légale), 1 non renseigné. La concentration Pink est proportionnellement élevée (75 %) — elle soutient les stratégies de location journalière pour les projets concernés.
Qui achète à Suluban
Le profil d'acquéreur est plus restreint que chez les voisins Bingin ou Padang Padang. Les opérateurs locatifs premium, exploitant des villas haut de gamme à tarifs surf premium, constituent une part significative. Les acheteurs lifestyle attirés par la proximité du temple — fortunés, en quête de résidence secondaire pour la localisation emblématique — concentrent la plupart des transactions dans le haut du marché. Les opérateurs locatifs d'entrée de gamme sont rares : leur équation économique est généralement meilleure à Nunggalan, Bingin ou Padang Padang, où le stock entre 150 000 et 300 000 $ est plus fourni.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19