Ungasan occupe le flanc oriental de la péninsule du Bukit — administrativement le village d'Ungasan, géographiquement la pente qui descend de la ligne de crête vers la plage de Melasti, en bord d'océan Indien. La topographie diffère radicalement de celle d'Uluwatu et de ses falaises : la pente douce autorise des parcelles plus vastes, des emprises au sol plus variées et un éventail de formats nettement plus large que sur la bande surf de la côte ouest.
Notre base recense 28 projets neufs actifs sur Ungasan. Les prix s'étirent de 75 000 $ pour le studio compact d'entrée à 2 500 000 $ pour les 3-4 chambres haut de gamme ; la médiane se situe à 235 000 $.
Zones internes à Ungasan
Le développement de la sous-région se concentre sur un seul pôle dominant :
- Melasti — 28 projets. L'unique cluster qui alimente le pipeline actuel d'Ungasan, baptisé d'après la plage en contrebas. Tout le neuf actif d'Ungasan s'y rattache aujourd'hui.
L'urbanisation future pourra ouvrir des zones secondaires à mesure que les parcelles intérieures se développeront, mais le pipeline d'Ungasan se confond aujourd'hui avec celui de Melasti.
Diversité des produits
Cinq formats sont représentés à Ungasan — la gamme la plus large du Bukit : villa, appartement, studio, penthouse, maison de ville. Cette diversité reflète l'attrait de la zone pour des profils variés : studios et appartements compacts pour les investisseurs en gestion locative, villas 2-3 chambres pour les résidents et petits opérateurs boutique, penthouses pour les acquisitions de résidence secondaire haut de gamme.
La villa demeure la classe dominante, le plus souvent 2-3 chambres avec piscine sur des parcelles de 100-200 m². Le segment penthouse est rare à Bali ; il se concentre sur quelques projets d'Ungasan qui exploitent le relief pour offrir des terrasses-belvédères surélevées.
Régime foncier et zonage
Répartition foncière : 21 projets en bail emphytéotique seul, 4 avec option de pleine propriété, 3 en pleine propriété stricte. Ces 3 projets en freehold pèsent réellement à Ungasan — proportionnellement plus qu'à Uluwatu sur la côte ouest, ce qui traduit une histoire de titres fonciers différente.
Zonage : 18 projets en zone Jaune (résidentielle, location courte durée en zone grise), 8 en Rose (touristique, courte durée légale), 2 en Orange. La majorité Jaune est le trait définissant d'Ungasan — contrairement à Uluwatu où la zone Rose domine, le calcul de la location à la nuitée demande ici une vérification projet par projet. Les acheteurs visant la courte durée doivent se concentrer sur les 8 projets en zone Rose ; les 18 projets en zone Jaune conviennent davantage aux opérateurs de longs séjours et aux propriétaires occupants.
Qui achète à Ungasan
Mix d'acheteurs plus diversifié qu'à Uluwatu. Européens et Australiens en quête de résidence secondaire, séduits par les vues de coteau et des parcelles plus généreuses qu'au sommet des falaises. Opérateurs de location longue durée qui ciblent l'audience croisée wellness et surf au tarif mensuel. Cohorte plus restreinte mais bien présente d'investisseurs en location courte durée, strictement positionnés en zone Rose.
Recherches associées
- Vue d'ensemble du Bukit — contexte complet de la péninsule
- Zone Melasti — micro-zone précise au sein d'Ungasan
- Sous-région d'Uluwatu — cluster des falaises de la côte ouest
- Sous-région de Kutuh — voisine de la plage de Pandawa
Rédigé par Anteya Research · mis à jour le 19.04.2026