Ungasan désigne le sous-secteur de la falaise sud du Bukit, distinct du cluster surf d'Uluwatu à l'ouest, avec un caractère plus resort de luxe et un pipeline concentré de villas premium. Notre base recense 22 projets de villas actifs sur le marché primaire, avec des prix unitaires de 127 000 $ pour l'entrée compacte à 2 500 000 $ au sommet premium. Prix médian par villa : 307 621 $.
Ce qui définit le sous-secteur d'Ungasan
Le caractère d'Ungasan reflète son histoire d'ancrage hôtelier. Le secteur abrite plusieurs resorts emblématiques de falaise de Bali, qui donnent le ton au pipeline environnant : plus proche du registre resort de luxe que du caractère village de surf du cluster Uluwatu. Le positionnement en falaise est déterminant : une grande partie de l'inventaire est sur ou près de la ligne de falaise de Melasti Beach, avec vues océan directes et accès à la plage à pied ou en quelques minutes en voiture. L'économie foncière autorise des parcelles plus larges qu'au cœur d'Uluwatu, ce qui donne aux villas un caractère de compound à ticket équivalent.
Découpage en micro-zones
- Melasti — principal sous-secteur d'Ungasan, ancré sur la plage de Melasti. Concentration de villas en falaise dans un environnement resort. 22 projets actuels dans notre base.
- Green Bowl — petite poche côtière à l'ouest de Melasti, orientée autour du spot de surf Green Bowl. Inventaire primaire actuel limité.
À ce jour, le pipeline de villas du parapluie Ungasan dans notre base se concentre quasi exclusivement sur le sous-secteur de Melasti.
Configuration type sur Ungasan
Entre 127 000 $ et 250 000 $ : produit d'entrée 1–2 chambres compact — parcelles intérieures plutôt que positions premium en falaise.
Entre 250 000 $ et 600 000 $ : segment courant de 2–3 chambres avec piscine privée. Orientation mixte exploitant locatif et propriétaire-occupant.
Entre 600 000 $ et 1,2 M$ : haut de gamme 3 chambres en compound avec piscines plus larges et finitions premium. Souvent à distance de marche de Melasti Beach ou avec vues directes en falaise.
Entre 1,2 M$ et 2,5 M$ : produit phare premium — compounds signés par des architectes, prestations ultra-premium, position en bord de falaise ou contiguë au littoral.
Régime foncier et zonage
Le bail emphytéotique domine (~95%+) sur l'ensemble de l'inventaire d'Ungasan. Les durées s'alignent sur les standards balinais de 25–30 ans, avec extensions enregistrées au moment de l'achat. La zone rose touristique couvre la quasi-totalité du produit proche des flux touristiques, ce qui soutient l'économie quotidienne en location courte durée centrale dans la thèse d'investissement opérateur d'Ungasan.
Qui achète sur Ungasan
Investisseurs-opérateurs locatifs de luxe exploitant des Airbnb et formats mensuels premium sur des villas en falaise. Familles propriétaires-occupantes attirées par l'infrastructure resort et les vues océan directes. Investisseurs portefeuille premium ciblant spécifiquement le caractère falaise d'Ungasan, par opposition au registre village de surf d'Uluwatu. Acheteurs institutionnels asiatiques et européens actifs dans le pipeline premium au-dessus de 1 M$.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19