Унгасан — отдельный субрегион утёсного южного берега Букита, который соседствует с серф-кластером Улувату на западе, но отличается курортно-люксовым характером и плотным портфелем премиум-вилл. В нашей базе по «зонтику» Унгасана — 22 действующих проекта первичного рынка с ценами от $127 000 за компактный вход до $2 500 000 в верхнем сегменте. Медианная стоимость виллы — $307 621.
Что определяет субрегион Унгасан
Облик Унгасана задан историей люксовой гостиничной застройки. Здесь расположены несколько флагманских утёсных курортов Бали, и они задают тон окружающему виллному пайплайну: ближе к курортной эстетике, чем серф-деревенский характер кластера Улувату. Утёсное расположение — ключевой признак субрегиона: значительная часть инвентаря стоит на или у скальной линии пляжа Меласти, с прямыми океанскими видами и пешим или коротким автоподъездом к воде. Земельная экономика допускает большие участки, чем в ядре Улувату, поэтому виллы Унгасана при сопоставимом чеке выглядят масштабнее.
Деление на микрорайоны
- Меласти — основной субрайон Унгасана с опорой на пляж Меласти. Концентрация утёсных вилл с курортным окружением. 22 текущих проекта в нашей базе.
- Грин-Боул — компактный прибрежный карман западнее Меласти, ориентированный на одноимённый серф-брейк. Текущий первичный инвентарь ограничен.
На сегодня виллный пайплайн «зонтика» Унгасана в нашей базе сосредоточен почти полностью в субрайоне Меласти.
Типовая конфигурация по Унгасану
В диапазоне $127 000–$250 000 представлены компактные виллы 1–2 спален начального уровня — обычно на внутренних участках, а не на премиальных утёсных позициях.
В $250 000–$600 000 — массовый сегмент 2–3-спальных вилл с собственными бассейнами. Смешанная ориентация: операторская аренда и самозаселение.
В $600 000–$1,2 млн — верхний диапазон 3-спальных компаунд-вилл с увеличенными бассейнами и премиальной отделкой. Часто с пешим доступом к Меласти-Бич или прямыми утёсными видами.
В $1,2–2,5 млн — премиальный флагманский продукт: компаунды с авторской архитектурой, ультра-премиальные спецификации, прямой утёсный вид или соседство с пляжной линией.
Право и зонирование
По всему виллному инвентарю Унгасана доминирует лизхолд (~95%+). Сроки аренды — типичные для Бали 25–30 лет с продлениями, оформляемыми на сделке. «Розовая» туристическая зона покрывает практически весь продукт у туристических потоков, что поддерживает экономику посуточной аренды, лежащую в основе значительной части операторского инвестиционного тезиса по Унгасану.
Кто покупает в Унгасане
Люксовые арендные операторы запускают на утёсных виллах премиальные Airbnb и продукты с месячным тарифом. Семьи-резиденты ценят курортную инфраструктуру и прямые океанские виды. Портфельные инвесторы премиум-сегмента целенаправленно выбирают утёсный характер Унгасана вместо серф-эстетики Улувату. Институциональные покупатели из Азии и Европы активны в премиальном пайплайне выше $1 млн.
Похожие запросы
- Виллы в Меласти
- Виллы в Улувату
- Виллы на Буките
- Обзор Букита
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 2026-04-19