Унгасан занимает восточный фланг балийского полуострова Букит — административно это деревня Унгасан, географически — склон, спускающийся от гребня к пляжу Меласти у Индийского океана. Топография принципиально отличается от обрывистого Улувату: пологий уклон допускает более крупные участки, разнообразные пятна застройки и более широкий набор форматов жилья, чем серфовая полоса западного побережья.
В нашей базе по Унгасану — 28 действующих проектов первичного рынка. Цены — от $75 000 за компактную студию до $2 500 000 за топовые форматы 3-4 BR; медиана — $235 000.
Локации внутри Унгасана
Застройка субрегиона сосредоточена в одном доминирующем кластере:
- Меласти — 28 проектов. Единственный кластер, формирующий текущий пайплайн Унгасана; назван по пляжу у подножия склона. Весь первичный объём Унгасана сегодня привязан именно к этой зоне.
В будущем по мере освоения участков вглубь могут открыться вторичные локации, но сегодня пайплайн Унгасана — это фактически пайплайн Меласти.
Разнообразие форматов
В Унгасане сегодня представлены пять типов жилья — самый широкий набор на Буките: вилла, апартамент, студия, пентхаус, таунхаус. Такое разнообразие отражает интерес к локации со стороны разных категорий покупателей: компактные студии и апартаменты — для инвесторов под арендный оператор, виллы 2-3 BR — для собственников и небольших операторов, пентхаусы — для покупки второго дома в верхнем сегменте.
Доминирующий класс — вилла, как правило 2-3 BR с бассейном на участке 100-200 м². Сегмент пентхаусов нетипичен для Бали и сосредоточен в нескольких проектах Унгасана, использующих рельеф склона для приподнятых видовых террас.
Право и зонирование
Распределение по форме владения: 21 проект — только лизхолд, 4 — со схемами с опцией фрихолда, 3 — чистый фрихолд. Доля чистого фрихолда из 3 проектов для Унгасана значима — пропорционально выше, чем на западной полосе Улувату, и отражает иную историю землеотвода.
Зонирование: 18 проектов в жёлтой зоне (жилая, посуточная аренда — серая зона), 8 в розовой (туристическая, посуточная разрешена), 2 в оранжевой. Преобладание жёлтой зоны — определяющая черта Унгасана: в отличие от Улувату с его доминантой розовой зоны, экономика суточной аренды здесь требует поектной верификации. Покупателям, ориентированным на суточный STR, имеет смысл сосредоточиться именно на 8 проектах розовой зоны; 18 проектов жёлтой зоны подходят операторам долгосрочной аренды и покупателям для собственного проживания.
Кто покупает в Унгасане
Профиль покупателя шире и разнообразнее, чем в Улувату. Европейцы и австралийцы покупают второй дом, выбирая видовой склон и более просторные участки, чем у обрывов. Операторы долгосрочной аренды работают с месячными ставками для пересечения wellness- и сёрф-аудитории. Присутствует и небольшая, но устойчивая когорта инвесторов в суточный STR — строго в розовой зоне.
Связанные подборки
- Обзор полуострова Букит — общий контекст полуострова
- Меласти — конкретная микролокация внутри Унгасана
- Субрегион Улувату — кластер обрывов западного побережья
- Субрегион Кутух — сосед пляжа Пандава
Подготовлено Anteya Research · обновлено 19.04.2026