Ungasan ist die Klippen-Subregion an der Südküste des Bukit – abgegrenzt vom westlich gelegenen Surf-Cluster Uluwatu, mit ausgeprägterem Luxusresort-Charakter und konzentrierter Premium-Villen-Pipeline. 22 aktive Erstmarkt-Villenprojekte unter dem Ungasan-Schirm, mit Stückpreisen ab 127.000 $ im kompakten Einstieg bis 2.500.000 $ in der Premium-Spitze. Medianer Villenpreis: 307.621 $.
Was die Subregion Ungasan prägt
Der Charakter Ungasans spiegelt seine Hospitality-Geschichte wider. Hier liegen mehrere der wichtigsten Klippenresorts Balis; sie geben den Ton für die umliegende Villen-Pipeline vor – stärker am Luxusresort orientiert als der Surfdorf-Charakter des Uluwatu-Clusters. Die Klippenlage ist prägend: ein großer Teil des Bestands liegt direkt an oder nahe der Klippenlinie von Melasti Beach, mit direktem Ozeanblick und Strandzugang zu Fuß oder in kurzer Fahrzeit. Die Bodenökonomie erlaubt größere Grundstücke als im Uluwatu-Kern, sodass Ungasan-Villen bei vergleichbarem Ticket einen ausgeprägteren Compound-Charakter zeigen.
Aufteilung in Mikrolagen
- Melasti – die zentrale Sub-Lage Ungasans, an Melasti Beach verankert. Klippenvillen-Konzentration mit resortnaher Positionierung. 22 aktuelle Projekte in unserer Datenbasis.
- Green Bowl – kleinere Küstentasche westlich von Melasti, am gleichnamigen Surfbreak ausgerichtet. Begrenzter aktueller Erstmarkt-Bestand.
Die Villen-Pipeline des Ungasan-Schirms in unserer Datenbasis konzentriert sich derzeit nahezu vollständig auf die Sub-Lage Melasti.
Typische Konfiguration in Ungasan
Zwischen 127.000 $ und 250.000 $: kompaktes Einstiegsprodukt mit 1–2 Schlafzimmern – meist Innenparzellen, nicht Premium-Klippenlagen.
Zwischen 250.000 $ und 600.000 $: Mainstream mit 2–3 Schlafzimmern und Privatpool. Gemischte Ausrichtung auf Vermietungsbetrieb und Eigennutzung.
Zwischen 600.000 $ und 1,2 Mio. $: oberer Bereich mit 3-Schlafzimmer-Compound-Villen, größeren Pools und Premium-Ausstattung. Häufig mit Fußdistanz zu Melasti Beach oder direktem Klippenblick.
Zwischen 1,2 Mio. $ und 2,5 Mio. $: Premium-Flaggschiffprodukt – architektensignierte Compounds, ultrapremiale Ausstattung, direkte Klippen- oder strandnahe Lage.
Eigentumsform und Zonierung
Über den gesamten Villenbestand Ungasans dominiert der Pachtbesitz (~95%+). Pachtlaufzeiten orientieren sich an der balinesischen Norm von 25–30 Jahren, mit beim Kauf eingetragenen Verlängerungen. Die rosa Tourismuszone deckt nahezu das gesamte touristisch ausgerichtete Produkt ab und stützt die Tagessatz-Ökonomie der Kurzzeitvermietung, die für die operatorgetriebene Investmentthese in Ungasan zentral ist.
Wer in Ungasan kauft
Luxus-Vermietungsoperatoren betreiben premium positionierte Airbnb- und Monatsmietangebote in Klippenvillen. Eigennutzende Familien suchen die resortnahe Lifestyle-Infrastruktur und den direkten Ozeanblick. Premium-Portfolioinvestoren wählen gezielt den Klippencharakter Ungasans gegenüber der Surfdorf-Anmutung Uluwatus. Institutionelle asiatische und europäische Käufer sind in der Premium-Pipeline ab 1 Mio. $ aktiv.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19