Das Bukit-Villensegment unter 500.000 $ bildet den größten regionalen Villencluster Balis: Aktuell liegen 85 Primärmarktprojekte in dieser Preisspanne. Das Angebot reicht von kompakten 1-Schlafzimmer-Villen am Einstieg bis zu 3-Schlafzimmer-Villen im oberen Band und verteilt sich auf sämtliche eigenständigen Teilmärkte des Bukit.
Was das Band liefert
Von 85.000 $ bis 200.000 $: kompakte 1-Schlafzimmer-Villen auf kleinen Grundstücken (50–100 m² Land), häufig in Compounds mit Gemeinschaftspool. Schwerpunkt in Ungasan/Melasti, im Einstiegssegment Bingin sowie im kompakten Nunggalan.
Von 200.000 $ bis 350.000 $: Hauptband der 2-Schlafzimmer-Villen. Privatpools, 100–140 m² Bauvolumen auf Parzellen zu 80–150 m². Ein Großteil des Mietbetreiber-Produkts im Uluwatu-Cluster konzentriert sich hier.
Von 350.000 $ bis 500.000 $: 2- bis 3-Schlafzimmer-Villen mit größeren Grundstücken und gehobener Ausstattung. Premium-Lagen in Uluwatu an der Klippenkante, Hanglagen in Melasti mit Sichtkorridoren, Einstiegsvillen als Markenresidenzen in Nusa Dua.
Wo im Bukit
Der Villenbestand unter 500.000 $ verteilt sich auf die Teilgebiete wie folgt:
- Uluwatu-Cluster — Bingin, Padang Padang, Nunggalan. Ausschließlich Villenpipeline, Pink-Zone dominiert.
- Ungasan / Melasti — Hangvillen, breiteres Formatspektrum.
- Pandawa / Kutuh — in die Klippe geschnittenes Strandgebiet, Premiumangebot am oberen Rand des Bandes.
- Nusa Dua — Einstiegsvillen als Markenresidenzen.
- Jimbaran und Balangan — kleinere, aber vorhandene Pipelines.
Eigentumsform und Zonierung
Leasehold-dominiert (~85–90 %). Freehold-Nischen finden sich in Jimbaran und in ausgewählten Beständen Ungasans. Pachtlaufzeiten orientieren sich an Bukit-Normen von 25–33 Jahren, mit vorab hinterlegten Verlängerungen.
Die Zonierung variiert deutlich je Teilgebiet: Im Uluwatu-Cluster überwiegt Pink, in Ungasan/Melasti überwiegt Yellow. Käufer mit Fokus auf Tagesmiete sollten gezielt nach Pink-Zone filtern. Eigennutzer und Langzeitmieter haben in beiden Zonen mehr Spielraum.
Käufer in diesem Band
Einsteiger unter den Mietbetreibern mit Fokus auf die Pink-Zone in Uluwatu. Mittlere Betreiber mit Ausrichtung auf Hangvillen in Melasti oder Pandawa. Zweitwohnsitz-Eigennutzer im Segment 300–500 Tsd. $. Anleger auf passive Rendite in Markenresidenzen in Nusa Dua. Das vielfältige Nachfrageprofil spiegelt die Vielfalt der Bukit-Teilmärkte — das Produkt ist weniger einheitlich als im dichten Küstenstreifen Canggus.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19