Nunggalan se situe au sud de Bingin, sur la côte sud du Bukit — géographiquement plus éloigné du temple d'Uluwatu et de l'axe commerçant, plus proche de la pointe méridionale de la presqu'île. La zone est restée essentiellement vierge jusqu'en 2021–2022 ; notre jeu de données y recense aujourd'hui 13 projets actifs en primo-marché, avec des prix allant de 109 000 $ à 2 600 000 $ et une médiane de 317 000 $.
Pourquoi Nunggalan passe à l'échelle maintenant
Trois facteurs ont alimenté la vague de construction récente. Premier : la disponibilité foncière. Lorsque le prix des parcelles de Bingin a franchi 800 $/m² en 2022, les promoteurs ont basculé immédiatement vers Nunggalan, où le foncier restait sous 400 $/m². Deuxième : la portée des infrastructures. La prolongation de la route et la mise à niveau des réseaux d'eau et d'énergie via le village de Pecatu ont rendu la zone commercialement viable. Troisième : la concentration de spots de surf. Le break éponyme et Green Bowl, tout proche, maintiennent Nunggalan sur le circuit du surf-tourisme et la demande locative suit la carte des vagues.
Ce qui distingue Nunggalan de Bingin
Les parcelles y sont plus grandes et l'architecture plus variée que dans les résidences denses des falaises de Bingin. Les villas comptent en général 2 à 4 chambres avec un ratio foncier/bâti plus généreux : plus de 200 m² de terrain par unité, contre 80 à 120 m² à Bingin. Côté livraison, 10 projets sont en chantier et 3 achevés, soit un pipeline plus jeune qu'à Bingin. Le prix d'entrée se situe légèrement au-dessus, mais le haut de gamme monte plus haut également, reflet du format de parcelles plus étendues.
Inventaire actuel
Trois typologies : villa (dominante), appartement, maison de ville. La présence d'appartements et de maisons de ville est inhabituelle pour le secteur d'Uluwatu — Bingin n'en compte pratiquement aucun. Elle traduit la volonté de Nunggalan d'expérimenter des formats que l'emprise étroite de la falaise de Bingin ne permet pas.
Tenure et zonage
Répartition des droits : 10 projets strictement en bail emphytéotique (leasehold), 3 avec structure leasehold plus option freehold. Le freehold pur est actuellement absent du pipeline actif de Nunggalan. Les durées de bail suivent les schémas du Bukit : 25 à 33 ans avec mécanismes de prolongation.
Zonage : 7 Pink (tourisme, location courte durée légale), 2 Yellow (résidentiel), 1 Red, 3 non renseignés. La dominante Pink soutient l'exploitation en location journalière, un profil comparable à celui de Bingin mais avec des parcelles de format plus large.
Qui achète à Nunggalan
Deux profils d'acheteurs se dessinent nettement. Les investisseurs-opérateurs en location, attirés par la concentration Pink, un produit plus récent et des prix plus compétitifs qu'à Bingin. Et les acquéreurs de résidence secondaire, séduits par la taille des parcelles et l'atmosphère plus paisible face à un Bingin ou Padang Padang plus fréquentés.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19