Nunggalan liegt südlich von Bingin an der südlichen Bukit-Küste — geografisch weiter vom Uluwatu-Tempel und der kommerziellen Hauptader entfernt, näher zur Südspitze der Halbinsel. Bis 2021/2022 war das Gebiet praktisch unbebaut; heute erfasst unser Datensatz hier 13 aktive Erstmarktprojekte mit Preisen von 109.000 $ bis 2.600.000 $ und einem Median von 317.000 $.
Warum Nunggalan jetzt skaliert
Die jüngste Bauwelle trugen drei Faktoren. Erstens die Verfügbarkeit von Land: Als die Grundstückspreise in Bingin 2022 die Marke von 800 $/m² überschritten, wichen Entwickler sofort nach Süden aus, wo Parzellen noch unter 400 $/m² zu haben waren. Zweitens die Infrastrukturanbindung: Der Straßenausbau sowie die Wasser- und Versorgungsleitungen über das Dorf Pecatu machten Nunggalan wirtschaftlich tragfähig. Drittens die Bündelung der Surfspots: Der eigene Break von Nunggalan und der nahe Green Bowl halten das Gebiet im Surftourismus-Kreislauf, und die Mietnachfrage folgt der Wellenkarte.
Worin sich Nunggalan von Bingin unterscheidet
Die Grundstücke sind größer und die Architektur vielfältiger als in den dichten Klippenanlagen von Bingin. Villen haben typischerweise 2 bis 4 Schlafzimmer mit großzügigerem Grundstücks-zu-Bauverhältnis: über 200 m² Land pro Einheit gegenüber oft 80 bis 120 m² in Bingin. Fertigstellungspipeline: 10 im Bau, 3 fertiggestellt — früher im Zyklus als Bingin. Die Preise liegen leicht über dem Einstiegsniveau Bingins, reichen aber auch höher und spiegeln das größere Format wider.
Aktueller Bestand
Drei Objekttypen: Villa (dominant), Apartment, Townhouse. Apartments und Townhouses sind für den Uluwatu-Bestand ungewöhnlich (in Bingin praktisch nicht vertreten) und zeigen die Bereitschaft Nunggalans, Formate zu erproben, für die Bingins enge Klippenlage keinen Platz bietet.
Rechtsform und Zonierung
Rechtsformenverteilung: 10 reine Leasehold-Projekte, 3 mit Leasehold-plus-Freehold-Option. Reines Freehold fehlt in Nunggalans aktiver Pipeline derzeit. Pachtlaufzeiten folgen den Bukit-Mustern: 25 bis 33 Jahre mit Verlängerungsmechanismen.
Zonierung: 7 Pink (Tourismus, Kurzzeitvermietung zulässig), 2 Yellow (Wohnen), 1 Red, 3 ohne Eintrag. Die Pink-Dominanz stützt den Tagesmietbetrieb — vergleichbar mit Bingin, jedoch im Format größerer Parzellen.
Wer in Nunggalan kauft
Zwei klar getrennte Käuferprofile. Mietbetreiber-Investoren, angezogen von der Pink-Konzentration, neuerem Produkt und wettbewerbsfähigeren Preisen gegenüber Bingin. Und Zweitwohnsitzkäufer zur Eigennutzung, die größere Grundstücke und den ruhigeren Charakter gegenüber dem betriebsameren Bingin oder Padang Padang schätzen.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19