Cemagi s'étend sur la côte ouest de Bali, juste en face de la lisière nord de Canggu, de l'autre côté de la rivière. Administrativement rattachée à la régence de Tabanan, la zone est pourtant souvent présentée comme « North Canggu » ou « Cemagi-Seseh », un langage marketing qui reflète la continuité côtière malgré la frontière juridictionnelle. La zone a absorbé une part du boom de Canggu, positionnée en général avec une décote de 15 à 25 % par rapport à un produit équivalent à Pererenan.
Notre base recense 8 projets neufs actifs à Cemagi, avec des prix de 104 000 à 2 500 000 $ et une médiane notablement basse de 172 000 $ — traduisant un pipeline orienté vers les T2 compacts.
Pourquoi la médiane est aussi basse
La médiane de 172 000 $ de Cemagi est la plus basse des sous-secteurs côtiers significatifs de Bali — inférieure à Canggu (270 000 $), au Bukit (270 000 $), à Ubud (315 000 $) et même à la médiane globale de Tabanan (249 000 $). Trois facteurs. Premièrement, la composition de l'offre : le pipeline penche fortement vers les villas compactes 1–2 chambres et les studios plutôt que des formats familiaux. Deuxièmement, l'effet frontière administrative : Cemagi se valorise avec la décote Tabanan malgré son adjacence à Canggu, créant une zone de valeur que les investisseurs débutants ciblent. Troisièmement, le positionnement promoteur : plusieurs projets se présentent explicitement comme « un Canggu accessible » pour les premiers acheteurs à Bali ou les opérateurs qui ne passent pas le seuil d'entrée de Canggu.
Composition du stock
Trois types de biens : villa (dominant), studio, appartement. Les villas affichent des configurations 1–3 chambres sur parcelles compactes. Studios et appartements se concentrent dans un petit nombre de résidences gérées en mode hôtelier.
Calendrier de livraison : 7 en construction, 1 livré. Cette dominante en chantier traduit une vague récente — l'essentiel vise une livraison 2026-2027.
Le plafond à 2,5 M$ reflète un seul projet premium à la lisière ouest ; le gros du stock s'échange entre 100 000 et 350 000 $.
Régime foncier et zonage
Distribution des titres : les 8 projets sont proposés uniquement en bail emphytéotique. Les structures pleine propriété ou bail avec option de freehold sont actuellement absentes du pipeline neuf à Cemagi. Les durées se groupent à 25-30 ans, avec prolongations pré-enregistrées.
Zonage : 4 Pink (tourisme, location courte durée légale), 1 Yellow (résidentiel), 3 non renseignés. Les 50 % en zone Pink soutiennent les stratégies d'exploitation locative ; la part significative non renseignée appelle une vérification projet par projet.
Qui achète à Cemagi
Le profil diffère de celui de Canggu de l'autre côté de la rivière. Investisseurs locatifs débutants qui visent la décote face à Pererenan ou Batu Bolong. Acheteurs cherchant du produit côtier « proche Canggu » à prix accessible. Résidents secondaires attirés par un caractère plus calme, moins commerçant. Investisseurs déjà implantés dans Canggu qui diversifient leur portefeuille vers un marché adjacent mais administrativement distinct.
L'acquéreur doit vérifier le discours « North Canggu » dans les annonces et mesurer les implications administratives Tabanan avant d'acheter : fiscalité locale, services publics et permis passent par Tabanan, pas par Badung comme à Canggu proprement dit.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19