Чемаги расположен на западном побережье Бали прямо напротив северной границы Чангу — через реку. Административно район относится к регенси Табанан, но в маркетинге его часто описывают как «Северный Чангу» или «Чемаги–Сесех»: язык, отражающий непрерывность береговой линии вопреки юрисдикционной границе. Район вобрал часть волны развития Чангу, обычно располагаясь с дисконтом около 15–25% к сопоставимому предложению в Перереннане.
В нашей базе по Чемаги — 8 активных первичных проектов с ценами от $104 000 до $2 500 000 и необычно низкой медианой $172 000, что отражает крен предложения в сторону компактных лотов на 1–2 спальни.
Почему медиана такая низкая
Медиана $172 000 в Чемаги — самая низкая среди значимых прибрежных субрайонов Бали: ниже Чангу ($270K), Букита ($270K), Убуда ($315K) и даже общей медианы самого Табанана ($249K). Три фактора. Во-первых, структура предложения: текущий пул Чемаги заметно смещён к компактным виллам на 1–2 спальни и студиям, а не к просторным семейным виллам. Во-вторых, эффект административной границы: Чемаги торгуется с «табананским» дисконтом при фактической смежности с Чангу, что создаёт ценовую зону, на которую целятся входящие инвесторы. В-третьих, позиционирование девелоперов: несколько проектов явно продаются как «доступный Чангу» для первых покупок на Бали или для операторов, не прошедших по порогам самого Чангу.
Структура предложения
Три формата лотов: виллы (доминируют), студии, апартаменты. Виллы обычно на 1–3 спальни на компактных участках. Студии и апартаменты сосредоточены в небольшом числе зданий с отельным управлением.
Сроки сдачи: 7 проектов в стройке, 1 сдан. Такой перекос в сторону строящихся говорит о молодости волны: основная масса целится в ввод 2026–2027.
Верхняя граница в $2,5 млн объясняется одним премиальным проектом на западной кромке; основной объём торгуется в диапазоне от $100 000 до $350 000.
Формы владения и зонирование
Структура прав: все 8 проектов предлагают только лизхолд. Чистый фрихолд и конструкции «лизхолд плюс опция фрихолда» в текущем первичном пуле Чемаги отсутствуют. Сроки аренды кучно сидят на стандартных 25–30 годах с заранее оформленным продлением.
Зонирование: 4 Pink (туризм, краткосрочная аренда разрешена), 1 Yellow (жилое), 3 без записи. Половина пула в Pink поддерживает модели арендных операторов; заметная доля без записи требует проверки по каждому проекту.
Кто покупает в Чемаги
Профиль покупателя отличается от заречного Чангу. Стартовые арендные операторы, целящие в ценовой дисконт к Перереннану или Бату-Болонгу. Покупатели, которым нужна прибрежная локация рядом с Чангу по доступной цене. Владельцы для собственного проживания, ищущие более тихий характер среды. Опытные инвесторы из района Чангу, диверсифицирующие портфель в смежный, но административно другой рынок.
Покупателю стоит отдельно разобрать «North Canggu» в описаниях и последствия отнесения к регенси Табанан до сделки: местные налоги, сервисы и разрешения идут через Табанан, а не через Бадунг, к которому относится собственно Чангу.
Смежные запросы
- Обзор Табанана
- Сесех — субрайон Чангу прямо напротив через реку
- Чангу — восточный коммерческий кластер за рекой
- Кедунгу — следующий субрайон к западу
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 2026-04-19