Cemagi liegt an der Westküste Balis, genau gegenüber dem Nordrand von Canggu auf der anderen Flussseite. Verwaltungsmäßig gehört Cemagi zur Regency Tabanan, kommerziell beschreiben viele Exposés die Gegend jedoch als „North Canggu“ oder „Cemagi-Seseh“ — eine Marketingsprache, die die nahtlose Küstenkontinuität trotz Zuständigkeitsgrenze spiegelt. Die Gegend hat Teile der Canggu-Welle aufgenommen, meist mit einem Abschlag von rund 15 bis 25 % gegenüber vergleichbarem Pererenan-Bestand.
Unser Datensatz erfasst 8 aktive Neubauprojekte in Cemagi, mit Preisen von 104.000 bis 2.500.000 $ und einem auffallend niedrigen Median von 172.000 $, was die Ausrichtung der Pipeline auf kompakte 1–2-BR-Objekte widerspiegelt.
Warum der Median so niedrig ist
Mit 172.000 $ ist der Median in Cemagi der niedrigste unter allen relevanten Küstensublocationen Balis — unter Canggu (270.000 $), Bukit (270.000 $), Ubud (315.000 $) und sogar unter dem Gesamtmedian von Tabanan selbst (249.000 $). Drei Faktoren treiben das. Erstens die Produktstruktur: die aktuelle Pipeline neigt stark zu kompakten 1–2-BR-Villen und Studios statt zu größeren Familienvillen. Zweitens der Verwaltungsgrenz-Effekt: Cemagi wird mit dem Tabanan-Abschlag bepreist, obwohl es küstennah direkt an Canggu anschließt, was eine Value-Zone für Einstiegsinvestoren schafft. Drittens das Entwickler-Positioning: mehrere Projekte vermarkten sich ausdrücklich als „zugängliches Canggu“ für Erstkäufer auf Bali oder für Betreiber unterhalb der Canggu-Einstiegsschwellen.
Bestandsstruktur
Drei Einheitstypen: Villa (dominant), Studio, Apartment. Villen bieten typischerweise 1–3 BR auf kompakten Parzellen. Studio- und Apartmentbestand konzentriert sich auf wenige hotelgeführte Gebäude.
Fertigstellung: 7 im Bau, 1 fertiggestellt. Der hohe Bauanteil zeigt, dass Cemagis Entwicklungswelle jung ist — die meisten Objekte zielen auf Übergabe 2026–2027.
Der Preisspitzenwert von 2,5 Mio. $ spiegelt ein einzelnes Premiumprojekt am westlichen Rand wider; der Großteil des Bestands bewegt sich zwischen 100.000 und 350.000 $.
Eigentumsform und Zoning
Rechtsverteilung: alle 8 Projekte ausschließlich Leasehold. Reines Freehold und Strukturen mit Freehold-Option fehlen im aktuellen Cemagi-Neubaupool vollständig. Die Laufzeiten bündeln sich bei den üblichen 25–30 Jahren mit bereits eingereichten Verlängerungen.
Zoning: 4 Pink (Tourismus, Kurzzeitvermietung zulässig), 1 Yellow (Wohnen), 3 nicht erfasst. Der Pink-Anteil von 50 % stützt Vermietungsstrategien; der erhebliche nicht erfasste Anteil macht eine projektweise Prüfung erforderlich.
Wer in Cemagi kauft
Das Käuferprofil unterscheidet sich vom Canggu jenseits des Flusses. Einstiegs-Vermietungsbetreiber, die den Preisabschlag gegenüber Pererenan oder Batu Bolong nutzen. Käufer, die küstennahes, Canggu-nahes Produkt zu zugänglichen Preisen suchen. Eigennutzer, die den ruhigeren, weniger touristisch-kommerziellen Charakter schätzen. Etablierte Canggu-Investoren, die ihr Portfolio in einen angrenzenden, aber verwaltungsmäßig getrennten Markt diversifizieren.
Käufer sollten die „North Canggu“-Formulierung in Exposés prüfen und die Folgen der Tabanan-Zuordnung vor Vertragsschluss verstehen: Gemeindesteuern, Versorgungsleistungen und Genehmigungen laufen über Tabanan, nicht über Badung wie im eigentlichen Canggu.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19