Kedungu occupe une portion de la côte de Tabanan au nord de Pererenan et de Canggu, ancrée autour de la plage de Kedungu — un littoral plus calme que la bande densément commerciale de Canggu. La zone a attiré la vague de projets neufs 2022-2025, mais à une échelle nettement plus modeste que Canggu ou que le master plan Nuanu City plus à l'ouest.
Notre base suit 7 projets neufs actifs à Kedungu, entre 89 000 et 750 000 $, avec une médiane de 262 000 $. La fourchette relativement resserrée (pas d'entrée sous 80 000 $, pas de plafond supérieur au million) traduit un pipeline centré sur le milieu de gamme 1-2 chambres plutôt que sur l'entrée de gamme ou le premium.
Ce qui caractérise Kedungu
Trois facteurs façonnent le marché. Premièrement, l'accès plage sans la foule de Canggu : la plage est large et calme, mieux adaptée aux résidents qu'aux opérateurs touristiques commerciaux. Deuxièmement, une densité plus faible : la densité de lots à l'hectare est nettement inférieure à celle de Pererenan ou Seseh, ce qui préserve davantage d'intimité visuelle entre les ensembles. Troisièmement, un cycle plus tardif : le pipeline de Kedungu accuse environ 3 ans de retard sur Canggu, d'où un produit plus récent et un pricing potentiellement plus compétitif que le bord de mer équivalent à Canggu.
Composition du stock
Trois types d'unités : appartement, studio, villa. Fait inhabituel pour un sous-secteur balnéaire à Bali, appartements et studios représentent une part significative du pipeline, concentrés dans une ou deux résidences gérées en mode hôtelier. Les villas déclinent des formats 1 à 3 chambres sur des parcelles généralement plus petites que leur équivalent Canggu.
Calendrier de livraison : 6 en construction, 1 livré. Le pipeline actuel penche nettement vers la livraison 2026-2027.
Régime foncier et zonage
Distribution des titres : 5 projets en bail emphytéotique uniquement, 2 avec une structure bail + option de freehold. La pleine propriété seule est actuellement absente. Les durées de bail se regroupent à 25-30 ans, les prolongations étant déposées au moment de l'achat.
Zonage : 3 Pink (tourisme, location courte durée légale), 3 Yellow (résidentiel), 1 non renseigné. La parité Pink/Yellow soutient aussi bien les exploitations locatives que les usages résidentiels ; l'acquéreur doit vérifier le zonage projet par projet avant d'engager une stratégie locative.
Qui achète à Kedungu
Le mix d'acheteurs penche vers un mode de vie calme et un positionnement valeur. Résidents secondaires séduits par l'accès plage sans la foule. Opérateurs locatifs débutants attirés par une décote légère face au produit Canggu comparable. Professionnels en télétravail qui ciblent des séjours prolongés en résidence principale avec un complément locatif occasionnel. Plus rares : les opérateurs STR à fort turnover quotidien — la densité commerciale plus faible ne génère pas le flux de pieds nécessaire à leur modèle, à la différence de Pererenan ou Batu Bolong, où restaurants et beach-clubs alimentent une circulation continue.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19