L'inventaire d'appartements d'Ubud reste modeste. Contrairement au marché géré par opérateur de Canggu ou au segment des résidences de marque de Nusa Dua, les appartements d'Ubud s'orientent vers des résidences services boutique concentrées autour du centre : des opérations de 10 à 30 lots plutôt que les ensembles de 50 à 100+ lots plus courants ailleurs à Bali.
Notre base recense 6 projets actifs du marché primaire proposant de l'inventaire d'appartements à Ubud. Les prix au lot s'étendent de 94 000 dollars pour le studio compact à 173 512 dollars au sommet actuel ; la médiane ressort à 145 000 dollars — nettement en dessous de la médiane de Canggu, reflet du caractère boutique et des formats plus petits. Le pipeline reste sensiblement plus court que le segment villa d'Ubud : les appartements représentent une part minoritaire dans les 40 projets globaux de la région.
Pourquoi le marché reste étroit
Trois facteurs structurels maintiennent le pipeline d'Ubud compact par rapport à la côte. D'abord, le schéma de demande : les visiteurs d'Ubud séjournent en semaines plutôt qu'en jours, et les hôtes longue durée privilégient habituellement la villa ou la maison plutôt qu'un appartement. Ensuite, l'économie foncière : la taille plus généreuse des parcelles dans le contexte jungle et rizières favorise les compounds de villas plutôt que l'économie d'un immeuble mi-hauteur. Enfin, la contrainte de zonage : la majorité des terrains d'Ubud en zone jaune restreint la location journalière (STR), qui constitue le moteur économique des immeubles d'appartements côtiers.
L'inventaire d'appartements existant à Ubud cible le plus souvent des opérateurs résidentiels mensuels — résidences services pour la clientèle longue durée des nomades numériques et du tourisme wellness — plutôt que l'économie Airbnb à rotation journalière courante ailleurs.
Configuration typique
Les appartements d'Ubud se déclinent habituellement en studios (30 à 50 m²) et 1 chambre (50 à 80 m²). Les formats 2 chambres sont rares. Les équipements d'immeuble comprennent généralement piscine, espace yoga et zone de co-working : des clins d'œil explicites à la clientèle wellness et télétravail d'Ubud. Les espaces extérieurs privés varient : balcons fréquents, patios privés à l'occasion.
Les délais de livraison favorisent davantage l'inventaire achevé en apartment qu'en villa à Ubud, les résidences services étant livrées plus rapidement que les compounds de villas de plus grande envergure.
Modèles d'exploitation
Les contrats d'opérateur à Ubud se distinguent des standards côtiers. Au lieu de rental-pools à la journée, les opérateurs exploitent généralement des programmes résidentiels au mois. Cela implique :
- Des cycles de revenus plus lisses mais aux pointes moins marquées que les modèles STR journaliers
- Des taux d'occupation généralement plus élevés (les longs séjours réduisent les vacances)
- Un partage de revenus avec l'opérateur souvent plus favorable (10 à 25 % du brut plutôt que 20 à 40 %)
- Un traitement fiscal potentiellement différent de celui des exploitations STR classiques
Les acquéreurs doivent vérifier les arrangements d'opérateur projet par projet et maîtriser l'économie du loyer mensuel avant de s'engager.
Régime de propriété et zonage
Régime des appartements d'Ubud : bail emphytéotique dominant, structures de pleine propriété via PMA ponctuelles. Les durées de bail respectent les normes balinaises standards de 25 à 30 ans.
Zonage : majoritairement jaune (résidentiel, zone grise pour la STR) ou non enregistré — reflet du caractère résidentiel d'abord des terrains d'Ubud. Le petit volume d'appartements en zone rose se négocie avec une prime liée au droit explicite d'exploitation STR.
Profils d'acquéreurs
Le profil d'acquéreur penche vers deux archétypes. Résidents longue durée et professionnels en télétravail achetant un appartement 1 chambre comme résidence principale ou résidence secondaire prolongée. Investisseurs-opérateurs au mois lançant des programmes résidentiels services pour la clientèle des nomades numériques et du tourisme wellness. Les investisseurs STR à la journée sont rares : l'économie ne joue pas en faveur d'un immeuble d'appartements dans le schéma de demande d'Ubud.
Recherches associées
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19