Der Apartmentbestand in Ubud fällt bescheiden aus. Anders als der betreibergeführte Hotelmarkt in Canggu oder das Branded-Residence-Segment in Nusa Dua tendiert Ubud zu Boutique-Serviced-Residences rund um das Zentrum — Projekte mit 10 bis 30 Einheiten statt der 50 bis 100+ Einheiten, wie sie anderswo auf Bali verbreitet sind.
Unser Datensatz verzeichnet 6 aktive Erstmarkt-Projekte mit Apartmentbestand in Ubud. Die Einheitspreise reichen von 94.000 Dollar beim kompakten Studio bis 173.512 Dollar an der aktuellen Spitze; der Median liegt bei 145.000 Dollar — deutlich unter dem Median Canggus und spiegelt den kleineren, boutiquegeprägten Zuschnitt wider. Die Pipeline ist merklich schmaler als das Villensegment Ubuds: Apartments bilden eine Minderheit im regionalen Gesamtbestand von 40 Projekten.
Warum Ubuds Apartmentmarkt klein bleibt
Drei strukturelle Faktoren halten Ubuds Pipeline kompakt im Vergleich zur Küste. Erstens das Nachfragemuster: Gäste bleiben in Ubud eher wochen- als tageweise, und Langzeitreisende bevorzugen Villen oder Häuser gegenüber Apartmentformaten. Zweitens die Bodenökonomie: Die größeren Parzellen im Dschungel- und Reisfeldkontext Ubuds begünstigen Villen-Compounds gegenüber der Ökonomie mittelgeschossiger Apartmenthäuser. Drittens die Zonierungsrestriktion: Der überwiegende Teil der gelb zonierten Flächen in Ubud schränkt die tagesweise STR-Vermietung ein, die das ökonomische Grundmodell der Küsten-Apartments bildet.
Der vorhandene Apartmentbestand in Ubud richtet sich in der Regel an Betreiber von Monatsvermietungen — Serviced Apartments für Langzeitgäste aus dem Digital-Nomad- und Wellness-Segment — und nicht an die anderswo übliche Airbnb-Tagesvermietung.
Typische Konfiguration
Apartments in Ubud werden üblicherweise als Studios (30 bis 50 m²) und 1-Zimmer (50 bis 80 m²) angeboten. 2-Zimmer-Formate sind selten. Die Gebäudeausstattung umfasst in der Regel Pool, Yoga-Raum und Co-Working-Bereich — explizite Verweise auf die Wellness- und Remote-Work-Klientel. Privater Außenraum variiert: Balkone sind verbreitet, private Innenhöfe gelegentlich zu finden.
Bei der Fertigstellung profitieren Apartments in Ubud gegenüber der Villenpipeline: Serviced-Residence-Gebäude werden schneller übergeben als größere Villen-Compounds.
Betreibermodelle
Die Betreibervereinbarungen in Ubud unterscheiden sich von den Standards der Küste. Statt tagesbasierter Kurzzeitvermietungs-Pools führen Betreiber typischerweise monatliche Wohnprogramme. Daraus folgt:
- Glattere Umsatzverläufe mit niedrigeren Spitzen als bei Tages-STR-Modellen
- Meist höhere Auslastungsquoten (Langzeitgäste reduzieren Leerstände)
- Häufig günstigere Umsatzbeteiligung des Betreibers (10 bis 25 Prozent brutto statt 20 bis 40 Prozent)
- Eine steuerliche Behandlung, die sich von klassischen STR-Operationen unterscheiden kann
Käufer sollten die projektspezifischen Betreibervereinbarungen prüfen und die Ökonomie der Monatsvermietung verstehen, bevor sie sich festlegen.
Eigentumsform und Zonierung
Eigentumsform bei Apartments in Ubud: überwiegend Leasehold, vereinzelt Freehold-Strukturen über PMA. Die Laufzeiten bewegen sich im balinesischen Standard von 25 bis 30 Jahren.
Zonierung: überwiegend gelb (Wohnnutzung, STR-Graubereich) oder nicht erfasst — ein Ausdruck der primär wohnwirtschaftlichen Nutzung. Der kleine Bestand in rosa Zonen handelt mit einer Prämie für das ausdrückliche STR-Recht.
Wer in Ubud Apartments kauft
Das Käuferprofil neigt zu zwei Archetypen. Langzeitresidenten und Remote-Work-Profis erwerben 1-Zimmer-Apartments als Hauptwohnsitz oder langfristiges Zweitdomizil. Investoren von Monatsprogrammen führen Serviced-Residence-Formate für die Digital-Nomad- und Wellness-Klientel. Tagesbasierte STR-Investoren sind selten — die Ökonomie trägt Apartmenthäuser im Nachfragemuster Ubuds nicht.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19