Das Apartmentband unter 150.000 $ auf Bukit gehört zu den größten Einstiegspools betreibergeführter Mietobjekte auf Bali. Unsere Datenbasis erfasst 15 aktive Erstmarktprojekte in dieser Spanne, konzentriert auf zwei Bukit-Submärkte mit eigenständigem Charakter.
Wo die Bukit-Apartments unter 150 K $ liegen
- Nusa Dua — Studios in Branded Residences. Zweckbauten des Tourismusgürtels, ausgelegt auf den hotelgeführten Mietpool. Käufer binden sich mehrjährig an den Betreiber inklusive Markengebühren.
- Ungasan / Melasti — hotelgeführte Apartmenthäuser für den touristischen Markt rund um den Strand von Melasti. Flexiblere Operator-Konditionen als das Markenprodukt in Nusa Dua.
Im Cluster Uluwatu existiert in keiner Preisklasse nennenswerter Apartmentbestand: die Villen-Monokultur des Gebiets erzeugt kein relevantes Apartmentangebot.
Was das Band umfasst
Im Bereich 77.000–110.000 $ kompakte Studios von 25–40 m² in hotelgeführten Gebäuden oder Branded Residences. Eigentumsnutzungsmerkmale minimal; das Produkt ist explizit auf betriebsgeführte Vermietung ausgelegt.
Im Bereich 110.000–149.000 $ größere Studio-Formate oder kompakte 1-Zimmer-Apartments von 40–60 m². Balkone gelegentlich. Gebäudeausstattung (gemeinsamer Pool, Gym, Lobby-Service) deutlich substanzieller als im Einstiegssegment.
Operator-Ökonomie
Nahezu jedes Projekt in diesem Bukit-Apartmentband geht mit einer Operator-Vereinbarung einher. Vor jeder Verpflichtung ist deren Verständnis entscheidend:
- Branded-Residence-Produkt in Nusa Dua — typischerweise mehrjährige Markenbindung. Markengebühren (3–5 % des Umsatzes oder feste Jahresbeträge) zusätzlich zur Operator-Beteiligung. Ausstiegsmechanismen sind eingeschränkt; ein Direktverkauf an Käufer außerhalb des Pools setzt mitunter den Rückkauf durch den Betreiber oder die Übertragung des Master Agreements voraus.
- Hotelgeführtes Produkt in Ungasan — gängigere Operator-Konditionen. Umsatzbeteiligung 20–40 %, mehrjährige Bindungen üblich, Klauseln zum Eigenbetrieb projektabhängig.
Eigentumsform
In diesem Band dominiert Leasehold (~95 %+). Vertragslaufzeiten auf hotelgeführtem Produkt erstrecken sich gelegentlich auf 30–50 Jahre, da Betreiber längere Master Leases sichern. Reines Freehold ist faktisch nicht vorhanden.
Zonierung: nahezu durchgängig Pink (Tourismusklassifizierung) — die Tagespreisökonomie der STR, die Apartmententwicklung in dieser Preisklasse trägt, setzt Pink-Land zwingend voraus.
Käuferprofile in diesem Band
Renditeorientierte Passivinvestoren — ruhestandsnahe Käufer, Erstkäufer von Auslandsimmobilien — werden vom niedrigen Einstiegsticket und der operatorbasierten Einfachheit angesprochen. Portfoliodiversifizierer suchen Bali-Exposure am untersten Eintrittspunkt. Asiatische Institutionelle sind speziell in den Pre-Construction-Pipelines der Branded Residences in Nusa Dua aktiv. Eigenständige Betreiber bleiben selten: Ökonomie und Operator-Integration begünstigen ihr Modell nicht.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19