Le haut du pipeline primaire du Bukit. Notre base recense 14 projets actifs au-dessus de 1 000 000 $, avec une médiane de 1 542 800 $ et un plafond à 6 500 000 $. La typologie se resserre nettement par rapport aux tranches inférieures : villas en bord de falaise, stock premium de résidences de marque et compounds de luxe dédiés dominent, plutôt que des opérations de villas en série.
Ce qui définit la tranche 1 M$+ sur le Bukit
Entre 1 et 2 M$, l'acquéreur obtient une villa premium de 3 à 4 chambres dessinée par un architecte, sur un terrain de 300 à 500 m², avec piscine infinity ou long lap-pool et une prime de localisation — bord de falaise, proximité plage ou vue protégée. Les standards techniques incluent généralement marbre, menuiseries en bois massif, cuisines sur mesure et aile de service dédiée.
Au-delà de 2 M$, l'offre bascule vers des compounds familiaux de 4 à 6 chambres ou du stock cliff-front premium. Le plafond actuel à 6,5 M$ est tenu par une unique opération en bord de falaise à Kutuh ; le stock du secteur Pandawa se situe plutôt dans le haut de la fourchette premium du Bukit.
Où se concentre l'offre
La tranche 1 M$+ se concentre dans des micro-marchés précis du Bukit :
- Uluwatu, bord de falaise — villas premium de Bingin, Padang Padang et Nunggalan.
- Pandawa / Kutuh — haut du segment, y compris l'opération-plafond à 6,5 M$.
- Nusa Dua — appartements et villas de résidences de marque entre 1 et 2 M$.
- Ungasan, flanc de colline premium — villas en hauteur avec vue océan.
Les sous-secteurs d'entrée comme Balangan ou Jimbaran sont peu présents dans cette tranche : la géographie 1 M$+ du Bukit se resserre autour de la bande de falaises et des précincts de résidences de marque.
Titre de propriété, freehold et structuration
À partir de 1 M$, les montages freehold via PT PMA deviennent plus fréquents que dans les tranches inférieures : environ 25 à 30 % de l'offre actuelle propose une voie vers la pleine propriété. Les acquéreurs de ce niveau ciblent fréquemment le freehold ; le coût de constitution de la PT PMA et de la conformité annuelle reste économiquement rationnel au regard de la valeur du bien.
La durée du bail emphytéotique dans ce segment dépasse souvent la norme Bukit de 25 à 30 ans : les produits premium proposent parfois des structures empilées 30+25+25 ans, enregistrées en amont dès la signature.
Qui achète à 1 M$+ sur le Bukit
Le profil d'acheteur se concentre au sommet. Propriétaires internationaux fortunés recherchant une résidence secondaire — australiens, européens, asiatiques. Family offices et capitaux institutionnels actifs sur les résidences de marque. Investisseurs expérimentés du marché balinais qui arbitrent leurs acquisitions antérieures en milieu de gamme. Acheteurs d'usage déjà détenteurs d'une résidence principale ailleurs, à la recherche spécifique de cliff-front ou d'emplacements premium indisponibles en-dessous.
Les acheteurs purement opérateurs locatifs sont plus rares à ce niveau : l'économie unitaire d'une villa à plus de 1 M$ ne rivalise généralement pas, en rendement, avec les opérations multi-lots en tranches inférieures.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 19/04/2026