Верхний ярус первичного рынка Букита. В базе Anteya — 14 активных проектов с ценой выше $1 000 000, медианой $1 542 800 и потолком $6 500 000. Структура предложения здесь заметно сужается: доминируют виллы у кромки обрыва, премиальное брендированное жильё и закрытые люксовые комплексы, а не серийные виллы среднего сегмента.
Что определяет сегмент $1 млн+ на Буките
В диапазоне $1–2 млн покупатель получает премиальную виллу 3–4 спальни, спроектированную архитектором, на участке 300–500 м², с бассейном infinity или длинным lap-pool и локационной премией — у обрыва, у пляжа или с защищённым видом. Типовая отделка: мрамор, столярные изделия из твёрдых пород дерева, кухни на заказ, отдельное служебное крыло.
От $2 млн предложение смещается к формату семейных резиденций на 4–6 спален или к премиальным проектам на кромке обрыва. Потолок в $6,5 млн сейчас задаёт единственный cliff-front проект в районе Кутух; инвентарь зоны Пандава, как правило, тяготеет к верхней границе премиального диапазона.
Где сосредоточено предложение
Сегмент от $1 млн концентрируется в конкретных микрорынках Букита:
- Улувату, кромка обрыва — премиальные виллы Бингин, Паданг-Паданг, Нунггалан.
- Пандава и Кутух — здесь расположен верхний край сегмента, включая проект с потолком $6,5 млн.
- Нуса-Дуа — премиальные брендированные апартаменты и виллы в диапазоне $1–2 млн.
- Унгасан, премиальный холм — виллы с морскими видами на возвышенности.
Входные микрорайоны вроде Балангана или Джимбарана в этом ценовом диапазоне представлены слабо: география $1 млн+ на Буките смещена к прибрежной полосе обрыва и брендированным кварталам.
Срок владения, freehold и структура сделки
В сегменте $1 млн+ доля структур freehold через PT PMA заметно выше, чем в младших диапазонах: примерно 25–30% актуального предложения допускает маршрут к полной собственности. Покупатели этого уровня целенаправленно ориентируются на freehold; стоимость учреждения PT PMA и ежегодного комплаенса становится экономически оправданной относительно стоимости актива.
Сроки leasehold в этом сегменте нередко превышают стандартные для Букита 25–30 лет: премиальные проекты предлагают заранее зарегистрированные составные схемы 30+25+25 лет, оформленные уже на этапе покупки.
Кто покупает от $1 млн на Буките
Профиль покупателя смещён вверх: состоятельные владельцы вторых домов из Австралии, Европы и Азии; семейные офисы и институциональный капитал, активные в брендированных резиденциях; устоявшиеся инвесторы по Бали, которые апгрейдят более ранние покупки среднего уровня; лайфстайл-собственники с основным жильём в других странах, целенаправленно ищущие cliff-front или премиальные локации, недоступные в младших сегментах.
Чистые операторы арендного бизнеса встречаются здесь реже: экономика посуточной сдачи виллы от $1 млн обычно проигрывает по доходности мультиобъектным портфелям в более доступных диапазонах.
Смежные разделы
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 19.04.2026