Nusa Dua concentre la plus forte densité de résidences de marque et d'appartements sous gestion hôtelière de l'île. Le marché primaire compte 5 projets actifs, avec des lots tarifés de 77 000 $ en entrée compacte à 790 200 $ au sommet premium. Le prix médian s'établit à 382 000 $ — sensiblement au-dessus de la médiane des appartements de Canggu, reflet de la prime d'affiliation hôtelière qui traverse l'essentiel du produit local.
Ce qui définit l'appartement à Nusa Dua
L'inventaire diffère structurellement de Canggu ou Uluwatu. D'abord, la prééminence de la gestion hôtelière : presque chaque projet intègre un dispositif locatif opéré par un hôtelier. Ensuite, la concentration des résidences de marque : la densité d'enseignes du pôle touristique alimente un pipeline profond, avec verrouillages opérateurs, redevances de marque et participation obligatoire au pool locatif. Enfin, la demande captive du tourisme de pôle soutient un taux d'occupation stable, mais un positionnement tarifaire modéré, sans les primes saisonnières des marchés STR côtiers.
Configuration typique
Entre 77 000 $ et 150 000 $ : studios compacts de 25 à 40 m² dans des immeubles sous gestion hôtelière. Équipements partagés (piscine, salle de sport, F&B) classiques ; aménagements privatifs minimaux.
Entre 150 000 $ et 400 000 $ : segment central des T2 avec équipements d'immeuble et intégration à l'opérateur hôtelier. Balcons privatifs courants.
Entre 400 000 $ et 790 200 $ : haut de gamme T2-T3 en résidence de marque. Affiliation à des chaînes hôtelières, finitions premium, intégration opérateur complète.
Structure opérateur
Le produit de Nusa Dua impose habituellement des engagements pluriannuels : pools locatifs hôteliers prélevant 20 à 40 % du chiffre d'affaires, en sus des redevances de marque. Les mécaniques de sortie restent contraintes ; la cession directe à un acquéreur hors pool exige parfois un rachat par l'opérateur ou la cession du master agreement. Modélisez la chaîne économique de l'opérateur de bout en bout avant tout engagement.
Régime foncier et zonage
Bail emphytéotique dominant. Les durées sur produit hôtelier dépassent parfois la norme de 25 à 30 ans, les opérateurs sécurisant des master leases plus longs : on observe des structures de 30 à 50 ans en résidence de marque. Zonage uniformément Pink (tourisme) au sein du complexe.
Profils acheteurs
Investisseurs en rendement passif — clientèle proche de la retraite, primo-acquéreurs à l'étranger — séduits par la simplicité de la gestion opérée et la régularité des recettes du pôle touristique. Investisseurs institutionnels et family offices asiatiques actifs sur les pipelines pré-construction de résidences de marque. Acquéreurs en diversification de portefeuille recherchant une exposition à Bali avec une charge opérationnelle minimale.
Recherches associées
Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 2026-04-19