Développement résidentiel à Bali — Rapport sur l'offre et les prix
By Anteya Research · Published 31/03/2026
Développement résidentiel à Bali — Rapport sur l'offre et les prix
Q1 2026 | Anteya Research
Près de la moitié du pipeline résidentiel de Bali suivi par Anteya sera livrée dans les douze prochains mois — une vague de livraisons d'environ 3 900 unités. Pour un acheteur, cela signifie un choix inhabituellement large, mais aussi une concurrence localisée là où l'offre se concentre : trois sous-marchés du Bukit réunissent à eux seuls un tiers des nouvelles livraisons. Ce rapport cartographie les 336 projets actifs, sous-marché par sous-marché, aux prix catalogue actuels — montrant où l'offre est rare, où elle est dense, et ce que demandent les promoteurs dans chaque zone.
- Carte de l'offre — projets et unités par sous-marché
Le pipeline résidentiel primaire de Bali se concentre sur trois macro-régions — Bukit (péninsule sud), Canggu (côte ouest) et Ubud (hautes terres centrales) — qui cumulent 274 des 336 projets (82 %) et 7 819 des 8 965 unités déclarées (87 %).
| Sous-marché (région / zone) | Projets | Total d'unités déclarées | Part de l'offre |
|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 60 | 1 431 | 16,0 % |
| Bukit / Melasti | 27 | 856 | 9,5 % |
| Bukit / Nusa Dua | 13 | 836 | 9,3 % |
| Canggu / Berawa | 17 | 666 | 7,4 % |
| Canggu / Pererenan | 28 | 561 | 6,3 % |
| Canggu / Seseh | 11 | 555 | 6,2 % |
| Bukit / Pandawa | 12 | 543 | 6,1 % |
| Ubud | 47 | 512 | 5,7 % |
| Seminyak | 12 | 482 | 5,4 % |
| Canggu / Batu Bolong | 23 | 471 | 5,3 % |
| Tabanan / Nuanu City | 13 | 404 | 4,5 % |
| Canggu / Cemagi | 7 | 248 | 2,8 % |
| Bukit / Jimbaran | 7 | 238 | 2,7 % |
| Lombok | 7 | 228 | 2,5 % |
| Canggu / Batu Belig | 7 | 199 | 2,2 % |
| Gili Trawangan | 1 | 114 | 1,3 % |
| Bukit / Balangan | 7 | 114 | 1,3 % |
| Tabanan / Kedungu | 7 | 105 | 1,2 % |
| Canggu / Tumbak Bayuh | 4 | 102 | 1,1 % |
| Karangasem / Candidasa | 1 | 84 | 0,9 % |
| Umalas | 6 | 74 | 0,8 % |
| Autres (Kuta, Sanur, Sideman, Nusa Penida, Ungasan, Kaba Kaba, Babakan, Tabanan) | 36 | 127 | 1,4 % |
| Totaux — Bali et îles adjacentes : 336 projets | 8 965 unités déclarées. |
- Calendrier de livraison
La courbe de l'offre atteint un pic marqué en 2026 puis se contracte. Plus de la moitié de l'ensemble des unités de la base (4 261 sur 8 965, ≈ 48 %) sont programmées pour une livraison au cours de l'année civile 2026.
| Année de livraison | Projets | Unités | Statut |
|---|---|---|---|
| ≤ 2025 | 110 | 1 441 | Livré |
| 2026 (livré au premier semestre) | 15 | 668 | Livré |
| 2026 (remise en attente) | 139 | 3 593 | En construction |
| 2027 | 63 | 2 460 | En construction |
| 2028 | 9 | 803 | En construction |
Observations.
2026 est le pic de livraison. 154 projets (4 261 unités) sont livrés au cours de cette année civile — soit environ 2,9× le volume annuel moyen de livraison observé jusqu'en 2025 inclus.
Le pipeline 2027 est d'environ 42 % inférieur à 2026 en nombre d'unités (2 460 contre 4 261).
Le pipeline 2028 est d'environ 81 % inférieur à 2026 (803 contre 4 261) — un recul structurel, non conjoncturel.
211 des 336 projets (63 %) sont toujours en construction au Q1 2026.
- Analyse des prix
3.1 Prix médians et moyens par type d'unité
Sur la base de 814 unités avec prix indiqué réparties sur cinq types de produit.
| Type d'unité | Offres avec prix | Médiane USD | Moyenne USD | Min | Max | Médiane m² | Médiane $/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Villa | 537 | 346 000 | 498 926 | 85 000 | 6 500 000 | 150 | 2 393 |
| Apartment | 155 | 250 000 | 357 875 | 77 000 | 2 846 429 | 75 | 3 357 |
| Studio | 109 | 130 000 | 147 408 | 59 000 | 822 301 | 36 | 3 738 |
| Townhouse | 10 | 262 500 | 235 800 | 36 000 | 350 000 | 126 | 1 946 |
| Penthouse | 3 | 417 000 | 366 333 | 235 000 | 447 000 | 109 | 2 622 |
Pourquoi le $/m² est plus élevé pour les appartements et studios que pour les villas : le prix d'une villa intègre le foncier (médiane de 150 m² bâtis, auxquels s'ajoute un terrain privatif), alors que le prix d'un appartement ou d'un studio ne porte que sur la surface bâtie. Pour une comparaison à périmètre équivalent, l'économie du foncier de la villa doit être traitée séparément du $/m² de surface bâtie. Le studio est le produit au ticket le plus bas du pipeline (médiane 130K $ pour 36 m²) et se situe dans la bande $/m² la plus élevée des cinq types de produit, conformément à l'économie des unités compactes.
3.2 Fourchettes de prix par sous-marché (offres avec prix indiqué)
| Sous-marché | n (avec prix) | Médiane USD | Min | Max | Médiane $/m² (bâti) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 147 | 300 000 | 85 000 | 2 600 000 | 2 610 |
| Ubud | 112 | 295 477 | 85 000 | 950 000 | 2 410 |
| Bukit / Melasti | 77 | 225 000 | 75 000 | 2 500 000 | 2 718 |
| Canggu / Pererenan | 62 | 255 000 | 59 000 | 2 223 000 | 2 699 |
| Bukit / Nusa Dua | 49 | 285 000 | 77 000 | 1 519 000 | 3 139 |
| Canggu / Batu Bolong | 43 | 299 000 | 125 000 | 5 000 000 | 3 114 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 364 000 | 125 000 | 6 500 000 | 2 671 |
| Tabanan / Nuanu City | 33 | 288 000 | 109 700 | 1 800 000 | 2 676 |
| Canggu / Seseh | 32 | 232 200 | 65 000 | 980 000 | 3 560 |
| Canggu / Berawa | 32 | 250 572 | 36 000 | 975 000 | 3 103 |
| Seminyak | 26 | 486 500 | 93 750 | 4 500 000 | 3 151 |
| Canggu / Cemagi | 25 | 159 500 | 104 000 | 845 000 | 2 861 |
| Lombok | 21 | 160 000 | 89 000 | 516 350 | 2 111 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 300 000 | 130 000 | 1 512 000 | 2 132 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 260 000 | 89 000 | 750 000 | 2 406 |
| Bukit / Balangan | 17 | 395 000 | 200 000 | 990 000 | 2 713 |
| Canggu / Batu Belig | 13 | 399 000 | 147 000 | 719 600 | 3 264 |
| Umalas | 10 | 394 000 | 90 000 | 1 500 000 | 2 083 |
| Sanur | 9 | 305 000 | 85 000 | 461 000 | 2 195 |
3.3 $/m² par sous-marché et type (surface bâtie, médiane)
| Sous-marché | Villa $/m² | n | Apartment $/m² | n | Studio $/m² | n |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Canggu / Batu Belig | 3 264 | 9 | 2 343 | 2 | 3 876 | 2 |
| Bukit / Nusa Dua | 2 891 | 26 | 3 122 | 18 | 3 689 | 4 |
| Bukit / Melasti | 2 655 | 40 | 3 600 | 19 | 3 797 | 16 |
| Seminyak | 2 584 | 15 | 10 786 | 8 | 3 465 | 3 |
| Bukit / Pandawa | 2 525 | 29 | 2 671 | 1 | 3 667 | 5 |
| Canggu / Seseh | 2 507 | 6 | 3 700 | 17 | 4 011 | 8 |
| Bukit / Uluwatu | 2 487 | 110 | 4 463 | 29 | 4 045 | 6 |
| Tabanan / Nuanu City | 2 486 | 22 | 2 436 | 4 | 4 109 | 7 |
| Canggu / Berawa | 2 448 | 14 | 3 481 | 8 | 4 796 | 9 |
| Canggu / Pererenan | 2 424 | 42 | 3 376 | 9 | 3 051 | 11 |
| Ubud | 2 320 | 84 | 2 500 | 13 | 4 140 | 11 |
| Canggu / Batu Bolong | 2 309 | 24 | 3 768 | 12 | 4 419 | 7 |
| Bukit / Balangan | 2 290 | 10 | 3 080 | 3 | — | 0 |
| Umalas | 2 165 | 9 | — | 0 | — | 0 |
| Bukit / Jimbaran | 2 132 | 19 | — | 0 | — | 0 |
| Lombok | 2 024 | 16 | 2 780 | 1 | 3 738 | 1 |
| Canggu / Cemagi | 1 938 | 8 | 2 475 | 5 | 3 212 | 12 |
| Tabanan / Kedungu | 1 919 | 13 | 3 087 | 2 | 3 038 | 3 |
La valeur de 10 786 $/m² pour les appartements à Seminyak (n=8) est une valeur aberrante portée par un petit échantillon de produit haut de gamme ; elle ne doit pas être lue comme une moyenne du sous-marché. Les échantillons de studios avec n ≤ 3 dans plusieurs sous-marchés sont à caractère purement indicatif.
3.4 Prime freehold (pleine propriété) vs leasehold (bail emphytéotique)
Au sein du petit sous-ensemble d'unités pour lesquelles les prix leasehold et freehold sont publiés pour la même unité (n = 19), l'option freehold porte une prime médiane de +20 % par rapport au leasehold (médiane de 27 800 $ en valeur absolue). Il s'agit d'une comparaison intra-unité d'une pureté inhabituelle ; à l'échelle du marché, le stock titré en freehold constitue un segment distinct et plus restreint (22 projets, 446 unités — voir §5) et n'est pas directement comparable au stock leasehold.
- Structure de l'offre
4.1 Par type (toutes les offres, n = 855)
| Type | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Villa | 553 | 64,7 % |
| Apartment | 171 | 20,0 % |
| Studio | 116 | 13,6 % |
| Townhouse | 12 | 1,4 % |
| Penthouse | 3 | 0,4 % |
4.2 Par nombre de chambres (offres avec prix indiqué)
| Chambres | n | Médiane USD |
|---|---|---|
| Studio | 112 | 133 000 |
| 1BR | 193 | 200 000 |
| 2BR | 270 | 288 500 |
| 3BR | 158 | 419 500 |
| 4BR+ | 81 | 818 000 |
Les studios sont identifiés par leur type d'unité (Studio) ; la catégorie 1BR recense les appartements et villas dotés d'une chambre séparée.
4.3 Répartition des configurations par type de produit
| Type | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR+ |
|---|---|---|---|---|
| Villa | 94 | 221 | 154 | 84 |
| Apartment | 108 | 51 | 9 | 0 |
| Studio | — | — | — | — |
| Townhouse | 1 | 9 | 2 | 0 |
| Penthouse | 1 | 1 | 1 | 0 |
Schéma clé configuration/type : le Studio constitue désormais un segment distinct de 116 unités (13,6 % de l'offre) — il couvre l'extrémité compacte du marché. Les appartements, une fois les studios mis de côté, sont à 63 % des 1BR (108 sur 171), avec une queue 2BR significative (51 unités). Les villas se concentrent en 2BR (40 %) et 3BR (28 %). Le segment 4BR+ est de fait exclusivement en villas (84 sur 85 offres).
4.4 Par segment de prix
| Segment (USD) | n | Part |
|---|---|---|
| < 100K | 33 | 4,1 % |
| 100–150K | 96 | 11,8 % |
| 150–300K | 309 | 38,0 % |
| 300–500K | 204 | 25,1 % |
| 500K+ | 172 | 21,1 % |
Le segment le plus important est 150–300K (38 % de l'ensemble des offres avec prix indiqué) — la fourchette cible du grand public pour les villas compactes (202 unités dans cette bande), les appartements 1BR (64) et les studios haut de gamme (35). La bande 100–150 K $ est dominée par les studios (57 sur 96 offres), offrant un point d'entrée clair sous 150 K $ pour les acheteurs qui privilégient la taille du ticket.
- Répartition par forme de propriété
| Type de propriété | Projets | Unités | Durée moyenne de bail (ans) |
|---|---|---|---|
| Leasehold uniquement | 274 | 7 848 | 29 |
| Leasehold + option de freehold | 29 | 563 | 53 |
| Freehold uniquement | 22 | 446 | — |
| Non renseigné | 11 | 108 | — |
≈ 91 % de la capacité déclarée des projets (8 411 sur 8 965 unités) est en leasehold ou leasehold avec option de freehold.
Durée moyenne de bail du stock en leasehold pur : 29 ans. Les projets proposant une option freehold tendent à inclure des durées de bail plus longues (moyenne de 53 ans, bail + extension combinés).
Le stock en freehold exclusif (22 projets) est limité et typiquement situé dans des zones résidentielles (Jaune) plutôt que touristiques (Rose).
Zonage du foncier — distribution de l'offre
En application du plan d'aménagement de Bali (RTRW / RDTR), chaque parcelle porte une couleur de zonage qui détermine l'usage légalement autorisé. La base enregistre la couleur de zone pour 261 des 336 projets (6 803 sur 8 965 unités) ; pour les 75 projets / 2 162 unités (24,1 %) restants, aucune zone n'est renseignée et celle-ci doit être vérifiée projet par projet.
| Zone | Projets | Unités | Part de la capacité déclarée |
|---|---|---|---|
| Rose (Pariwisata / Tourisme) | 132 | 4 806 | 53,6 % |
| Jaune (Permukiman / Résidentiel) | 102 | 1 615 | 18,0 % |
| Rouge (Perdagangan dan Jasa / Commerce) | 9 | 200 | 2,2 % |
| Orange (mixte / transition) | 14 | 132 | 1,5 % |
| Blanche (non affectée / spéciale) | 1 | 43 | 0,5 % |
| Verte (Pertanian / Agricole) | 3 | 7 | 0,1 % |
| Non déclarée | 75 | 2 162 | 24,1 % |
Cadre juridique par zone — ce qui est autorisé
La couleur de zone est une condition nécessaire mais non suffisante pour l'usage légal : elle doit être complétée par une licence d'exploitation (pondok wisata, izin usaha hôtelier, contrat de bail résidentiel) et par des permis de construire (PBG/IMB). Le tableau ci-dessous résume la position réglementaire actuelle pour les deux cas d'usage les plus pertinents — la location touristique de courte durée (STR) et la location résidentielle de longue durée.
| Zone | Location courte durée / touristique | Location longue durée / résidentielle | Notes |
|---|---|---|---|
| Rose | Oui — zone native pour la licence pondok wisata, hôtel, apart-hôtel | Oui | La seule zone où le STR est un usage autorisé principal. Le modèle d'hébergement touristique s'y intègre sans friction. |
| Jaune | Non — usage non autorisé ; le STR en zone Jaune est la cible du cycle de razia 2024–2026 | Oui — résidence du propriétaire ou kontrak rumah mensuel ou plus | Produit légitime pour le marché de la résidence secondaire et du locataire de longue durée. Ne pas sous-écrire de flux de trésorerie STR sur du foncier Jaune. |
| Rouge | Conditionnel — uniquement pour les formats hôtel / apart-hôtel / condotel, et seulement lorsque le RDTR local liste explicitement penginapan/hotel parmi les usages autorisés | Conditionné au RDTR | La villa individuelle en STR via pondok wisata est de fait indisponible en zone Rouge. Fréquent dans les cœurs commerciaux (Seminyak, parties de Batu Belig, axes commerciaux de Berawa). |
| Orange | Conditionnel — désignation mixte / transition ; STR autorisé uniquement si le RDTR local autorise explicitement l'hébergement touristique | Oui | Le traitement varie matériellement entre les régences (Badung, Gianyar, Tabanan). Toujours vérifier contre le RDTR spécifique. |
| Verte | Non — foncier agricole, la construction touristique est prohibée par le moratoire du gouverneur de Bali de 2023 (Perda / Surat Edaran) | Très restreinte | Les nouvelles opérations en zone Verte sont bloquées en principe. Les projets existants sur zone Verte doivent faire l'objet d'un examen de la légitimité des permis. |
| Blanche | Au cas par cas — foncier non affecté en attente de classification RDTR ; droits actuels limités, droits futurs incertains | Au cas par cas | Forte incertitude réglementaire. Nécessite une revue juridique individuelle. |
Lecture clé pour l'acheteur. Le stock en zone Rose représente 53,6 % de la capacité déclarée, ce qui reflète directement l'orientation hébergement touristique de l'essentiel du pipeline actuel — c'est la zone dans laquelle les modèles de flux de trésorerie de location courte durée peuvent être légalement licenciés. Les ≈ 18 % de capacité en zone Jaune correspondent à du produit résidentiel (résidence secondaire, location longue durée) et ne doivent pas être évalués sur une économie STR. Pour le stock en zone Rouge, Orange et Blanche, le RDTR spécifique de la parcelle est le document de référence et doit être examiné au cas par cas. Les 24 % de capacité sans zone renseignée exigent une confirmation explicite du promoteur avant tout engagement.
Check-list pratique, quelle que soit la zone : (1) couleur de zonage dans le RDTR/RTRW en vigueur ; (2) PBG/IMB (permis de construire) correspondant à la structure effectivement bâtie ; (3) licence d'exploitation correspondant à l'usage visé (pondok wisata, izin usaha hôtelier ou bail résidentiel) ; (4) immatriculations fiscales (NPWP/NPWPD). La zone est la première vérification, pas la dernière.
- Analyse des surfaces
6.1 Surface médiane par type d'unité (surface bâtie, m²)
| Type | Médiane m² | Moyenne m² | n |
|---|---|---|---|
| Villa | 150 | 180 | 546 |
| Apartment | 76 | 92 | 170 |
| Studio | 36 | 37 | 116 |
| Townhouse | 126 | 134 | 12 |
| Penthouse | 109 | 435 | 3 |
6.2 Surface médiane par sous-marché
| Sous-marché | n | Médiane m² (tous) | Villa m² | Apartment m² | Studio m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 156 | 123 | 142 | 77 | 39 |
| Ubud | 116 | 120 | 131 | 58 | 33 |
| Bukit / Melasti | 82 | 85 | 150 | 80 | 34 |
| Canggu / Pererenan | 67 | 97 | 185 | 60 | 34 |
| Bukit / Nusa Dua | 53 | 99 | 107 | 99 | 38 |
| Canggu / Batu Bolong | 47 | 130 | 263 | 72 | 40 |
| Canggu / Berawa | 36 | 90 | 120 | 65 | 34 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 143 | 175 | 70 | 35 |
| Tabanan / Nuanu City | 34 | 140 | 206 | 62 | 40 |
| Canggu / Seseh | 31 | 70 | 172 | 75 | 39 |
| Seminyak | 28 | 115 | 204 | 85 | 43 |
| Canggu / Cemagi | 26 | 70 | 189 | 70 | 33 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 162 | 162 | — | — |
| Lombok | 18 | 98 | 100 | 50 | 25 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 133 | 146 | 87 | 30 |
| Bukit / Balangan | 15 | 123 | 189 | 80 | — |
| Canggu / Batu Belig | 14 | 127 | 130 | 125 | 39 |
| Umalas | 10 | 174 | 189 | — | — |
Le produit villa est le plus grand dans les sous-marchés émergents de Canggu (Batu Bolong 263 m², Seminyak 204 m², Tabanan Nuanu 206 m², Cemagi 189 m², Seseh 172 m², Pererenan 185 m²) et le plus compact à Bukit (Nusa Dua 107 m², Uluwatu 142 m², Melasti 150 m²). Désormais que les studios sont suivis séparément, le produit Apartment est le plus grand à Bukit / Nusa Dua (99 m²), Tabanan / Kedungu (87 m²) et Seminyak (85 m²) — traduisant un positionnement produit davantage « résidence secondaire / long séjour » sur la plage 1–2BR. Le produit Studio se concentre étroitement autour de 30–40 m² dans tous les sous-marchés où il est proposé, confirmant son statut de format standardisé de location compacte plutôt que de produit différencié localement.
Points clés — Perspective acheteur-investisseur
Où se situent les opportunités
Pererenan et Seseh (ouest de Canggu) sont les sous-marchés qui se développent le plus activement sur la côte ouest en 2026. Pererenan affiche 28 projets / 561 unités au pipeline ; Seseh affiche 11 / 555. Sur le $/m² des villas, ils se situent à 2 424 $ (Pererenan) et 2 507 $ (Seseh) — matériellement en dessous de Batu Belig (3 264 $/m²) et dans la même bande par mètre que Batu Bolong (2 309 $/m²), lequel affiche toutefois une villa typique nettement plus grande (médiane de 263 m² contre 172–185 m²). Effet net : le ticket médian absolu est matériellement plus bas à Pererenan (255K $) et Seseh (232K $) qu'à Batu Bolong (299K $) ou Batu Belig (399K $) — même bande de $/m² que Batu Bolong, format de villa plus petit mais plus efficace, point d'entrée capital inférieur. À cela s'ajoute le déploiement des infrastructures (contournement de Pererenan, route côtière de Seseh) : ce sont les points d'entrée évidents pour les acheteurs qui veulent la proximité de Canggu sans la tarification du cœur de Canggu. (L'échantillon de villas à Seseh est mince — n=6 offres de villas avec prix — de sorte que le $/m² de Seseh doit être lu avec cette réserve.)
Bukit / Balangan est une poche à offre mince — seulement 7 projets / 114 unités déclarés, $/m² villa à 2 290 $ (en dessous de Uluwatu), avec accès direct à une plage de surf haut de gamme. Offre primaire limitée + tarification de milieu de gamme = fondamentaux portés par la rareté.
Bukit / Uluwatu est le sous-marché le plus profond de la base (60 projets / 1 431 unités / 147 offres avec prix). Des médianes sur offres avec prix à 300K $ et un $/m² villa à 2 487 $ le positionnent comme la valeur de volume établie — large choix de produit du 1BR au 4BR+ à des prix proches de la médiane de marché.
Quoi acheter (fourchettes de prix cibles)
150K $–300K $ est la fourchette massique cible (38 % de l'ensemble des offres avec prix indiqué). C'est là que convergent les villas compactes (202 unités), les appartements 1BR (64) et les studios haut de gamme (35). La médiane 1BR est à 200 000 $ ; la médiane 2BR à 288 500 $. Les acheteurs de cette bande disposent de l'ensemble concurrentiel le plus large et du levier de négociation le plus fort.
Les Studios (médiane 130K $, 36 m² médians, 3 738 $/m²) sont le produit au ticket le plus bas du pipeline — 116 offres, 13,6 % de l'offre, concentrés autour de 30–40 m² d'un sous-marché à l'autre. La bande 100–150 K $ est dominée par les studios (57 des 96 offres de ce segment). C'est le produit d'entrée le plus net pour les acheteurs qui privilégient un ticket sous 150 K $ ; il fonctionne de façon optimale dans les sous-marchés de court séjour zonés tourisme (Rose) (Uluwatu, Melasti, Cemagi, Seseh), où le format de location compacte est le modèle d'exploitation.
Les Apartments (médiane 250K $, 76 m² médians, 3 357 $/m²) — les studios ayant été isolés, les appartements représentent le véritable produit 1BR/2BR (63 % de 1BR, 30 % de 2BR). Adaptés aux acheteurs qui recherchent un produit à la sensation plus résidentielle qu'un studio, avec une viabilité aussi bien en long séjour qu'en court séjour. Les plus grands formats d'appartements se trouvent à Bukit Nusa Dua (99 m²), Tabanan Kedungu (87 m²) et Seminyak (85 m²).
Les Villas (médiane 346K $, 150 m² bâtis + foncier, 2 393 $/m² bâti) sont le produit de choix à partir de 300K $ — majorité de l'offre 2BR/3BR (375 des 428 offres 2–3BR). Les villas compactes 2BR à 250–350 K $ à Pererenan/Seseh/Cemagi sont la proposition rapport prix/surface la plus nette de la base.
Repères de prix — $/m² par segment
Villas (surface bâtie, foncier en supplément) :
| Palier | Sous-marchés | Bande $/m² villa |
|---|---|---|
| Prime | Canggu Batu Belig ; Bukit Nusa Dua ; Bukit Melasti ; Seminyak | 2 580–3 270 $ |
| Établi | Bukit Uluwatu ; Canggu Pererenan ; Ubud ; Canggu Batu Bolong ; Bukit Pandawa | 2 310–2 530 $ |
| Value | Canggu Cemagi ; Tabanan Kedungu ; Lombok ; Bukit Jimbaran ; Umalas | 1 920–2 170 $ |
Appartements (surface bâtie, hors studios) :
| Palier | Sous-marchés | Bande $/m² appartement |
|---|---|---|
| Prime | Bukit Uluwatu | ≈ 4 460 $ |
| Établi | Canggu Batu Bolong ; Canggu Seseh ; Bukit Melasti ; Canggu Berawa ; Canggu Pererenan ; Bukit Nusa Dua | 3 120–3 770 $ |
| Value | Ubud ; Canggu Cemagi | 2 480–2 500 $ |
La médiane appartement à Seminyak de 10 786 $/m² (n=8) est une valeur aberrante de faible échantillon, portée par un produit haut de gamme, et est exclue de la classification par palier.
Studios (surface bâtie, format compact de location de 30–40 m²) :
| Palier | Sous-marchés | Bande $/m² studio |
|---|---|---|
| Prime | Canggu Berawa ; Canggu Batu Bolong ; Ubud ; Tabanan Nuanu ; Bukit Uluwatu ; Canggu Seseh | 4 010–4 800 $ |
| Établi | Bukit Melasti ; Bukit Pandawa ; Bukit Nusa Dua ; Seminyak | 3 470–3 800 $ |
| Value | Canggu Cemagi ; Canggu Pererenan ; Tabanan Kedungu | 3 040–3 210 $ |
Perspective de marché — lire le pipeline
2026 est le pic cyclique de la nouvelle offre : 4 261 unités (154 projets) livrées au cours d'une seule année civile. Soit environ 2,9× le rythme annuel moyen historique de livraison.
2027 recule d'environ 42 % à 2 460 unités — une contraction matérielle.
2028 recule d'environ 81 % par rapport à 2026, à 803 unités, sur seulement 9 projets actuellement en construction. Cela reflète un resserrement de la délivrance des permis, une application plus stricte du zonage et un mouvement législatif vers un contrôle plus strict du développement résidentiel destiné aux acheteurs étrangers.
Lecture pratique pour l'acheteur — l'année de livraison comme levier stratégique :
Les projets livrés en 2026 offrent le choix de produit le plus large du cycle. Les acheteurs qui s'engagent aujourd'hui sur des projets 2026 bénéficient du maximum de sélection en type, taille et sous-marché — utile pour les utilisateurs finaux comme pour les investisseurs privilégiant la remise immédiate et le démarrage du flux de trésorerie.
Les projets livrés en 2027 sont stratégiquement intéressants. Ils sont remis dans un marché où l'offre primaire nouvelle recule d'environ 42 % par rapport à 2026. Si la trajectoire du tourisme entrant à Bali poursuit sa courbe de croissance actuelle (les arrivées évoluent au-dessus des niveaux pré-pandémiques depuis 2023), un projet avec remise en 2027 débouche sur un environnement de nouvelle offre matériellement plus étroit au moment où les opérations locatives démarrent — une configuration portée par la rareté plutôt que par la concurrence.
Les projets livrés en 2028 poussent ce raisonnement plus loin : seulement 9 projets et 803 unités sont actuellement en construction pour cette année. Pour les acheteurs avec des horizons d'investissement de 3–5 ans et la capacité à sous-écrire le risque de calendrier de livraison, la remise en 2028 est la prise de position la plus nette sur la rareté structurelle — sur la base des données actuelles, la nouvelle offre primaire comparable sur le marché cette année-là est marginale.
Pourquoi le pipeline 2027–2028 sous-estime probablement la rareté future plutôt qu'il ne la surestime. Le resserrement de la délivrance des PBG/IMB sur le foncier touristique (Rose), l'application plus stricte contre le STR sur les zones Jaune/Verte et les mouvements législatifs continus vers un contrôle plus strict du développement résidentiel destiné aux acheteurs étrangers impliquent que certains projets actuellement planifiés pour 2027–2028 pourraient ne pas se concrétiser dans les délais, voire pas du tout. Les 18 à 36 prochains mois d'offre primaire sont pour l'essentiel verrouillés ; ce qui se trouve derrière est moins certain, et l'incertitude penche vers le restrictif.
Interprétation, pas prévision. Il s'agit d'une lecture du côté de l'offre à partir d'un instantané de la base de données. Ce rapport ne prévoit ni les prix, ni les loyers, ni l'absorption. Les hypothèses du côté de la demande (arrivées touristiques, taux d'occupation locative, flux de capitaux) relèvent de l'acheteur et doivent être sous-écrites de manière indépendante.
Forme de propriété — lire les petits caractères
≈ 91 % de la capacité déclarée en unités est en leasehold ou leasehold+option de freehold. Le freehold pur (22 projets / 446 unités) existe mais se concentre en dehors des zones touristiques premium.
Le leasehold pur affiche une durée moyenne de 29 ans. Les projets avec option de freehold incluent typiquement des contrats plus longs (53 ans en moyenne en durée totale combinée).
Ce qu'il faut vérifier à l'achat : (1) la couleur de zonage (Rose pour la location touristique, Jaune pour le résidentiel) doit correspondre à l'usage visé ; (2) les clauses d'extension — le bail comporte-t-il une extension garantie ou prioritaire ; (3) la propreté du titre — structures nominees, PT PMA, hak pakai, etc., chacune présentant un profil de risque juridique distinct.
Méthodologie
Source des données. L'ensemble des chiffres de ce rapport provient de la base de données propriétaire Anteya au Q1 2026 (336 projets, 855 unités individuellement cotées, 8 965 unités déclarées au niveau des projets). La base est alimentée à partir de la documentation directe des promoteurs, des brochures, des listes de prix et des lancements de projets.
Distinction enregistrement d'unité vs enregistrement de projet. Chaque projet déclare une capacité unitsTotal (par exemple 123 unités) ; les offres individuelles avec prix indiqué sont saisies comme des enregistrements d'unités séparés (typiquement 1 à 10 par projet, couvrant le mix de produits tels que 1BR, 2BR, 3BR). Les analyses d'offre et de forme de propriété (§1, §2, §5) utilisent les totaux au niveau projet ; les analyses de prix et de surfaces (§3, §4, §6) utilisent les 855 enregistrements d'offres cotées.
Sémantique du prix. price désigne le prix leasehold en USD tel que publié par le promoteur. Lorsqu'une alternative freehold existe, elle est saisie séparément sous freeholdPrice. Les métriques $/m² divisent le prix par la surface bâtie (sizeSqm) et excluent intentionnellement les parcelles foncières — la surface de terrain d'une villa est une composante distincte de la valeur totale et varie sensiblement d'un sous-marché à l'autre.
Définition du sous-marché. Les sous-marchés sont construits comme des paires région / zone (par exemple « Bukit / Uluwatu », « Canggu / Pererenan »). Les projets sans désignation de zone sont reportés au seul niveau de région (par exemple « Ubud », « Seminyak »). La taille de l'échantillon est indiquée à côté de chaque statistique.
Réserves sur la qualité des données. (1) Tous les projets ne publient pas l'ensemble des champs — par exemple, 250 des 336 projets ne renseignent aucune indication d'ameublement. (2) completionDate est stocké sous forme de chaîne ISO ; les projets sans année indiquée sont rattachés à « Unknown » et exclus du tableau du pipeline. (3) La statistique de prime leasehold vs freehold repose sur seulement 19 unités publiant les deux prix et constitue une comparaison intra-unité, et non une affirmation à l'échelle du marché.
Anteya Research · Q1 2026