Рынок жилой недвижимости Бали — отчёт о предложении и ценах
By Anteya Research · Published 31.03.2026
Рынок жилой недвижимости Бали — отчёт о предложении и ценах
Q1 2026 | Anteya Research
Почти половина нового жилья Бали, которое отслеживает Anteya, выходит на рынок в ближайшие двенадцать месяцев — около 3 900 юнитов. Для покупателя это две вещи сразу: необычно широкий выбор и точечная конкуренция там, где предложение концентрируется — три суб-рынка Букита держат треть всего нового объёма. Отчёт раскладывает 336 активных проектов по суб-рынкам и текущим прайс-листам, показывая где предложение тонкое, где плотное, и сколько сейчас просят застройщики в каждой локации.
- Карта предложения — проекты и юниты по субрынкам
Первичный жилой девелопмент Бали сконцентрирован в трёх макрорегионах — Букит (южный полуостров), Чангу (западное побережье) и Убуд (центральное нагорье), — на которые в сумме приходится 274 из 336 проектов (82 %) и 7 819 из 8 965 заявленных юнитов (87 %).
| Субрынок (регион / район) | Проекты | Всего заявленных юнитов | Доля в предложении |
|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 60 | 1 431 | 16,0 % |
| Bukit / Melasti | 27 | 856 | 9,5 % |
| Bukit / Nusa Dua | 13 | 836 | 9,3 % |
| Canggu / Berawa | 17 | 666 | 7,4 % |
| Canggu / Pererenan | 28 | 561 | 6,3 % |
| Canggu / Seseh | 11 | 555 | 6,2 % |
| Bukit / Pandawa | 12 | 543 | 6,1 % |
| Ubud | 47 | 512 | 5,7 % |
| Seminyak | 12 | 482 | 5,4 % |
| Canggu / Batu Bolong | 23 | 471 | 5,3 % |
| Tabanan / Nuanu City | 13 | 404 | 4,5 % |
| Canggu / Cemagi | 7 | 248 | 2,8 % |
| Bukit / Jimbaran | 7 | 238 | 2,7 % |
| Lombok | 7 | 228 | 2,5 % |
| Canggu / Batu Belig | 7 | 199 | 2,2 % |
| Gili Trawangan | 1 | 114 | 1,3 % |
| Bukit / Balangan | 7 | 114 | 1,3 % |
| Tabanan / Kedungu | 7 | 105 | 1,2 % |
| Canggu / Tumbak Bayuh | 4 | 102 | 1,1 % |
| Karangasem / Candidasa | 1 | 84 | 0,9 % |
| Umalas | 6 | 74 | 0,8 % |
| Прочее (Kuta, Sanur, Sideman, Nusa Penida, Ungasan, Kaba Kaba, Babakan, Tabanan) | 36 | 127 | 1,4 % |
| Итого по Бали и прилегающим островам: 336 проектов | 8 965 заявленных юнитов. |
- График сдачи
Кривая предложения имеет резкий пик в 2026 году и затем сжимается. Более половины всех юнитов в базе (4 261 из 8 965, ≈ 48 %) запланированы к сдаче в течение календарного 2026 года.
| Год сдачи | Проекты | Юниты | Статус |
|---|---|---|---|
| ≤ 2025 | 110 | 1 441 | Сдано |
| 2026 (сдано в первом полугодии) | 15 | 668 | Сдано |
| 2026 (ожидается передача) | 139 | 3 593 | Строится |
| 2027 | 63 | 2 460 | Строится |
| 2028 | 9 | 803 | Строится |
Наблюдения.
2026 — пик сдачи. В этом календарном году завершаются 154 проекта (4 261 юнит), что примерно в 2,9 раза выше среднегодового объёма ввода, наблюдавшегося до 2025 включительно.
Пайплайн 2027 года на ≈ 42 % меньше 2026-го по числу юнитов (2 460 против 4 261).
Пайплайн 2028 года на ≈ 81 % меньше 2026-го (803 против 4 261) — это структурное, а не циклическое сжатие.
211 из 336 проектов (63 %) по состоянию на Q1 2026 по-прежнему находятся в стадии строительства.
- Анализ цен
3.1 Медианные и средние цены по типу юнита
На основании 814 юнитов с указанной ценой по пяти типам продукта.
| Тип юнита | Лотов с ценой | Медиана USD | Среднее USD | Мин | Макс | Медианная м² | Медиана $/м² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Villa | 537 | 346 000 | 498 926 | 85 000 | 6 500 000 | 150 | 2 393 |
| Apartment | 155 | 250 000 | 357 875 | 77 000 | 2 846 429 | 75 | 3 357 |
| Studio | 109 | 130 000 | 147 408 | 59 000 | 822 301 | 36 | 3 738 |
| Townhouse | 10 | 262 500 | 235 800 | 36 000 | 350 000 | 126 | 1 946 |
| Penthouse | 3 | 417 000 | 366 333 | 235 000 | 447 000 | 109 | 2 622 |
Почему $/м² у апартаментов и студий выше, чем у вилл: в цене виллы заложена земля (медианно 150 м² застройки плюс частный участок), тогда как цена апартамента или студии включает только застроенную площадь. При сопоставимом сравнении экономику земли под виллу следует рассматривать отдельно от $/м² застроенной площади. Студия — самый низкобюджетный продукт в пайплайне (медиана $130K при 36 м²) и занимает самую высокую полосу $/м² из пяти типов продукта, что соответствует экономике компактного юнита.
3.2 Диапазоны цен по субрынкам (лоты с указанной ценой)
| Субрынок | n (с ценой) | Медиана USD | Мин | Макс | Медиана $/м² (застроенная) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 147 | 300 000 | 85 000 | 2 600 000 | 2 610 |
| Ubud | 112 | 295 477 | 85 000 | 950 000 | 2 410 |
| Bukit / Melasti | 77 | 225 000 | 75 000 | 2 500 000 | 2 718 |
| Canggu / Pererenan | 62 | 255 000 | 59 000 | 2 223 000 | 2 699 |
| Bukit / Nusa Dua | 49 | 285 000 | 77 000 | 1 519 000 | 3 139 |
| Canggu / Batu Bolong | 43 | 299 000 | 125 000 | 5 000 000 | 3 114 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 364 000 | 125 000 | 6 500 000 | 2 671 |
| Tabanan / Nuanu City | 33 | 288 000 | 109 700 | 1 800 000 | 2 676 |
| Canggu / Seseh | 32 | 232 200 | 65 000 | 980 000 | 3 560 |
| Canggu / Berawa | 32 | 250 572 | 36 000 | 975 000 | 3 103 |
| Seminyak | 26 | 486 500 | 93 750 | 4 500 000 | 3 151 |
| Canggu / Cemagi | 25 | 159 500 | 104 000 | 845 000 | 2 861 |
| Lombok | 21 | 160 000 | 89 000 | 516 350 | 2 111 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 300 000 | 130 000 | 1 512 000 | 2 132 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 260 000 | 89 000 | 750 000 | 2 406 |
| Bukit / Balangan | 17 | 395 000 | 200 000 | 990 000 | 2 713 |
| Canggu / Batu Belig | 13 | 399 000 | 147 000 | 719 600 | 3 264 |
| Umalas | 10 | 394 000 | 90 000 | 1 500 000 | 2 083 |
| Sanur | 9 | 305 000 | 85 000 | 461 000 | 2 195 |
3.3 $/м² по субрынкам и типам (застроенная площадь, медиана)
| Субрынок | Villa $/м² | n | Apartment $/м² | n | Studio $/м² | n |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Canggu / Batu Belig | 3 264 | 9 | 2 343 | 2 | 3 876 | 2 |
| Bukit / Nusa Dua | 2 891 | 26 | 3 122 | 18 | 3 689 | 4 |
| Bukit / Melasti | 2 655 | 40 | 3 600 | 19 | 3 797 | 16 |
| Seminyak | 2 584 | 15 | 10 786 | 8 | 3 465 | 3 |
| Bukit / Pandawa | 2 525 | 29 | 2 671 | 1 | 3 667 | 5 |
| Canggu / Seseh | 2 507 | 6 | 3 700 | 17 | 4 011 | 8 |
| Bukit / Uluwatu | 2 487 | 110 | 4 463 | 29 | 4 045 | 6 |
| Tabanan / Nuanu City | 2 486 | 22 | 2 436 | 4 | 4 109 | 7 |
| Canggu / Berawa | 2 448 | 14 | 3 481 | 8 | 4 796 | 9 |
| Canggu / Pererenan | 2 424 | 42 | 3 376 | 9 | 3 051 | 11 |
| Ubud | 2 320 | 84 | 2 500 | 13 | 4 140 | 11 |
| Canggu / Batu Bolong | 2 309 | 24 | 3 768 | 12 | 4 419 | 7 |
| Bukit / Balangan | 2 290 | 10 | 3 080 | 3 | — | 0 |
| Umalas | 2 165 | 9 | — | 0 | — | 0 |
| Bukit / Jimbaran | 2 132 | 19 | — | 0 | — | 0 |
| Lombok | 2 024 | 16 | 2 780 | 1 | 3 738 | 1 |
| Canggu / Cemagi | 1 938 | 8 | 2 475 | 5 | 3 212 | 12 |
| Tabanan / Kedungu | 1 919 | 13 | 3 087 | 2 | 3 038 | 3 |
Показатель $10 786 за м² по апартаментам в Seminyak (n=8) — выброс, обусловленный малой выборкой премиального продукта; его не следует воспринимать как среднее по субрынку. Выборки по студиям с n ≤ 3 в ряде субрынков носят индикативный характер.
3.4 Премия за фрихолд над лизхолдом
В небольшой подвыборке юнитов, где для одного и того же лота опубликованы обе цены — лизхолдная и фрихолдная (n = 19), — фрихолд-опция несёт медианную премию +20 % к лизхолду (медиана в абсолюте — $27 800). Это редкое по чистоте сравнение «юнит-к-юниту»; в масштабе рынка фонд с фрихолд-титулом — это отдельный и существенно меньший сегмент (22 проекта, 446 юнитов — см. §5), напрямую не сопоставимый с лизхолдным стоком.
- Структура предложения
4.1 По типу (все лоты, n = 855)
| Тип | Количество | Доля |
|---|---|---|
| Villa | 553 | 64,7 % |
| Apartment | 171 | 20,0 % |
| Studio | 116 | 13,6 % |
| Townhouse | 12 | 1,4 % |
| Penthouse | 3 | 0,4 % |
4.2 По числу спален (лоты с указанной ценой)
| Спальни | n | Медиана USD |
|---|---|---|
| Studio | 112 | 133 000 |
| 1BR | 193 | 200 000 |
| 2BR | 270 | 288 500 |
| 3BR | 158 | 419 500 |
| 4BR+ | 81 | 818 000 |
Студии идентифицируются по типу юнита (Studio); 1BR — это апартаменты и виллы с обособленной спальней.
4.3 Планировочный микс по типу продукта
| Тип | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR+ |
|---|---|---|---|---|
| Villa | 94 | 221 | 154 | 84 |
| Apartment | 108 | 51 | 9 | 0 |
| Studio | — | — | — | — |
| Townhouse | 1 | 9 | 2 | 0 |
| Penthouse | 1 | 1 | 1 | 0 |
Ключевой паттерн «планировка — тип»: студия теперь — отдельный сегмент на 116 юнитов (13,6 % предложения), покрывающий компактный конец рынка. Апартаменты, за вычетом студий, на 63 % представлены 1BR (108 из 171) с заметным 2BR-хвостом (51 юнит). Виллы сконцентрированы в 2BR (40 %) и 3BR (28 %). Сегмент 4BR+ — фактически только виллы (84 из 85 лотов).
4.4 По ценовым сегментам
| Сегмент (USD) | n | Доля |
|---|---|---|
| < 100K | 33 | 4,1 % |
| 100–150K | 96 | 11,8 % |
| 150–300K | 309 | 38,0 % |
| 300–500K | 204 | 25,1 % |
| 500K+ | 172 | 21,1 % |
Крупнейший сегмент — 150–300K (38 % всех лотов с указанной ценой). Это массовая «золотая середина», где сходятся компактные виллы (202 юнита), 1BR-апартаменты (64) и верхний сегмент студий (35). Диапазон $100–150K доминирован студиями (57 из 96 лотов) — это понятная точка входа до $150K для покупателей, которым критичен размер чека.
- Структура форм владения
| Тип владения | Проекты | Юниты | Средний срок лизхолда (лет) |
|---|---|---|---|
| Только лизхолд | 274 | 7 848 | 29 |
| Лизхолд + опция фрихолда | 29 | 563 | 53 |
| Только фрихолд | 22 | 446 | — |
| Не указано | 11 | 108 | — |
≈ 91 % заявленной ёмкости проектов (8 411 из 8 965 юнитов) — лизхолд или лизхолд с опцией фрихолда.
Средний срок аренды по чисто лизхолдному фонду — 29 лет. Проекты с опцией фрихолда обычно идут с более длинными сроками аренды (в среднем 53 года — аренда плюс продление).
Фонд с исключительно фрихолдным титулом (22 проекта) ограничен и, как правило, расположен в жилых (Жёлтых) зонах, а не в туристических (Розовых).
Зонирование земли — распределение предложения
По баллийскому территориальному плану (RTRW / RDTR) каждый участок имеет цвет зонирования, определяющий юридически разрешённое использование. База фиксирует цвет зоны для 261 из 336 проектов (6 803 из 8 965 юнитов); у оставшихся 75 проектов / 2 162 юнитов (24,1 %) зона не зафиксирована, и её следует проверять проектно.
| Зона | Проекты | Юниты | Доля в заявленной ёмкости |
|---|---|---|---|
| Розовая (Pariwisata / Туристическая) | 132 | 4 806 | 53,6 % |
| Жёлтая (Permukiman / Жилая) | 102 | 1 615 | 18,0 % |
| Красная (Perdagangan dan Jasa / Коммерческая) | 9 | 200 | 2,2 % |
| Оранжевая (смешанная / переходная) | 14 | 132 | 1,5 % |
| Белая (без назначения / специальная) | 1 | 43 | 0,5 % |
| Зелёная (Pertanian / Сельскохозяйственная) | 3 | 7 | 0,1 % |
| Не указана | 75 | 2 162 | 24,1 % |
Правовой режим по зонам — что разрешено
Цвет зоны — необходимое, но не достаточное условие легального использования: поверх него требуются операционная лицензия (pondok wisata, гостиничный izin usaha, договор жилой аренды) и строительные разрешения (PBG/IMB). В таблице ниже резюмирована действующая нормативная позиция по двум наиболее актуальным сценариям — краткосрочная туристическая аренда (STR) и долгосрочная жилая аренда.
| Зона | Краткосрочная / туристическая аренда | Долгосрочная / жилая аренда | Примечания |
|---|---|---|---|
| Розовая | Да — профильная зона для лицензирования pondok wisata, отеля, апарт-отеля | Да | Единственная зона, где STR — основное разрешённое использование. Бизнес-модель туристического размещения ложится чисто. |
| Жёлтая | Нет — не разрешённое использование; STR на жёлтой зоне — цель текущего цикла razia 2024–2026 годов | Да — проживание собственника или аренда от месяца по kontrak rumah | Корректный продукт под второе жильё и долгосрочного арендатора. Нельзя закладывать STR-денежный поток на жёлтой земле. |
| Красная | С условиями — только форматы «отель / апарт-отель / кондотель», и только там, где местный RDTR прямо перечисляет penginapan/hotel среди разрешённых видов использования | С условиями по RDTR | Отдельностоящая вилла по pondok wisata на Красной зоне фактически недоступна. Типична для коммерческих ядер (Seminyak, части Batu Belig, коммерческие стрипы Berawa). |
| Оранжевая | С условиями — смешанное / переходное назначение; STR разрешён только при прямом разрешении в местном RDTR | Да | Трактовка существенно различается между регентствами (Badung, Gianyar, Tabanan). Всегда сверять с конкретным RDTR. |
| Зелёная | Нет — сельскохозяйственная земля, туристическое строительство запрещено мораторием губернатора Бали 2023 года (Perda / Surat Edaran) | Очень ограниченно | Новое строительство на Зелёной зоне в принципе заблокировано. Существующие проекты на Зелёной зоне подлежат проверке легитимности разрешений. |
| Белая | Индивидуально — земля без назначения, ожидающая классификации по RDTR; текущие права ограничены, будущие — неопределённы | Индивидуально | Высокая регуляторная неопределённость. Требуется индивидуальная юридическая экспертиза. |
Ключевой вывод для покупателей. Фонд Розовой зоны — 53,6 % заявленной ёмкости — прямо отражает туристическую направленность большей части текущего пайплайна; именно здесь модели денежного потока от краткосрочной аренды могут быть легально лицензированы. Около 18 % ёмкости на Жёлтой зоне — это жилой продукт (второе жильё, долгосрочная аренда), и его нельзя оценивать по экономике STR. Для фонда Красной, Оранжевой и Белой зон определяющим документом выступает конкретный RDTR участка, который необходимо проверять в каждом случае отдельно. 24 % ёмкости без зафиксированной зоны требуют явного подтверждения от застройщика до принятия решения о покупке.
Практический чек-лист вне зависимости от зоны: (1) цвет зоны в действующем RDTR/RTRW; (2) PBG/IMB (строительное разрешение), соответствующее фактически построенной структуре; (3) операционная лицензия, соответствующая целевому использованию (pondok wisata, гостиничный izin usaha или жилая аренда); (4) налоговые регистрации (NPWP/NPWPD). Зона — это первая проверка, а не последняя.
- Анализ площадей
6.1 Медианная площадь по типу юнита (застроенная, м²)
| Тип | Медиана м² | Среднее м² | n |
|---|---|---|---|
| Villa | 150 | 180 | 546 |
| Apartment | 76 | 92 | 170 |
| Studio | 36 | 37 | 116 |
| Townhouse | 126 | 134 | 12 |
| Penthouse | 109 | 435 | 3 |
6.2 Медианная площадь по субрынкам
| Субрынок | n | Медиана м² (все) | Villa м² | Apartment м² | Studio м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 156 | 123 | 142 | 77 | 39 |
| Ubud | 116 | 120 | 131 | 58 | 33 |
| Bukit / Melasti | 82 | 85 | 150 | 80 | 34 |
| Canggu / Pererenan | 67 | 97 | 185 | 60 | 34 |
| Bukit / Nusa Dua | 53 | 99 | 107 | 99 | 38 |
| Canggu / Batu Bolong | 47 | 130 | 263 | 72 | 40 |
| Canggu / Berawa | 36 | 90 | 120 | 65 | 34 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 143 | 175 | 70 | 35 |
| Tabanan / Nuanu City | 34 | 140 | 206 | 62 | 40 |
| Canggu / Seseh | 31 | 70 | 172 | 75 | 39 |
| Seminyak | 28 | 115 | 204 | 85 | 43 |
| Canggu / Cemagi | 26 | 70 | 189 | 70 | 33 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 162 | 162 | — | — |
| Lombok | 18 | 98 | 100 | 50 | 25 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 133 | 146 | 87 | 30 |
| Bukit / Balangan | 15 | 123 | 189 | 80 | — |
| Canggu / Batu Belig | 14 | 127 | 130 | 125 | 39 |
| Umalas | 10 | 174 | 189 | — | — |
Виллы крупнее всего в развивающихся субрынках Чангу (Batu Bolong 263 м², Seminyak 204 м², Tabanan Nuanu 206 м², Cemagi 189 м², Seseh 172 м², Pererenan 185 м²) и наиболее компактны в Буките (Nusa Dua 107 м², Uluwatu 142 м², Melasti 150 м²). С отдельным учётом студий апартаменты крупнее всего в Bukit / Nusa Dua (99 м²), Tabanan / Kedungu (87 м²) и Seminyak (85 м²) — это отражает позиционирование ближе к формату «второе жильё / длительное проживание» в сегменте 1–2BR. Студии плотно кластеризуются вокруг 30–40 м² во всех субрынках, где они представлены, что подтверждает их статус стандартизированного формата компактной аренды, а не локально-дифференцированного продукта.
Ключевые выводы — взгляд покупателя-инвестора
Где возможности
Pererenan и Seseh (запад Чангу) — наиболее активно развивающиеся субрынки на западном побережье в 2026 году. В пайплайне Pererenan — 28 проектов / 561 юнит; в Seseh — 11 / 555. По $/м² для вилл они находятся на уровнях $2 424 (Pererenan) и $2 507 (Seseh) — существенно ниже Batu Belig ($3 264/м²) и в той же ценовой полосе, что и Batu Bolong ($2 309/м²), где, впрочем, типовая вилла заметно крупнее (медиана 263 м² против 172–185 м²). Итог: абсолютная медиана чека в Pererenan ($255K) и Seseh ($232K) заметно ниже, чем в Batu Bolong ($299K) или Batu Belig ($399K) — та же полоса $/м², что в Batu Bolong, при меньшем, но более эффективном формате виллы и более низком капитальном входе. С учётом инфраструктурных работ (обход Pererenan, прибрежная дорога Seseh) это очевидные точки входа для покупателей, которым нужна близость к Чангу без цен центрального Чангу. (Выборка по виллам в Seseh тонкая — n=6 лотов с ценой, — показатель $/м² по Seseh следует читать с этой оговоркой.)
Bukit / Balangan — тонкий по предложению карман: заявлено всего 7 проектов / 114 юнитов, $/м² для вилл — $2 290 (ниже Uluwatu), с прямым выходом на премиальный сёрф-пляж. Ограниченное первичное предложение плюс средний ценовой уровень = фундаментал, обусловленный дефицитом.
Bukit / Uluwatu — самый глубокий субрынок в базе (60 проектов / 1 431 юнит / 147 лотов с ценой). Медианы лотов с ценой на уровне $300K и $/м² для вилл на уровне $2 487 позиционируют его как устоявшуюся ставку на объём — широкий выбор продукта от 1BR до 4BR+ по ценам, близким к рыночной медиане.
Что покупать (ценовые «золотые середины»)
$150K–$300K — массовая «золотая середина» (38 % всех лотов с указанной ценой). Здесь сходятся компактные виллы (202 юнита), 1BR-апартаменты (64) и верхние студии (35). Медиана 1BR — $200 000; медиана 2BR — $288 500. В этой полосе у покупателя самый широкий конкурентный набор и максимальные переговорные возможности.
Студии (медиана $130K, 36 м², $3 738/м²) — самый низкобюджетный продукт в пайплайне: 116 лотов, 13,6 % предложения, плотный кластер 30–40 м² по всем субрынкам. Диапазон $100–150K доминирован студиями (57 из 96 лотов в сегменте). Это самая чистая точка входа для покупателей с ограничением чека до $150K; лучше всего работает в туристических (Розовых) субрынках краткосрочной аренды (Uluwatu, Melasti, Cemagi, Seseh), где компактный арендный формат и есть операционная модель.
Апартаменты (медиана $250K, 76 м², $3 357/м²) — с отдельным учётом студий апартаменты представляют собственно 1BR/2BR-продукт (63 % — 1BR, 30 % — 2BR). Подходят покупателям, которым нужно более «жилое» по ощущению помещение, чем студия, с возможностью как долгосрочной, так и краткосрочной аренды. Самые крупные форматы апартаментов — Bukit Nusa Dua (99 м²), Tabanan Kedungu (87 м²), Seminyak (85 м²).
Виллы (медиана $346K, 150 м² застройки плюс земля, $2 393/м² застроенной) — это продукт выбора от $300K: большинство 2BR/3BR-предложения (375 из 428 лотов 2–3BR). Компактные 2BR-виллы за $250–350K в Pererenan/Seseh/Cemagi — самое очевидное предложение по соотношению «цена — размер» во всей базе.
Ориентиры по $/м² — по сегментам
Виллы (застроенная площадь, земля — дополнительно):
| Уровень | Субрынки | $/м² вилл |
|---|---|---|
| Прайм | Canggu Batu Belig; Bukit Nusa Dua; Bukit Melasti; Seminyak | $2 580–$3 270 |
| Устоявшиеся | Bukit Uluwatu; Canggu Pererenan; Ubud; Canggu Batu Bolong; Bukit Pandawa | $2 310–$2 530 |
| Value | Canggu Cemagi; Tabanan Kedungu; Lombok; Bukit Jimbaran; Umalas | $1 920–$2 170 |
Апартаменты (застроенная площадь, без студий):
| Уровень | Субрынки | $/м² апартаментов |
|---|---|---|
| Прайм | Bukit Uluwatu | ≈ $4 460 |
| Устоявшиеся | Canggu Batu Bolong; Canggu Seseh; Bukit Melasti; Canggu Berawa; Canggu Pererenan; Bukit Nusa Dua | $3 120–$3 770 |
| Value | Ubud; Canggu Cemagi | $2 480–$2 500 |
Медиана по апартаментам в Seminyak $10 786/м² (n=8) — выброс по малой выборке, обусловленный премиальным продуктом, и из классификации по уровням исключена.
Студии (застроенная площадь, компактный арендный формат 30–40 м²):
| Уровень | Субрынки | $/м² студий |
|---|---|---|
| Прайм | Canggu Berawa; Canggu Batu Bolong; Ubud; Tabanan Nuanu; Bukit Uluwatu; Canggu Seseh | $4 010–$4 800 |
| Устоявшиеся | Bukit Melasti; Bukit Pandawa; Bukit Nusa Dua; Seminyak | $3 470–$3 800 |
| Value | Canggu Cemagi; Canggu Pererenan; Tabanan Kedungu | $3 040–$3 210 |
Прогноз рынка — читаем пайплайн
2026 — циклический пик нового предложения: 4 261 юнит (154 проекта) к сдаче в один календарный год. Это ≈ 2,9× от исторического среднегодового темпа сдачи.
В 2027 году снижение на ≈ 42 % — до 2 460 юнитов — существенное сжатие.
В 2028 году снижение на ≈ 81 % относительно 2026-го — до 803 юнитов на всего лишь 9 проектов, находящихся в текущей стройке. Это отражает ужесточение выдачи разрешений, усиление правоприменения по зонированию и законодательный сдвиг в сторону более строгого надзора за жилым девелопментом для иностранных покупателей.
Практическое прочтение для покупателей — год сдачи как стратегический рычаг:
Проекты со сдачей в 2026 году дают самый широкий выбор продукта в текущем цикле. Покупатели, заходящие сейчас в проекты 2026 года, получают максимум вариантов по типу, размеру и субрынку — это полезно конечным пользователям и инвесторам, для которых важна немедленная передача и старт денежного потока.
Проекты со сдачей в 2027 году стратегически интересны. Они вводятся в рынок, где первичное новое предложение падает на ≈ 42 % относительно 2026-го. Если траектория въездного туризма на Бали продолжит текущий рост (прибытия держатся выше допандемийного уровня с 2023 года), проект со сдачей в 2027-м попадает в существенно более тонкую конкурентную среду в момент запуска арендных операций — это скорее сценарий дефицита, чем перегрева.
Проекты со сдачей в 2028 году развивают этот сюжет: в текущей стройке на этот год — всего 9 проектов и 803 юнита. Для покупателей с горизонтом 3–5 лет и готовностью принимать риск по срокам сдачи 2028-й — самая чистая ставка на структурный дефицит: новое сопоставимое первичное предложение на рынке в этом году, по имеющимся на сейчас данным, маргинально.
Почему пайплайн 2027–2028 скорее недооценивает будущий дефицит, чем переоценивает. Ужесточение выдачи PBG/IMB на туристической (Розовой) земле, усиление контроля STR на Жёлтой/Зелёной зонах и продолжающееся законодательное движение в сторону более строгого надзора за жилым девелопментом для иностранных покупателей означают, что часть запланированных сейчас на 2027–2028 проектов может не выйти в срок или не выйти вовсе. Ближайшие 18–36 месяцев первичного предложения по факту законтрактованы; то, что стоит за ними, менее определённо, а неопределённость смещена в ограничительную сторону.
Интерпретация, а не прогноз. Это прочтение со стороны предложения, сделанное на снимке базы данных. Отчёт не прогнозирует цены, арендные ставки или абсорбцию. Допущения со стороны спроса (туристические прибытия, заполняемость, потоки капитала) — зона ответственности покупателя и подлежат самостоятельному андеррайтингу.
Форма владения — читаем мелкий шрифт
≈ 91 % заявленной ёмкости — лизхолд или лизхолд с опцией фрихолда. Чистый фрихолд (22 проекта / 446 юнитов) существует, но сконцентрирован за пределами прайм-туристических зон.
Средний срок по чистому лизхолду — 29 лет. Проекты с опцией фрихолда обычно идут с более длинными контрактами (в среднем 53 года совокупного срока).
Что проверять при покупке: (1) цвет зоны (Розовая — под туристическую аренду, Жёлтая — под жильё) должен соответствовать целевому использованию; (2) условия продления — гарантировано ли продление аренды или предоставлен приоритет; (3) чистота титула — номинальные структуры, PT PMA, hak pakai и т. д. имеют разные юридические риск-профили.
Методология
Источник данных. Все цифры в отчёте получены из собственной базы данных Anteya по состоянию на Q1 2026 (336 проектов, 855 индивидуально оценённых лотов, 8 965 заявленных юнитов на уровне проектов). База ведётся на основании прямой документации застройщиков, буклетов, прайс-листов и запусков проектов.
Разграничение записей на уровне юнита и проекта. Каждый проект декларирует ёмкость unitsTotal (например, 123 юнита); отдельные лоты с указанной ценой фиксируются как самостоятельные записи юнитов (обычно 1–10 на проект, покрывающие продуктовый микс — 1BR, 2BR, 3BR и т. д.). Анализ предложения и форм владения (§1, §2, §5) использует итоги на уровне проектов; анализ цен и площадей (§3, §4, §6) — 855 записей с указанной ценой.
Семантика цены. price означает лизхолдную цену в USD в том виде, в каком её публикует застройщик. Там, где существует фрихолд-альтернатива, она фиксируется отдельно как freeholdPrice. Метрики $/м² делят цену на застроенную площадь (sizeSqm) и намеренно исключают земельные участки — площадь земли под виллу является отдельным компонентом общей стоимости и существенно варьируется по субрынкам.
Определение субрынка. Субрынки построены как пары «регион / район» (например, «Bukit / Uluwatu», «Canggu / Pererenan»). Проекты без указания района отражаются только на уровне региона (например, «Ubud», «Seminyak»). Объёмы выборки приведены рядом с каждой статистикой.
Оговорки по качеству данных. (1) Не каждый проект публикует все поля — например, у 250 из 336 проектов нет указания по меблировке. (2) completionDate хранится как ISO-строка; проекты без указания года отражаются как «Unknown» и исключаются из таблицы пайплайна. (3) Статистика премии «лизхолд vs фрихолд» построена всего на 19 юнитах, публикующих обе цены, и является сравнением «юнит-к-юниту», а не утверждением в масштабах рынка.
Anteya Research · Q1 2026